En qué hay que fijarse en las nuevas hipotecas ahora que el Euríbor está en negativo

El Euríbor cerró finalmente el mes de febrero en negativo -concretamente en el -0,008%- después de ya haber tocado los números rojos en su cifra diaria. Un entorno de tipos de interés bajos y una política monetaria expansiva han arrastrado a este indicador a un dato mensual histórico. El Euríbor, que se calcula diariamente con una media ponderada del tipo de interés al que se cruzan los bancos europeos los préstamos que se hacen en el mercado interbancario, es el indicador al que están referenciadas la mayor parte de las hipotecas en España. Este dato en negativo afectará a quienes revisen en marzo su hipoteca.

La senda negativa ha ido acrecentándose así hace un año marcaba el 0,329% hasta bajar al 0,059% a finales de 2015. La tendencia, según apuntan los expertos, es que siga a la baja aunque todo depende de cómo evolucionen las decisiones sobre política económica en Bruselas. En este nuevo contexto, ¿cuáles son las claves que debe tener en cuenta al firmar una nueva hipoteca?

¿Cómo afecta a los hipotecados que el Euríbor esté en negativo?

En el caso de las hipotecas referenciadas a un tipo de interés variable, el precio que tiene que pagar un cliente a su entidad bancaria se calcula sumándole al Euríbor un diferencial que varía en función de las condiciones acordadas con el banco. Esto quiere decir que el Euríbor tendría que bajar tanto como para compensar el diferencial establecido para que el consumidor no pagara nada y por ahora está en negativo pero solo unas centésimas, mientras que la media del diferencial de las hipotecas está en el 1,57%, según el comparador Bankimia.

Hay que tener en cuenta que hubo algunos casos durante la burbuja del ladrillo en los que las entidades ofrecieron diferenciales muy bajos (alrededor del 0,2%-0,25%), pero fueron casos concretos acotados por edad, por cuota o por ser trabajadores de la entidad. Por lo que en ejemplos puntuales el cliente podría estar más cerca de encontrarse ante una situación donde el préstamo no le costara nada.

Lorena Mallor, gerente de la Asociación Hipotecaria Española (donde se agrupan las principales entidades bancarias), apunta que estos casos fueron “ofertas concretas, no el grueso del mercado”. Por su parte, el profesor del Instituto de Estudios Bursátiles Paul Moran explica que la bajada del indicador está haciendo que bajen las cuotas de las hipotecas, pero señala que todavía el Euríbor no ha bajado tanto como para compensar el diferencial que se aplica a estos préstamos.

Entonces, ¿los bancos pondrán más caras las hipotecas?

El entorno de bajos tipos de interés es un desafío para los bancos a la hora de ganar dinero con su negocio habitual: créditos e hipotecas. Con todo, algunas entidades optan por ofrecer hipotecas más baratas que la media del mercado como reclamo para atraer clientes, ya que al contratar una hipoteca el cliente suele domiciliar la nómina y contratar otros servicios con la misma entidad.

Así que dentro de la guerra hipotecaria la tendencia por abaratar estos préstamos continúa. Por esta táctica han optado ING, Kutxabank, Liberbank o Santander, que ofrecen hipotecas con diferenciales por debajo del 1%. Muchos de estos préstamos están ligados a tener contratados otros productos con la entidad financiera. Según Expansión, las hipotecas más baratas concedidas en el último trimestre de 2015 fueron las de Bankia e ING, con TAE (el tipo de interés real que se paga) casi próximo al 1%.

¿Por qué se ha puesto de moda el tipo fijo?

La tendencia general en la concesión de hipotecas históricamente ha sido que la mayor parte de estos préstamos estuvieran marcados por un tipo de interés variable, lo que quiere decir que la cantidad a pagar por el comprador de la vivienda dependería de la evolución del Euríbor.

Sin embargo, esta tendencia está cambiando. En el boletín del tercer trimestre de 2015, el Colegio de Registradores ya apuntaba un punto de inflexión en la concesión de hipotecas de tipo fijo. “La contratación a tipo de interés variable en los nuevos créditos hipotecarios con índice de referencia Euríbor se sitúa en el 90,26%, mientras la contratación a tipo de interés fijo ha alcanzado un máximo histórico, al llegar al 7,75%”, decía el texto.

La tendencia se afianzó en el último periodo del año. “La contratación a tipo de interés fijo ha mantenido la fortaleza de crecimiento iniciada el trimestre anterior, alcanzando un máximo histórico de contratación con el 8,81% de los nuevos créditos hipotecarios”, escribieron en la nota de diciembre. Con el tipo de interés fijos, las entidades compensan los niveles bajos del Euríbor en el corto plazo aunque a largo pueda perjudicarles si sube este indicador.

Mallor apunta que en la asociación han notado, según el pulso de las entidades que engloban, un aumento de las hipotecas a tipo fijo que no solo se ha generalizado por el interés de los bancos en ofrecerlas sino también por los propios compradores en contratarlas. “Hay que tener en cuenta que las hipotecas suelen ser un préstamo a largo plazo por lo que un tipo fijo puede ofrecer tranquilidad a los consumidores”, señala.

“Pagar por depositar y cobrar por pedir prestado no tiene mucha racionalidad económica”, apunta Sergio Míguez, director de relaciones institucionales de EFPA. “Es por eso que las entidades buscarán formas de cobertura para tratar de mitigar el impacto. A clientes minoristas no se les va a poder cobrar por sus depósitos, así que no tiene sentido que les salgan tampoco cuotas negativas en su hipoteca. Santander ha fijado el tipo de su hipoteca durante los dos primeros años con el objetivo de cubrir al menos temporalmente este efecto. Esto nos da una pista de mercado, que además anticipa un impacto puntual y esperan que no permanente de esta anomalía”, añade.

¿En qué tengo que fijarme en una nueva hipoteca? ¿Qué es la cláusula cero? 

En este nuevo contexto, las entidades se plantean qué puede ocurrir si el Euríbor continúa en negativo. El presidente de la Asociación Española de Banca, José María Roldán, ya aseguró que “pagar a alguien por pedir prestado es una contradicción”. Roldán apuntó que esta situación “no es sana, ni sostenible ni razonable”, al tiempo que advertía de la presión que añadiría a los bancos para mejorar sus márgenes.

Para frenar esta situación, Moran explica que los bancos pueden optar por tres opciones. “En primer lugar puede optar por ampliar el diferencial con el Euríbor -para proteger márgenes-, en segundo lugar pueden comenzar a incluir una cláusula cero por la que se establezca si se baja de cero no se devuelve el dinero o en tercer lugar, ir hacia los tipos fijos”, asegura aunque en su opinión estos serán “bastante altos”. 

Por su parte, Mallor señala que esto dependerá de cada entidad y habla de dos opciones. “Las entidades pueden hacer que en el contrato quede bien plasmado que la deuda tiene que devolverse íntegramente y con esto dejar claro que en el préstamo nunca se le devolverá dinero a quien pide el préstamo”, apunta. La segunda opción que expone es la de incluir una cláusula por la que el índice más el diferencial “no pueda ser inferior a cero”. 

Abiertamente, solo Liberbank (la entidad resultante de la fusión de CajaAstur, Caja Castilla-La Mancha, Caja de Extremadura y Caja Cantabria), ha reconocido que ha introducido las cláusulas cero en sus hipotecas y Caixabank también ha modificado sus contratos para corregir cualquier posibilidad de que la entidad pueda perder dinero.

¿Me compensa contratar una hipoteca a tipo fijo o variable?

Esta decisión depende de las condiciones de cada persona, del plazo al que vaya a pedir la hipoteca o de la cantidad por la que vaya a solicitarla. En general, una hipoteca suele ser un préstamo a largo plazo. Según muestran los últimos datos del Colegio de Registradores, los plazos de contratación medios se mantienen estables entre los 22 y los 23 años.

Así, una hipoteca a tipo fijo puede dar tranquilidad al comprador de la vivienda puesto que sabe que se mantendrá el importe que tiene que pagar. Sin embargo no se podrá beneficiar de los bajos tipos de interés actuales, por lo que en la decisión es importante saber el plazo por el que se va a pedir la hipoteca. 

Los bancos, en la mayor parte de los casos de hipotecas fijas, suben el tipo de interés conforme más años vaya a durar el préstamo, por lo que si necesitamos una hipoteca a 20 o 30 años el comprador de vivienda no se beneficiará de los tipos bajos que se esperan a corto plazo porque en estos casos el tipo de interés marcado por el banco ronda el 3%.

De esta forma, una hipoteca a 10 años con Bankinter puede conseguirse con un interés fijo del 1,8% mientras en el caso de que la vida de la hipoteca sea de 15 y 20 años, el tipo de interés asciende a 2,1% y 2,50%, respectivamente. En el caso del BBVA la entidad ofrece una hipoteca fija con una vida máxima de 15 años a un tipo de interés del 2%, si se cumplen una serie de requisitos de ingresos y se contratan varios productos con ellos, pero si se aumenta a 20 años el tipo de interés crece hasta el 2,25% y a 30 años al 3%. Santander tiene una hipoteca fija hasta 20 años en 2,89% y el tipo de interés fijo de Caixabank oscila entre el 2,5% y el 3%.

¿Son altos o bajos los tipos de interés fijo que están ofreciendo los bancos?

Es complicado saber hasta qué punto puede volver a subir el Euríbor o cuánto durará este entorno de tipos bajos. Pero para poner en contexto estos tipos de interés se puede volver la vista atrás y ver que el Euríbor llegó a un máximo histórico en julio de 2008 del 5,39%. Por lo que si volvieran a repuntar los intereses a esos niveles estaríamos ante unos tipos atractivos, pero en un momento de bajo crecimiento económico con el precio del petróleo por los suelos y una baja inflación es difícil saber cuánto tiempo puede pasar hasta que vuelve a subir el Euríbor y si llegará a esos niveles. Hace tres años, por ejemplo, los tipos de interés fijo de las hipotecas en los principales bancos oscilaban entre el 5% y casi el 8%.

Otra casuística que puede ocurrir es que al comprador vaya a contratar una hipoteca que espera amortizar pronto. Mallor pone como ejemplo el caso de que se compre una vivienda pero se espere vender la otra posteriormente y con el dinero de la venta pagar parte de la hipoteca. En este caso puede compensar una hipoteca de tipo de interés variable en la que se beneficie del entorno de tipos bajos.

¿Hasta cuándo seguirán los tipos bajos? 

El consenso del mercado apunta que no se espera una subida rápida de los tipos de interés, más bien una tendencia bajista. Todo dependerá en parte de las decisiones que tome el Banco Central Europeo en la próxima reunión de este mesa y el ritmo que vaya siguiendo la Reserva Federal estadounidense en su subida de tipos.

El Banco Central Europeo mantiene su tasa de depósito en negativo, es decir que este organismo cobra a los bancos comerciales por dejar su dinero. En este contexto, el consejero francés del BCE, Benoit Coeuré, aseguraba en una entrevista hace unos días en un diario alemán que el objetivo de la institución es que la fase de tipos bajos es necesaria para elevar la inflación y proteger la recuperación. Además, explicó que los tipos bajos de interés se mantendrán “el tiempo necesario”.