Los fondos buitre siguen con hambre de España: compran 10.000 millones de euros en ladrillo en 2017
Los fondos oportunistas entraron con fuerza en el terreno inmobiliario español durante los años 2012 y 2013 cuando en medio de la crisis económica nadie quería saber nada del ladrillo español. Estos fondos buitres aceptaban el riesgo existente comprando grandes paquetes a precio de derribo lo que les permitía optar a mayores rentabilidad comprando no solo de vivienda, también créditos impagados o promociones sin acabar de construir. Con la mejora económica y del mercado inmobiliario, comenzaron a entrar otros operadores en el mercado y pareció que se diluía el papel de estos. Sin embargo, en los últimos cuatro meses han protagonizado varias grandes operaciones con los bancos.
BBVA acaba de llegar a un acuerdo con Cerberus para crear una sociedad para gestionar su ladrillo, en la que el fondo se quedará el 80%, desembolsando 4.000 millones euros. Una operación que se suma al movimiento hecho por Blackstone al quedarse con el 51% del ladrillo de Popular una vez que lo compró Santander, en una operación en la que se calcula que el banco se embolse 5.000 millones. A lo que se suma a la venta por Sabadell a este gigante estadounidense de su cartera de hoteles que agrupaba en la sociedad HI Partners en medio de la crisis catalana por 630 millones de euros. En total, estas tres operaciones suponen casi 10.000 millones de euros.
El cierre de la operación de BBVA con Cerberus llevaba meses coleando y estuvo a punto de fracasar por la inestabilidad política en Catalunya. Casi la mitad de la cartera que se han quedado de BBVA está en Catalunya, un 8% a Madrid y un 5% a Valencia (en valor bruto contable). Porcentajes sobre un negocio total compuesto por unos 78.000 activos inmobiliarios con un valor bruto contable de aproximadamente 13.000 millones de euros, y los activos y empleados necesarios para la gestión de este negocio.
Según fuentes conocedoras de la operación, Cerberus dudó si materializar la compra tras los sucesos del 1-O. El cierre de esta operación puede verse como que los inversores aprecian una vuelta a la tranquilidad en el tema catalán.
BBVA compró Uninn (nombre bajo el que se englobaban la caja de Sabadell, Terrasa y Manlleu) en 2012 y también se hizo con Catalunya Caixa en 2015 cuando esta entidad ya habían sido intervenidas por el Estado a través de su brazo financiero, el FROB. Ambas operaciones llevaron a que la exposición del banco a esta región se elevara. De hecho, un informe de JP Morgan señalaba que era la entidad española con mayor cuota de mercado en esta región.
La llegada de estos fondos a España
Fuentes del sector apuntan que aunque este tipo de fondos fueron los que entraron en un primer momento de la crisis para comprar los activos inmobiliarios, en realidad nunca llegaron a irse aunque el ciclo de madurez del mercado hace que no puedan esperar las mismas rentabilidades de antes. A lo que se suma que la actividad de estos grandes fondos se enfoca a grandes paquetes de activos que no pueden comprar o gestionar otros actores como los family offices o aseguradoras. Además, al haber desarrollado aquí plataformas para gestionar deudas y activos ya tienen una infraestructura para operar.
En un primer momento, estos fondos tuvieron presencia tanto en operaciones con entidades como con Sareb, sociedad conocida como el banco malo, como con los bancos cuando nadie mostraba interés por estos activos. Un ejemplo es que en agosto de 2013, la Sareb vendió una cartera conocida como Bull al fondo H.I.G. Capital que estaba compuesta por 939 viviendas, 750 anexos (plazas de garaje y trasteros) y un local comercial, todo valorado en 100 millones de euros.
En el caso de los bancos, Apollo compró la filial de crédito al consumo de Bankia a finales de 2013 por 1,6 millones de euros y al año siguiente se hizo con la inmobiliaria Altamira de Santander en una operación de unos 700 millones de euros. A estos casos se suman las operaciones realizadas por diferentes administraciones que han vendido vivienda de protección oficial a fondos. Tanto el Ayuntamiento de Madrid durante el mandato de Ana Botella, como la Comunidad de Madrid cuando era presidenta Esperanza Aguirre cerraron operaciones de este tipo.
Más allá de los casos de hace unos años, estos fondos han seguido con su presencia en España en los últimos meses. A pesar del auge de otros actores como las socimis, este tipo de fondos siguen teniendo un papel relevante en el mercado. En agosto de este año, Santander llegó a un acuerdo con Blackstone para que este fondo se quede con el 51% de la cartera inmobiliaria de Popular. Tras la intervenión de la Junta Única de Resolución (JUR) que acabó con la venta de Popular por un euro a Santander, este quería deshacerse rápidamente de la parte más tóxica de los activos inmobiliarios que habían lastrado al banco. Después de haber hecho una ampliación de capital y aumentar las provisiones por ellos, acabó con un acuerdo valorado en unos 5.000 millones de euros.
A este se suma la operación de Sabadell que vendió su cartera de hoteles englobada en la sociedad HI Partners también a Blackstone en una operación valorada por 630 millones de euros. Una operación que se forjó después de que el banco tuviera puesto el cartel de “Se Vende” en estos activos desde la primavera.
