Los grandes inversores y los compradores extranjeros calientan el ladrillo español

El mercado inmobiliario vuelve a cosechar algunas cifras positivas que señalan un punto de inflexión en el sector. Los últimos datos de precios, compraventas e hipotecas apuntalan el viraje en la vivienda, aunque donde más movimientos se observan es en los segmentos donde los grandes jugadores han mostrado interés. Los fondos y socimis -las sociedades de inversión con benévolas condiciones fiscales que invierten en inmuebles para alquilar- han realizado operaciones, sobre todo, en el sector terciario, como oficinas, centros comerciales u hoteles.

En Europa, la inversión inmobiliaria alcanzó en el primer semestre de 2015 el nivel más alto en ocho años, según la consultora internacional Savills. Con un volumen total de 102.500 millones de euros, este periodo representa el mejor semestre desde 2007 y supone un incremento interanual del 25%. En España, los datos reflejan un creciente interés por el sector centrándose, sobre todo, en las grandes ciudades con el 60% de la inversión de este periodo concentrada en Madrid.

En el caso de España, el balance de 2014 dejó cifras récord con una inversión directa de 5.196 millones en el sector terciario, según datos recogidos por la consultora inmobiliaria JLL, que señala el gran protagonismo de los fondos de inversión y las socimis. Los expertos consultados observan un cambio de tendencia en el ladrillo pero advierten que los datos se comparan con niveles mínimos tras el pinchazo de la burbuja.

Nuevos actores en el ladrillo

“Están entrando otros actores en las grandes ciudades como compradores extranjeros o socimis que animan el mercado”, explica el experto inmobiliario José Luis Rodríguez Bartolomé y autor del Blog Adiós Ladrillo Adiós, que apunta que esto no está ocurriendo en ciudades pequeñas o medianas, por lo que en ellas puede quedar más para la recuperación. La mejora se produce a dos velocidades, con una demanda diferenciada en función del tipo de producto y de la zona geográfica.

Otro de los actores que están moviendo el mercado del ladrillo español son las denominadas socimis, sociedades cotizadas que invierten en ladrillo con el objetivo de arrendarlo posteriormente. Estos vehículos están facilitando la entrada de grandes capitales en el sector y supone un recambio a las grandes empresas inmobiliarias precrisis, muchas de las cuales terminaron quebrando. A finales de 2012, un cambio regulatorio potenció el florecimiento de las socimis al reducir los requisitos de capital necesarios para cotizar, aumentar su posibilidad de endeudamiento y mejorar las ventajas fiscales de sus accionistas.

“Las socimis son una oportunidad de llegada de una ingente cantidad de inversión internacional que ha permitido además limpiar y sanear el stock inmobiliario, aunque de momento se han centrado prácticamente en su totalidad en el sector terciario: hoteles, centros comerciales, naves, centros logísticos… Aún tenemos la asignatura pendiente de que tomen posiciones relevantes en el sector residencial, pero en España es complicado por la propia naturaleza del stock, muy atomizado y disgregado”, apunta Fernando Encinar, cofundador y jefe de estudios de idealista.

¿Qué pasa con la vivienda?

Respecto a la vivienda, el último informe del colegio oficial de Registradores muestra un aumento del precio medio del 5% en el segundo trimestre respecto al mismo periodo del año pasado. Un dato todavía débil si se compara con la caída del 29,23% que acumula desde los máximos de 2007, pero que según los propios registradores “se va intensificando trimestre tras trimestre, alcanzado cada vez una mayor fortaleza”.

Julio Rodríguez, expresidente del Banco Hipotecario y miembro de Economistas Frente a la Crisis, explica que hay que tener en cuenta que para llevar a cabo esta medición los registradores utilizan un índice (Case Shiller) que se basa en las ventas repetidas en la misma finca. Rodríguez apunta que el sector tocó fondo en 2013 y en 2014 ya se está notando un crecimiento. Lo que explica los datos de los registradores, que se publican con cierto decalaje. Este experto señala que las políticas económicas de estímulo de los bancos centrales están ayudando a que se dinamice el sector al aumentar el crédito disponible.

A la espera de que el INE publique el próximo martes el Índice de Precios de Vivienda del segundo trimestre, los datos de agosto de la tasadora Tinsa señalan una caída del índice de precios del 0,9% respecto al mismo mes de 2014. Un dato medio que refleja la asimetría del sector. Si en grandes ciudades y capitales el índice aumenta un 0,5%, el repunte llega al 3,8% en Baleares y Canarias, mientras que en el otro lado de la tabla, el indicador en el resto de municipios cae un 2,1%.

A pesar del ajuste de precios, todavía queda un ingente parque de vivienda por vender y en algunas zonas su futuro es incierto. El stock de vivienda de nueva construcción sin vender se ha reducido por quinto año consecutivo, pasando de las 649.780 unidades en 2009 hasta las 535.734 unidades de 2014. Esta reducción progresiva “responde, principalmente, a dos cuestiones: la primera, por la mejora en el número de compraventa de viviendas y la segunda, por la paralización de la actividad del sector, con cuatro años de actividad en mínimos”, apunta Francisco Pérez, director de Promoción y Desarrollos de Solvia, la inmobiliaria propiedad del Banco Sabadell.

Respecto a su evolución futura, apunta que en provincias como Málaga o en Navarra, la reducción del stock de vivienda nueva es superior al 10% y en la Comunidad de Madrid o en el País Vasco, ya es inferior al 1,5% del total del parque de vivienda. “No obstante, también hay zonas en las que la reducción del stock de viviendas nuevas se prolongará en el tiempo o incluso, tendrá una difícil salida por no ajustarse a las necesidades de la demanda”.

Una opinión compartida por Antonio Martín, consultor del departamento residencial de JLL. Martín asegura que existe una parte del stock que es casi “invendible”, reincide en la idea de dos escenarios en el cambio de tendencia y señala que el panorama electoral añade incertidumbre política para los inversores extranjeros.

Compradores internacionales

Los compradores foráneos, sin necesidad de ser grandes fondos de inversión, también han vuelto a mostrar su interés por la vivienda española. A pesar de la caída del mercado ruso, que ha sufrido la fuerte devaluación del rublo, la bajada del euro respecto a otras divisas ha ayudado a incrementar el interés de estos compradores.

El último informe de los registradores señala que tras una ralentización de la demanda extranjera en el primer trimestre -12,22% del total de compras- se ha producido una nueva recuperación hasta representar el 12,82%. “Este resultado todavía se sitúa por debajo de los alcanzados en la mayor parte de trimestres de 2014, pero a escasa distancia, lo que parece indicar un cierto grado de estabilización de resultados en porcentajes de compra por por extranjeros próximos al 13%”, señala este informe. En el segundo trimestre del año, fueron los británicos la nacionalidad con mayor peso en las compras de vivienda por parte de extranjeros al representar un 19,85%; seguido por franceses con un 8,11% y alemanes, con un 7,65%.

“Los compradores extranjeros nos permiten tener un buen termómetro para saber hacia dónde se dirige el mercado”, dice Manuel Gandarias, director del gabinete de estudios de pisos.com, que apunta que esta demanda está viendo precios atractivos por lo que suponen un porcentaje importante sobre las compras totales. Una presencia que aumenta en algunas zonas como, por ejemplo, la Costa del Sol.