Un juez declara que un banco no puede ejecutar una hipoteca si ha vendido toda su deuda
“Hay que concluir, razonablemente, que en supuestos en los que la participación del partícipe [el Fondo, según la resolución] en el préstamo hipotecario es total, la entidad emisora de la participación hipotecaria no está legitimada para instar su ejecución”. Así de contundente se manifiesta el magistrado Jesús Miguel Alemany Eguidazu, del juzgado número 1 de Fuenlabrada, en la sentencia en que niega a ‘Unión de Crédito para la Financiación Mobiliaria e Inmobiliaria Credifimo EFC’ el derecho a ejecutar las cantidades pendientes de pago de una hipoteca. El juez argumenta su negativa en que Credifimo EFC había cedido la adjudicación de la finca hipotecada al fondo de titulización de activos TDA25. Y añade: “Como se trata de un defecto procesal insubsanable, procede dictar auto dejando sin efecto la ejecución despachada”. Esto significa que una entidad financiera no tiene derecho a ordenar la ejecución de una hipoteca si esta hipoteca ha sido titulizada al 100%
La sentencia, a la que ha tenido acceso ahora CatalunyaPlural, está fechada el pasado 6 de marzo y deja “sin efecto la ejecución ordinaria despachada por la cantidad no cubierta en la ejecución hipotecaria”, tal y como pedían las personas afectadas. En el escrito de oposición a la ejecución se alega, por una parte, que “el ejecutante cedió la adjudicación de la finca hipotecada a TDA25” y, de otro, que este Fondo habría adquirido la finca a un precio inferior “para posteriormente venderla sin pagar impuestos y como si se tratara de un sola transmisión privando al deudor de la posibilidad de conocer el beneficio real obtenido por el ejecutante, que, además, formalmente, conserva la acción ejecutiva para reclamar la deuda pendiente”.
Esta sentencia va en la línea de la comunicación del Banco de España, recogida en el artículo ¿Revolcón a los desahucios? publicado por este medio el pasado 21 de abril, donde se decía: El Banco de España, en respuesta a una consulta realizada por el abogado Óscar Viera, ha emitido una comunicación que señala que para el caso de que un crédito o préstamo con cobertura hipotecaria haya sido 'titulizado' - convertir determinados activos, generalmente préstamos, en valores negociables en el mercado- la entidad originaria o sea la que concedió la operación crediticia, deja de ser la parte acreedora del vínculo contractual referido: “De conformidad con la Ley 19/1992, sobre régimen de sociedades y fondos de Inversión Inmobiliaria y sobre Fondos de Titulización Hipotecaria, la titulación de un préstamo supone que la entidad que lo concedió deja de ser la acreedora del préstamo, aunque conserve por Ley la titularidad registral y siga manteniendo, salvo pacto contrario, su administración”.
Por tanto, en un contrato de préstamo donde hay un acreedor y un deudor, cuando se produce la cesión del 100% del préstamo, según dice el Banco de España y corrobora la resolución judicial, la entidad bancaria deja de ser el acreedor hipotecario. En consecuencia y de confirmarse la sentencia, las entidades financieras en el caso de haber cedido a un tercero -a un 'Fondo de titulización'- los derechos que tenía sobre una determinada deuda, ya no formarían parte de la relación contractual y por lo tanto no tendrían nada que reclamar a título personal. Esta es la argumentación a la que recurre el juez Jesús Miguel Alemany para dar la razón a los ciudadanos de Fuenlabrada que se negaron a que Credifimo les ejecutara una hipoteca de la que ya no era propietaria.
¿Se han producido muchas ejecuciones hipotecarias por parte de entidades financieras y bancos a pesar de haber titulizado el préstamo? ¿Se pueden anular estas ejecuciones o las que puedan estar en curso en este momento y se encuentren en esta misma situación? La sentencia del juez Alemán abre la vía para hacerlo.
Para más información:
Acceso a la resolución judicial del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Fuenlabrada
Asociación de Hipotecados Activos – José Manuel Novoa.
¿Qué son los Fondos de Titulitzación? – Banco de España.
