El urbanismo de Marbella: la cuenta del GIL y el encargo que superó al Señor Lobo

El Ayuntamiento de Marbella, gobernado por un cuatripatito y con alcalde socialista, confirmó a mediados de diciembre por la vía de los hechos lo que hace más de un mes una sentencia había puesto por escrito: lo que se hacía conforme al Plan General de Ordenación Urbana de 2010, anulado por el Tribunal Supremo, queda paralizado. Los expedientes abiertos de “normalización” de más de cien viviendas no pueden seguir adelante.

Es la primera gran consecuencia visible de las tres sentencias conocidas la primera semana de noviembre. El PGOU de Marbella, aprobado en 2010, pretendía la legalización de 16.500 viviendas irregulares construidas incumpliendo el anterior plan, de 1986. Con la anulación del PGOU de 2010 la situación legal de esas viviendas queda en el aire. Pasarán varios años hasta que un nuevo documento esté listo y la prioridad ahora es articular un mecanismo transitorio que dé seguridad jurídica hasta entonces. Está previsto que los próximos días el ayuntamiento de Marbella anuncie cuál es este mecanismo, ya sea la adaptación del PGOU de 1986 a la actual normativa urbanística andaluza (fundamentalmente, la Ley de Ordenación Urbanística de 2002 -LOUA-) o la aprobación de nuevas normas sustantivas.

El Ayuntamiento se ha esforzado durante las últimas semanas en transmitir confianza. No es fácil, porque ni los expertos parecen tenerlo del todo claro. ¿Qué pasó en Marbella? ¿Cuál es la situación? ¿Qué supone la anulación del PGOU? La concejala de Urbanismo de Marbella, los redactores de los planes de 1986 y 2010, la presidenta de la Asociación de Comerciantes y Profesionales del Casco Antiguo de Marbella y el presidente de la Asociación Provincial de Promotores de Málaga explican pasado, presente y futuro del urbanismo marbellí.

El plan del “Señor Lobo” del urbanismo andaluz

El plan del “Señor Lobo” del urbanismo andaluzAl entrar en la web de Territorio y Ciudad salta con frecuencia una cita de Antoni Gaudí a modo de declaración de principios: “La originalidad consiste en volver al origen; así pues, original es aquello que vuelve a la simplicidad de las primeras soluciones”. Territorio y Ciudad es el estudio de arquitectura dirigido por Manuel González Fustegueras que elaboró el PGOU de 2010, anulado por el Tribunal Supremo. Marbella ya ha emprendido el camino de vuelta a las primeras soluciones, las del PGOU de 1986.

A González Fustegueras no le falta experiencia. Su estudio elaboró los Planes de Ordenación Territorial de las áreas metropolitanas de Málaga y de Montevideo. También los PGOU de Sevilla (2006), Jerez de la Frontera (1984, 1995, 1998 y 2006), Algeciras (2001), Chiclana (2007), Los Barrios (2007), Marbella (2010) y, más recientemente, Alcalá de Guadaíra, Tarifa, San Fernando, Barbate, Morón de la Frontera, Montilla, Puente Genil o Puerto de Santa María. Estos planes afectan a una población de 1,7 millones de personas y gran parte de ellos tratan de poner orden en el caos de la burbuja inmobiliaria. Durante un tiempo, pareció el hombre indicado para esa tarea. Algunos le pusieron una etiqueta: el “Señor Lobo” del Urbanismo andaluz.

Fustegueras empezó a trabajar en 2004 y completó la tarea en 2010. Cuando fue nombrado por la Junta de Andalucía algunos entendieron que el plan era una imposición de Sevilla. Se dijo (y se dice) de Fustegueras y su equipo que nunca comprendieron la ciudad. “Hablaba mucho de ciudad compacta, que es un modelo contrario justo a lo que es Marbella”, explica Carola Herrero, arquitecta y presidenta de la Asociación de Comerciantes y Profesionales del Casco Antiguo. “Siempre que llega un equipo redactor hay resistencia de quien no logra imponer su criterio”, replica el arquitecto, quien asegura que “desde el punto de vista conceptual” no haría nada distinto.

En una entrevista para El País en 2013, el periodista Pedro Espinosa definió a Fustegueras como “el ideólogo de los planes de regularización de viviendas ilegales”. Fustegueras lo llamaba “normalizar”: “Reequipar porque esas construcciones han producido una pérdida de equipamientos”. Dijo entonces que el PGOU era un traje que estaba poniendo “con comodidad, aunque le pueda salir alguna arruga”. La normalización era un sistema de compensaciones en el que los promotores que habían levantado viviendas irregulares debían aportar dinero o suelo al Ayuntamiento. “No es lo mismo las cargas a una licencia ilegal que ha construido una planta más, que una que ha ocupado toda una superficie de zona verde. No pasaban por demoler, sino por obtener suelos para dotación”, explica ahora el arquitecto.

16.500 viviendas irregulares, 9.000 alegaciones y 432 impugnaciones

16.500 viviendas irregulares, 9.000 alegaciones y 432 impugnacionesPero la “normalización” devoró el plan. “Era un plan para el pasado, no para el futuro”, opina Carola Herrero, quien admite la complejidad de dar solución a 16.500 viviendas ilegales. Fustegueras niega que ese fuera el objetivo principal e insiste en que el “borrón y cuenta nueva” es “ilegal”: “Para construir el futuro siempre hay que mirar el pasado. Con la LOUA tú no puedes disminuir los estándares de equipamiento del plan que revisas. Y como se han producido incrementos de edificabilidad brutales, incluso en fincas no edificables destinadas a espacios libres o colegios, el plan tiene que dotar para al menos aproximarse a lo del 86”.

No parece que se acertara en el método. Carola Herrero asegura que el sistema de cargas y compensaciones era “aleatorio” y “subjetivo”. “Había casos en los que para regularizar los vecinos tenían que demoler un bloque y entregar el suelo al Ayuntamiento. Eso es imposible”. Dice la arquitecta que el plan era tan complejo que imprimirlo era inconcebible: “No cabría en una habitación”.

Aquello no sólo no funcionó, sino que generó una avalancha de descontentos y motivó la resistencia de particulares y promotores. Fustegueras preveía recibir 3.000 alegaciones, pero fueron unas 9.000 (“el 10% de la ciudad”, recalca Herrero; “eso no es normal”). También recibió 432 impugnaciones una vez aprobado. En cinco años de vigencia sólo 1.105 de las 16.500 viviendas ilegales han culminado el expediente de compensación. Según Isabel Pérez, concejala de Urbanismo, “no estaba produciendo los frutos que se deseaban”. Para Fustegueras, hubo “poca voluntad de cumplimiento”.

El plan preveía un plazo de dos años para cumplir voluntariamente y un mecanismo reparcelatorio obligatorio a partir de entonces. Pero los promotores que no tenían interés en volver a invertir (en un momento de pinchazo de la burbuja) ignoraron los llamamientos del Ayuntamiento. “Los que lo han hecho necesitaban normalizar para usar las viviendas, pero a las personas que estaban viviendo o los promotores que no iban a construir les daba igual”, concede la concejala.

Fustegueras entiende que la anulación se ha producido por la aplicación de leyes que no estaban en vigor en 2010 y asegura que recibió el respaldo jurídico y verbal del Tribunal Superior de Andalucía. “Nosotros no planteamos la normalización en el aire, nos fuimos a ver al contencioso y al penal para explicar de forma detenida las propuestas que se estaban haciendo para que nos dijeran si eran oportunas y obtuvimos el beneplácito. Y se ha reafirmado en las sentencias del TSJ”. Anulado el plan, Fustegueras sigue defendiéndolo e insiste: “La solución definitiva que se plantee pasará por algo parecido o por cambiar la ley”.