El opaco plan de Hacienda para vender patrimonio del Estado no marcha

En el número 19 del Paseo de la Castellana de Madrid se erige un palacete que sirvió de sede a la CNMV hasta 2010. Ahora tiene puesto el cartel de 'Se vende'. Este inmueble es uno de los edificios incluidos en el listado de enajenables por el Ministerio de Hacienda para lograr la tan buscada racionalización de la Administración española, ese mantra que repite el Ejecutivo mientras trata de cuadrar las cuentas.

Pero la venta del palacete de Castellana –un edificio valorado en 27,8 millones– está ahora paralizada mientras se estudia el cambio de calificación urbanística para que se adapte mejor a los usos que puedan darle los potenciales compradores.

Este es un ejemplo de un ambicioso plan en el que se querían vender 15.135 inmuebles y solares de varias administraciones. Un proyecto complejo debido a la diversidad de lo que se vende –desde fincas rústicas hasta edificios singulares, pasando por viviendas o solares– y por la variedad de organismos que deben ponerlos a la venta, que marcan sus propias reglas en este proceso.

Más de la mitad de los activos corresponden al Instituto de Vivienda, Infraestructura y Equipamiento de la Defensa, y el resto se divide entre la Dirección General del Patrimonio del Estado, Gerencia de Infraestructuras y Equipamiento de la Seguridad, Adif, la Tesorería General de la Seguridad Social y sociedades del Grupo SEPI, como Correos.

Es incluso complejo saber cuánto se ha recaudado en el último año por las operaciones de este tipo de bienes. “Los ingresos en caja en el periodo 01-01-2012 a 31-12-2013 por ventas de inmuebles del patrimonio de la Administración General del Estado son 123.615.121,45 euros”, consta en el informe anual de seguimiento de las medidas de la Comisión para la Reforma de la Administración Pública.

En este documento se recogen los datos agregados desde 2012 mientras que en el programa de puesta en valor del patrimonio inmobiliario –el nombre técnico del plan de venta de inmuebles– figuran actuaciones para 2013, 2014 y 2015.

El presidente del Gobierno, Mariano Rajoy, contestó en el Congreso a una pregunta de UPyD asegurando que se ingresaron 11,2 millones de euros en 2012, y 8,8 millones hasta el 15 de octubre de 2013. Más de 100 millones de diferencia en función de lo que se contabilice dentro de este apartado.

De hecho, en los Presupuestos Generales de 2013 se preveía ingresar 134 millones de euros por la venta de terrenos o solares del Estado. Sin embargo, en las cuentas públicas de 2014 se prevé ingresar 318 millones de euros, una suma muy ambiciosa que, como otras en el capítulo de ingresos, intentan que no se desvíe tanto el déficit. Al menos, sobre el papel.

¿Es buen momento para vender?

¿Es buen momento para vender?El desplome de precios en el mercado inmobiliario indica que no es el mejor periodo, pero la necesidad del Estado de conseguir ingresos es acuciante.

“Evidentemente, no es un buen momento para vender: el mercado de oficinas de Madrid se encuentra en los niveles de precio más bajos de hace 25 años. Ahora bien, todo depende de en qué momento y condiciones fueron adquiridos cada uno de esos inmuebles”, explica Paola Erhardt, consultora senior de Capital Markets de la consultora inmobiliaria Jones Lang Lasalle.

“La clave está en que el Estado necesita hacer caja y hay edificios infrautilizados que pueden ayudar. El riesgo está en que luego te digan que has malvendido”, señala Fernando Encinar, jefe del Servicio de Estudios de Idealista.com.

Si esta venta de inmuebles se hubiera hecho con previsión, los ingresos hubieran sido mayores. “A nivel teórico, en esa época las rentabilidades se situaban en torno al 4%-4,25%, mientras que hoy en día están en niveles del 5,75%. En cuanto a las rentas, ocurre parecido. En ese momento estábamos en niveles de renta nominales de 40 euros por metro cuadrado al mes, mientras que hoy en día la renta prime –la mejor– se sitúa en 24,25 euros”, explica Erhardt.

“Analizando estos datos, podemos justificar la diferencia de precio –especifica–. En 2006 o 2007 se hubieran llegado a pagar alrededor de los 10.000 euros por metro cuadrado, mientras que ahora estamos hablando de niveles máximos de 5.000. Evidentemente, este precio debería ajustarse en ambos casos dependiendo del estado y condiciones del inmueble”.

Parece que hay interés por el sector inmobiliario español, aunque lo complicado es que esta tendencia se materialice en operaciones. Uno de los problemas radica en el precio. Desde el Ministerio de Hacienda, dicen que no se hace pública una valoración de lo que pretenden ingresar con la venta de estos inmuebles para no poner un precio tope a la venta.

Aunque parece que el problema es que las gangas no lo son tanto, por lo menos a ojos de muchos inversores. “En los últimos dos o tres años, hay muchas subastas que han quedado desiertas. Esto te dice que es un problema de precio. Ahora mismo, si ajustas el precio, se vende; tanto en vivienda particular como en institucional. Hay demanda, pero sólo responde a precios muy ajustados”, indica Encinar.

El problema de las subastas

El problema de las subastasOtro de los obstáculos a la hora de vender estos bienes es el procedimiento. “Los inversores internacionales no ven del todo bien las subastas porque tienen que dejar un aval depositado hasta que el edificio se adjudique”, explica Isabel Benéitez, directora de Sector Público de la consultora inmobiliaria CBRE.

En un primer momento se pedían fianzas de alrededor del 15%, que ahora se han rebajado al 5%. Sin embargo, todavía hay algunas que no se cubren o a las que los inversores acuden en segunda o tercera subasta, cuando el valor del inmueble puede descender hasta un 30% de su precio de salida. Este es un procedimiento que no maximiza el valor del activo, señala Benéitez.

Hay una gran variedad de activos infrautilizados en la lista de Hacienda. Junto con fincas rústicas o solares se encuentran edificios emblemáticos como el antiguo hospital La Tablada, en Guadarrama, o la sede del Centro Nacional de las Artes Escénicas en León.

Las ventas de algunos de estos inmuebles no sólo ayudarían a aumentar los ingresos, sino que también harían disminuir los gastos de mantenimiento que conllevan algunos. Benéitez apunta que la concesión es otra solución posible, sobre todo en el caso de algunos inmuebles. Esto permitiría reducir los gastos, además de conllevar unos ingresos recurrentes, añade.