Fraude e ineficiencia en el nuevo certificado energético para vender o alquilar viviendas

Un viandante se detiene ante el escaparate de una inmobiliaria. Aunque está más preocupado por la devaluación de su vivienda que en comprar, se fija en las descripciones: dos habitaciones, a reformar, finca con ascensor y, tal vez, con suerte, en una de las fichas vea una pegatina como las de las lavadoras: nivel de eficiencia energética E. El resto de los anuncios no dicen nada al respecto o señalan que la gestión se está tramitando, pese a que desde junio los dueños de viviendas que se vendan o alquilen –salvo contadas excepciones– tienen la obligación de obtener el correspondiente certificado energético.

El 1 de junio entró en vigor la nueva normativa al respecto, el RD 235/2013 (PDF), que venía a dar traslado a una directiva europea de 2010. El Gobierno hizo obligatorio este certificado para cada operación de compraventa o alquiler. Previo pago de entre 70 y 300 euros –es frecuente encontrar ofertas del primer importe en las páginas de cupones de internet–, los propietarios obtienen su certificado y su calificación: de la A a la G en niveles descendentes de eficiencia.

Certificado solo hay uno, pero consta de cuatro documentos: calificación de eficiencia energética, recomendaciones, descripción de las pruebas y cumplimiento de los requisitos medioambientales. Según la información oficial, “el indicador energético principal o global será el correspondiente a las emisiones anuales de CO2, expresadas en kg por m2 de superficie útil del edificio”, y para ello se analizan las condiciones climáticas del inmueble: el emplazamiento y orientación del edificio, las instalaciones térmicas, los cerramientos, etc.

El certificado, una vez obtenido, tiene una validez de diez años. Técnicos independientes, de las ramas de ingeniería y arquitectura, son los encargados de emitirlo, pero hay que registrarlo en los órganos designados por las comunidades autónomas.

Desconocimiento general

Muchos propietarios se enteran de estas novedades cuando llegan a la agencia inmobiliaria: “El cliente medio no muestra gran interés por estas medidas y, por supuesto, no es consciente ni se involucra en la finalidad ecológica y de ahorro energético que con ellas se persigue. Tan sólo ve la certificación como un trámite más que le cuesta dinero”, asegura Miguel Ángel Pérez Luna, director del departamento jurídico del Grupo Tecnocasa.

A pie de calle, los comerciales inmobiliarios coinciden con este diagnóstico: pese a su desinterés en esta normativa, el propietario de una vivienda en venta se deja guiar porque sabe que es un trámite obligatorio a la hora de pasar por el notario y porque tampoco merece la pena complicar por 100 euros una operación 1.000 veces mayor. Pero los agentes reconocen que en los alquileres sí que hay fraude: del mismo modo que hay alquileres que no se declaran, hay arrendadores que se niegan a certificar su vivienda por el coste de estos trámites. Los contratos privados de alquiler suelen escapar del control administrativo.

Quienes actúan así se enfrentan a multas de entre 600 y 1.000 euros, porque realizar una compraventa o alquiler sin certificado está considerado como infracción grave. El ministerio de Industria, Energía y Turismo, del que depende esta materia, asegura que no dispone de datos –por ser ésta una cuestión de competencia autonómica– sobre cuántos certificados se han tramitado hasta ahora, cómo se está implantando esta medida o si hay expedientes abiertos por incumplimientos.

Desde ST-Sociedad de Tasación coinciden en ese diagnóstico sobre los pisos de alquiler: “El mercado de alquiler aún no ha incorporado en su rutina la necesidad de mostrar la certificación energética, al contrario que en las operaciones de compraventa. La explicación es que la figura del notario es la que está ejerciendo este control y aplicando la ley, solicitando la certificación energética registrada. En un alquiler no hay este control”.

Fuentes del Instituto Catalán de la Energía, el órgano de la Generalitat del que depende este asunto, reconocen que la urgencia de la aprobación de la norma les ha obligado a centrarse estos meses en “gestionar correctamente la avalancha de solicitudes” y que sólo ahora que ya está ese aspecto resuelto empezarán a trabajar en las inspecciones y sanciones correspondientes.

Bajo nivel de eficiencia

A falta de estadísticas oficiales hay que recurrir a otras fuentes del sector para saber qué grado de eficiencia energética tienen las viviendas españolas: la respuesta siempre es que es baja. De los siete escalones del baremo, el 85% de los certificados expedidos en Cataluña se encuentran en los tres niveles inferiores: “Es una cosa que ya sabíamos –aseguran desde el Instituto Catalán de la Energía–. El parque de viviendas es relativamente viejo, con muchas de ellas anteriores a 1980, que es cuando entra en vigor la normativa de aislamiento”.

Pérez Luna (Tecnocasa) apunta en la misma dirección: “Con independencia del territorio, hemos podido apreciar que las calificaciones más eficientes (A, B, C) representan un número insignificante en comparación con el resto, donde la calificación E parece ser la más representativa”.

Los datos de ST-Sociedad de Tasación también van en esa línea: “No tenemos información precisa. En cifras globales tendríamos un 80-90% calificadas como E, F o G; y entre un 10 y un 15%, calificadas como C o D. Las calificaciones A y B no son nada usuales”.

“La etiqueta se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o unidad del edificio”, señala de forma contundente el artículo 12.2 de la nueva normativa. La realidad es que en la mayoría de las ocasiones –basta con echar un vistazo a las webs de pisos más populares para darse cuenta– este precepto no se cumple.

Las webs de pisos y las inmobiliarias se escudan en los propietarios: que a veces el certificado tarda en llegar, que en ocasiones el dueño no quiere hacer ese desembolso hasta que tiene comprador y que el mercado no está para dejar escapar oportunidades. “El intermediario inmobiliario puede encontrarse en la tesitura de publicitar un inmueble que no tiene certificado por orden del cliente, pues en caso contrario perdería la oportunidad de negocio. Corre el riesgo de ser sancionado, pero es un riesgo que hoy en día no se percibe ante la inactividad de la Administración”, asegura Pérez Luna (Tecnocasa).

La asociación de consumidores Facua pone también el foco en el mal momento del mercado inmobiliario. “No se está incentivando el alquiler a bajo precio”, asegura su portavoz, Rubén Sánchez, que se se pregunta si la vigilancia se centrará en los propietarios particulares o en los bancos y las inmobiliarias: “Se está haciendo poco o nada en grandes fraudes en telecomunicaciones, eléctricas… Si ahora se centran en esto, dice poco a favor de las administraciones”.

Por el momento, se trata de una advertencia genérica ante la falta de información oficial sobre la implantación del trámite y los posibles expedientes sancionadores. Pero los primeros meses de la nueva norma sí que parecen dejar zonas sombrías, como los alquileres y la publicidad, y la sensación de que no se ha educado suficientemente a los propietarios, como resumen desde ST-Sociedad de Tasación: “En general, no se ha logrado una mentalización sobre este tema”.