¿Vender o alquilar una vivienda? La inversión más rentable es convertirse en casero
El alquiler sigue siendo una asignatura pendiente dentro del mercado de la vivienda en España. Con un porcentaje de propietarios del 78,8%, según los últimos datos de Eurostat, España se sitúa a bastante distancia del 50% de propietarios de Alemania o del 65% de Francia, países donde el peso del alquiler es mayor en la configuración de la tarta.
En el último año el porcentaje de peso del alquiler se ha rebajado desde el 22,3% de 2013 hasta el 21,2% del año pasado en parte debido a la recuperación económica y a la vuelta de la compraventa. A pesar de esto, los expertos consultados apuntan que el arrendamiento está creciendo y que tras el estallido de la burbuja inmobiliaria se está erradicando la mentalidad de que alquilar es “tirar el dinero”. Con estos mimbres, el aumento de la rentabilidad que produce las viviendas en alquiler es una de las claves que pueden ayudar que aumente la oferta de viviendas para alquilar.
El último dato del Banco de España cifra la rentabilidad bruta de la vivienda en alquiler en el 4,6%, casi doblando la que ofrecen los bonos del Estado (2,4%) y muy por encima del 0,4% de los depósitos. Un incremento frente al 3,8% que marcaba la rentabilidad hace dos años. Es cierto que esta rentabilidad bruta se vería reducida tras quitarle los impuestos y los gastos como la comunidad de vecinos y el pago de impuestos como el IBI. Pero a pesar de todo, la inversión en vivienda para alquilar se configura como una alternativa en un entorno de tipos bajos, sobre todo, en las grandes ciudades que cuentan con un mercado de alquiler más dinámico y donde es más sencillo encontrar inquilino.
“Tener una vivienda vacía en un mercado de alquiler dinámico es tirar el dinero”, afirma rotundo Fernando Encinar, jefe del servicio de estudios de idealista.com que señala que esto es especialmente relevante en ciudades como Madrid o Barcelona donde existe un mayor movimiento en el mercado del alquiler.
El precio del alquiler está además al alza. El último indicador del portal inmobiliario Fotocasa muestra un crecimiento interanual del precio en todas las comunidades. De media, este dato subió un 3,8% en noviembre aunque como ocurre con las medias distorsiona el papel específico de algunas regiones. En Madrid, en ese mes el crecimiento fue del 6,3% mientras que en Cataluña se disparó un 10,6%.
David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro, considera que es un “buen momento” para alquilar la vivienda dado que para vender el mercado se encuentra en la parte de la curva bajista. A estas razones, Beatriz Toribio responsable de estudios de Fotocasa suma que existen pocas alternativas de inversión si se decide vender la casa sin necesitar el dinero para el consumo. “No hay un producto bancario con tanta rentabilidad”, señala.
Así, en un mercado donde tradicionalmente eran los fondos los que compraban vivienda para invertir se está viendo como en los últimos tiempos están entrando pequeños y medianos inversores que se deciden a comprar vivienda para ponerla posteriormente en alquiler. En un mercado donde también las sociedades ánonimas cotizadas de inversión inmobiliaria (Socimis) están aumentando su presencia en el segmento de residencial.
Dudas a la hora de poner una vivienda en alquiler
Si existen tantos factores a su favor, ¿qué es lo que frena el alquiler? Además de la mentalidad arraigada de que hay que ser propietario, entre las razones que apuntan los expertos para que no se estén alquilando algunas viviendas vacías es el miedo de los propietarios ante lo que puede surgir. La inseguridad jurídica o la falta de juzgados especializados puede complicar la decisión de alquilar la vivienda por el miedo a vivir un impago.
En este sentido, Encinar apunta que las dos última reforma de la ley de arrendamientos urbanos se introdujeron una serie de medidas que han dado una mayor flexibilidad en las condiciones de los mercados como son la posibilidad de rebajar de cinco a cuatro años la duración del mismo o la de que el inquilino pueda abandonar la vivienda si se dan una serie de requisitos.
Caraballo apunta que para que el mercado pueda seguir adelante es necesaria la coordinación entre administraciones a lo que suma que se desarrollen normas que para clarificar las condiciones de los contratos. A lo que sería deseable, señala que existieran juzgados específicos para este tema.
Las previsiones muestran que el mercado inmobiliario en España pasará por un incremento del porcentaje de viviendas en alquiler. En este contexto, Encinar explica que en las grandes ciudades el alquiler está “condenado a subir”. Por un lado, porque aumente el alquiler voluntario como una alternativa a la compra de vivienda, a lo que se suma el alquiler “forzado” de aquellas personas que no van a poder comprar vivienda aunque quieran.
El porcentaje de salario que destina un hogar español a un alquiler medio se sitúa en el 27%, según un estudio elaborado por pisos.com que se basa en los datos del INE. Un porcentaje que se eleva en algunas comunidades donde los precios del alquiler son más elevados y así en Madrid la cifra se eleva hasta el 44,34% y en el País Vasco en el 41,31%.
