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Donostia, la ciudad con la vivienda más cara, primera capital vasca con capacidad para topar los alquileres

Eneko Goia y Denis Itxaso en el Salón de Plenos del Ayuntamiento de Donostia.

Belén Ferreras

Bilbao —

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Donostia es ya zona tensionada, lo que supone que el Ayuntamiento de la ciudad más cara de Euskadi en lo que se refiere a la vivienda, pero también de las más caras de España, tendrá capacidad para topar los precios de los alquileres durante los tres próximos años. Habrá que esperar todavía unos meses hasta que se pueda poner en práctica, porque falta todavía el trámite de su publicación definitiva en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y su inclusión en el listado de viviendas en zonas tensionadas, un trámite que está previsto que se produzca en el mes de julio. Pero este miércoles, con la aprobación de la declaración por parte del Departamento de Vivienda y Agenda Urbana, el consejero Denis Itxaso y el alcalde de Donostia, Eneko Goia, han escenificado juntos la importancia de que obtenga esta declaración la primera de las tres capitales vascas. Después le seguirá Bilbao. Vitoria todavía no lo ha solicitado.

Las cifras que incluye el estudio presentado por el Ayuntamiento para solicitar la zona tensionada hablan por sí solas. El precio medio de la vivienda en la capital guipuzcoana ha alcanzado los 5.370 euros por metro cuadrado, uno de los más altos de todo el Estado, mientras que en el ámbito del alquiler, los contratos firmados en 2023 han registrado una media de 1.037 euros mensuales, cifra que representa un crecimiento del 13,6% en apenas cinco años. De hecho, se ha constatado que la carga del alquiler más los gastos básicos supera el 30% de la renta disponible, alcanzando el 31,6%. Este indicador ha sido clave para la declaración oficial como zona tensionada.

A esta presión de precios se suma una oferta residencial limitada y envejecida. La ciudad cuenta con un parque de cerca de 95.000 viviendas, con una antigüedad media de 53 años, donde el 20% carece de ascensor, porcentaje que aumenta hasta el 31% en zonas como Intxaurrondo. Además, 2.109 viviendas permanecen vacías (2,2% del parque), de las cuales 1.481 son consideradas por la estadística como gestionables. Además, hay contabilizadas 1.395 viviendas destinadas al uso turístico (1,4% sobre el total), concentradas especialmente en el Centro y en Gros.

La declaración de zona tensionada tendrá una vigencia inicial de tres años en los que se podrá topar el alquiler en toda la ciudad en función de índice de revalorización de alquileres, que ahora está en el 2,8%. No podrá subirse los alquileres por encima de ese tope. También se posibilita la posibilidad de prórroga durante tres años del contrato en las mismas condiciones que el anterior cuando finalice después de cinco años. Además, en los nuevos contratos se limitará el precio del alquiler que no podrá superar la renta del último contrato. Es decir, no podrá subirse el precio de la mensualidad aprovechado el cambio de inquilino. En el caso de los pisos propiedad de grandes tenedores, los que son titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial en el municipio, los precios topados se fijen vinculados al Índice de Precios de Referencia fijados para esta zona, que el Eustat prevé tener para julio en el caso de Gipuzkoa.

El consejero Itxaso ha subrayado que Donostia es “seguramente uno de los municipios vascos donde más se deja notar el enorme tensionamiento que provocan la escasez y carestía de la oferta, frente a la gran demanda insatisfecha”. “Esa crisis habitacional se ceba con especial crudeza en la ciudad donde hay poco suelo disponible y el poco que hay muchas veces es complejo de gestionar”, ha apuntado.  Por eso, en palabras del consejero, “era importante cerrar acuerdos con el Ayuntamiento para que nos cedieran suelos, con los que poder construir vivienda y alojamientos dotacionales”. “Estamos hablando a corto y medio plazo de más de 1.350 viviendas y alojamientos que el Gobierno vasco asume construir en Ciudad Jardín (100 viviendas), Riberas de Loiola (83 alojamientos), Txomin Enea (400 viviendas), Morlans (160-180 alojamientos), Playa de Vías (500 viviendas) y Campos Elíseos - Martutene (98 alojamientos)”. Para Itxaso, “estos desarrollos son solo el aperitivo de un compromiso político de enorme calado por parte del Departamento de Vivienda y Agenda Urbana con el principal problema de los donostiarras”, ha afirmado. 

El desarrollo de algunas de estas promociones de viviendas se han llevado a cabo en colaboración con el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y ha destacado la importancia de la colaboración interinstitucional, Gobierno vasco, central y Ayuntamiento. “Las cosas están cambiando, estamos abriendo una nueva etapa marcada por un nivel de ambición mayor, pero también por la mejora del entendimiento entre administraciones”, señala. Itxaso ha reconocido que Donostia es “la capital vasca donde mayor esfuerzo económico deben realizar las familias para acceder a una vivienda” y “muchos donostiarras han perdido la expectativa de lograr vivir en su propia ciudad y es necesario que la recuperen y, para ello, hace falta desplegar una estrategia potente de hechos que les hagan recuperar la confianza”, ha señalado.

Por su parte, Eneko Goia ha subrayado que “la declaración de zona tensionada permitirá [a Donostia] como municipio disponer un instrumento más para hacer frente al problema de la vivienda, que es uno de los que más preocupa a las y los donostiarras”. A este respecto, Goia ha destacado que “esperamos que esta medida nos ayude a estabilizar los precios del mercado de alquiler en la ciudad” y ha señalado que “además, es imprescindible que activemos otras como la puesta en marcha de nuevas promociones de vivienda pública de distinta tipología, que permitan dar una respuesta amplia al número de personas solicitantes que viven en la ciudad”. 

Del mismo modo, el alcalde ha recordado que “el Ayuntamiento de Donostia-San Sebastián es el consistorio que más esfuerzo financiero viene realizando desde hace años para la generación de nueva vivienda pública, con una deuda destinada a la construcción que ronda los 150 millones de euros”. “Además, el Ayuntamiento es propietario de más de 2.000 elementos alquilables en distintos puntos de la ciudad y trabaja en la actualidad para ampliar el parque de vivienda pública. Donostia está implicada en la lucha contra el problema, pero hay que dar un paso más”, ha afirmado. En este sentido, ha recordado que “en la actualidad en la ciudad se encuentran en fase de construcción alrededor de 1.200 nuevas viviendas en distintos ámbitos, como Ciudad Jardin, Añorga o el Infierno, y que los nuevos planeamientos que en breve serán aprobados permitirán llegar a las 1.500 viviendas en fase de construcción a final de año, sin olvidar temas importantes como el acuerdo alcanzado para la compraventa de los Cuarteles de Loiola, que permitirá la construcción de entre 1.500 y 1.700 nuevas viviendas”. 

Además, ha destacado la buena sintonía existente con el Gobierno vasco, tras desbloquear junto con el Gobierno de España “el futuro desarrollo de Txomin Enea II, una vez la cárcel cierre sus puertas, así como para trabajar en un convenio que permita al Ayuntamiento ceder terrenos de titularidad municipal al Gobierno vasco destinados a la construcción de vivienda”. “Esperamos que todas estas medidas puedan tener su correspondiente dotación presupuestaria para seguir avanzando con compromiso y determinación en el camino para dar solución a uno de los problemas que más preocupan a la ciudadanía”, opina Goia.

Hoja de ruta

La hoja de ruta que seguirá el Ayuntamiento durante los próximos tres años pretende “incrementar la oferta de vivienda a precios asequibles, regenerar el parque envejecido y reforzar las ayudas a la ciudadanía”, para lo que se estructura en cuatro ejes estratégicos: Fomento del alquiler asequible, con la previsión de iniciar la edificación de 1.018 viviendas protegidas y 342 alojamientos dotacionales. El total de viviendas previstas asciende a 1.360 unidades: 400 en Txomin Enea II, 305 en El Infierno, 160-180 en Morlans, 156 en Illarra, 105 en Illarra Berri, 100 en Añorga, 83 en Riberas de Loiola, 16 en Apostolado y 9 en Rodil. La rehabilitación y regeneración urbana, para mejorar habitabilidad, accesibilidad y eficiencia energética, especialmente para personas mayores o con movilidad reducida. Y ampliar en la zona los sistemas de ayuda al alquiler, como Gaztelagun, las Prestaciones Económicas de Vivienda o las Ayudas de Emergencia Social. En lo que se refiere a Gaztelagun, las ayudas a las personas jóvenes menores de 36 años para contribuir al pago del alquiler de su vivienda habitual, hay 452 expedientes en vigor, es decir, que todavía están cobrando la ayuda, y se contabilizan 285 expedientes finalizados (ya no están cobrando la ayuda). Con todo, hasta la fecha se han ofrecido ayudas por valor de 2,9 millones de euros. Por último, se basa en la “coordinación institucional y buena gobernanza, fortaleciendo el papel de Etxegintza como oficina de apoyo integral”.

Actualmente, el Ayuntamiento de Donostia cuenta 2.087 viviendas protegidas y alojamientos dotacionales. A estas viviendas hay que sumar las 554 viviendas y alojamientos dotacionales que el Gobierno vasco y Alokabide tienen en el municipio en régimen de alquiler protegido. Además, existen 510 viviendas en régimen de alquiler protegido pertenecientes a la empresa privada Benta Berri. Por lo tanto, el parque de viviendas protegidas en régimen de alquiler y alojamientos dotacionales en Donostia asciende a en 3.151 unidades, lo que representa la cuarta parte del total de viviendas ocupadas en régimen de alquiler en el municipio. 

En lo que respecta a los programas de intermediación en el mercado de alquiler y movilización de vivienda vacía, el programa Alokabide de Donostiako Etxegintza acumula un total de 235 viviendas en la bolsa municipal de viviendas en alquiler. Además, 94 viviendas están incluidas en el programa Bizigune y 5 en el programa ASAP del Gobierno Vasco.

Por último, tanto el consejero Itxaso como el alcalde Goia han querido subrayar la importancia de actuar con ambición, desde la cooperación institucional y el compromiso ético con la ciudadanía. “Estamos construyendo un modelo que pone la vivienda en el centro de las políticas públicas”, han rematado ambos, “porque el derecho a un hogar digno no puede depender de la suerte ni del mercado”. “Tiene que depender del compromiso de un país que protege a su gente”, agregan.

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