Comprar un ático de veraneo en Marbella: un negocio ruinoso

¿Por qué en mitad de una crisis inmobiliaria alguien puede decidir comprar, precipitadamente, su residencia de veraneo? ¿Es rentable comprar una segunda vivienda cuando el precio del alquiler está muy por debajo del mercado? ¿Sale fiscalmente a cuenta? Estas y otras dudas surgen ante la inesperada compra del ático vacacional del presidente de la Comunidad de Madrid, Ignacio González, y las respuestas a estas cuestiones no son muy positivas.

Según los datos que se han hecho públicos hasta ahora, la planificación financiera del matrimonio González-Cavero deja mucho que desear. Así, el portal inmobiliario líder en el sector, idealista.com, ha calculado que la compra del piso tiene una rentabilidad media del 3,1%, cuando el retorno medio de una vivienda en España es del 4,1%.

Con los 770.000 euros que se ha pagado por el piso, el matrimonio podría haber pagado 385 mensualidades del ático, a precios constantes sin incremento del IPC. O lo que es lo mismo, 32 años de alquiler que le garantizaría a González tener un retiro a buen precio hasta los 84 años.

Además, siempre según los precios de las ofertas que recoge este portal, y que comúnmente se negocian a la baja, el piso estaría muy por encima de lo que se pide en la actualidad por inmuebles similares en el entorno. Y eso que según los últimos estudios el precio de la vivienda en Estepona ha sufrido la mayor caída de toda Andalucía, un 15,5% en un año. Bien es cierto que la localización del inmueble le hace tener como referencia el sector inmobiliario marbellín, donde el mercado solo se habría resentido un 6,1% en 2012.

Cabe recordar que una compra-venta de un inmueble suele llevar unos gastos asociados de un 10% por el pago del Impuesto de Transmisiones (ITP), notarías, constitución de la hipoteca, etc... Es decir, que el gasto total en el piso estaría cerca de los 850.000 euros.

Hipoteca

Esta cantidad se habría desembolsado una parte en metálico y otra en una hipoteca contraída por el matrimonio con La Caixa, según detalla el diario El País. La hipoteca ascendería a 270.000 euros, con un tipo fijo el primer año al 3,5% y variable los siguientes 19 años. No es posible calcular la cuota sin conocer el interés pactado para el resto de los ejercicios, pero con las condiciones que han trascendido se puede ver que La Caixa ha ofrecido un producto mucho más barato que el que está distribuyendo en sus oficinas a otros clientes.

En cualquier caso, y tomando el tipo de interés fijo del primer año al 3,5%, al matrimonio tampoco le salen los números en cuanto a rentabilidad de la operación. No solo porque su inversión arroje un 3,1% de rentabilidad media con los datos de Idealista, sino porque existían muchos otros productos financieros en diciembre que le hubieran dado mucho más por su dinero que el ladrillo marbellí.

Así, si el matrimonio disponía de casi 600.000 euros líquidos para gastar, un plazo fijo les habría permitido pagar solo una casa de veraneo mes a mes. En diciembre, muchas entidades estaban ofreciendo un interés del 4% anual a doce meses, y por el perfil de la pareja y la abultada cantidad, es fácil que hubieran arañado hasta un 4,5% de rentabilidad. Así, en un año el matrimonio hubiera ganado alrededor de 27.000 euros, solo por dejar su dinero durmiendo en un banco. El equivalente a un año entero de alquiler sin necesidad de “descapitalizar” el patrimonio familiar.

Al desembolso de los 850.000 euros que ha supuesto la compra de la casa, hay que sumar también los gastos asociados al mantenimiento del piso. Según las cifras que maneja el Sindicato Unificado de Policía (SUP), la comunidad de propietarios subiría a 1.650 euros al trimestre. No está claro si González se hacía ya cargo o no de este gasto cuando estaba como arrendatario, pero ahora tendrá un gasto fijo al mes superior a los 500 euros.

Impuestos

A la conservación de la propiedad hay que sumar también el pago anual del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). González y su mujer tienen la suerte de que el apartamento se halla físicamente en el municipio de Estepona (aunque está geográficamente más cerca de Marbella), por lo que se beneficiarán de la bajada de este impuesto que ha aprobado el ayuntamiento para 2013.

Es aventurado hacer un cálculo del impuesto sin conocer el valor catastral que le imputa el Ayuntamiento al ático (que normalmente no coincide con el valor de mercado) pero sí se sabe que el impuesto medio que paga un vecino de Estepona por este impuesto es de 700 euros. Triplicando la casa de González el tamaño y valor de un piso medio en el municipio andaluz, el recargo tributario puede ascender fácilmente a los 2.000 euros anuales.

Cómo señala el vicepresidente de la Asociación de Asesores Fiscales y Gestores Tributarios (Asefiget), la única medida de ahorro de la operación es haber concertado su firma en diciembre de 2012, ya que la operación aún se beneficia de la exención de tributar por el 50% de la plusvalía por el incremento del valor del terreno, uno de los impuestos más elevados en este tipo de operaciones. Es decir, si el día de mañana González y su esposa deciden vender el piso solo tributarían por la mitad de esas ganancias.

No se puede terminar de valorar toda esta operación sin contextualizar además dos elementos muy obvios. En primer lugar, que la vivienda va a estar destinada a veraneo, es decir, que se va a poder disfrutar unas escasas semanas o días al año, y la renta disponible del matrimonio. El salario de Ignacio González, que es público, asciende a algo más de 5.000 euros al mes. Se desconocen los ingresos recurrentes de su esposa, a la que corresponde el 80% de la propiedad de la vivienda según la escritura de compra. Cavero es adjunta a la presidencia de la patronal madrileña, que se financia con cuotas de los empresarios y ayudas públicas, y participa además en la empresa de subastas Segre.