¿Qué tengo que hacer si quiero alquilar mi vivienda para las vacaciones?

En plena temporada alta, la multa de la Generalitat catalana a Airbnb y la aprobación en Madrid del decreto que regula las viviendas de uso turístico han vuelto a poner el foco en este tipo de alojamientos. La ley de arrendamientos urbanos (LAU) aprobada el año pasado dejó en manos de las comunidades autónomas la regulación de las viviendas de uso turístico. Hasta ahora Cataluña era la única de las comunidades que tenía una norma al respecto. Madrid se ha sumado a la regularización de este aspecto con el anuncio de un decreto el 10 de julio, que se se publicó en el boletín oficial de la comunidad el 31 de julio.

Ambas normativas imponen la inscripción de las viviendas en sendos registros para poder darles un uso turístico y dejan fuera el alquiler de habitaciones. Con los lobbies de empresas turísticas tradicionales en pie de guerra por lo que consideran una competencia desleal, el resto de las comunidades podrían aprobar próximamente normativas en la línea de las ya publicadas. Donde más avanzada se encuentra esta futura regulación es en Andalucía, una comunidad donde ya existe un borrador sobre este aspecto. Estas son las claves para saber qué tiene que hacer si quiere alquilar su vivienda con uso turístico.

¿Qué es una vivienda de uso turístico?

La normativa catalana define como vivienda de uso turístico aquellas que se alquilan de forma reiterada a cambio de una contraprestación económica. El decreto considera cesión reiterada cuando la vivienda se alquila dos o más veces dentro del periodo de un año.

En el caso de Madrid, la regulación señala que bajo esta denominación se encuentran son aquellos pisos, apartamentos o casas que se comercializan con fines de alojamiento turístico a cambio de un precio, es decir, que no son una residencia permanente. En la norma también se apunta que para que sean consideradas viviendas de uso turístico la actividad debe ser habitual. Esta habitualidad se entiende cuando el ejercicio de la actividad turística se produce durante un periodo mínimo de tres meses continuados durante el año natural.

¿En qué se diferencia de un apartamento de uso turístico?

Dentro de la nueva normativa madrileña se distingue la vivienda del apartamento al asegurar que en este segundo caso se está hablando de inmuebles integrados por unidades de alojamiento que no tienen carácter de residencia permanente. En el caso de los apartamentos, estos tendrán una diferenciación por categorías –similares a las estrellas de los hoteles- frente a la categoría única de la vivienda de uso turístico.

Por su parte la normativa catalana también diferencia entre estos dos conceptos. Los establecimientos de apartamentos turísticos no tienen que disponer de cédula de habitabilidad porque son edificios o conjuntos continuos constituidos en su totalidad por apartamentos o estudios que prestan servicios turísticos.

¿Qué trámites debo cumplir si quiero alquilar mi casa como vivienda de uso turístico?

En el caso de Madrid, el nuevo decreto aprobado establece que los titulares de viviendas de uso turístico deben presentar una declaración responsable de inicio de actividad ante la dirección general competente. Tras lo cual deben inscribirse en el Registro de Empresas Turísticas de la Dirección General competente en materia de turismo. Cada vivienda de uso turístico debe disponer además de cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación. En la puerta de entrada de cada vivienda de uso turístico es necesario exhibir una placa distintiva de que se trata de una vivienda de uso turístico.

En Cataluña, la normativa establece también una comunicación previa de inicio de actividad ante el ayuntamiento competente. Las viviendas destinadas al uso turístico tienen que estar inscritas además en el Registro de Turismo de Cataluña. Además, todas las viviendas de uso turístico deben disponer de hojas oficiales de reclamación. Asimismo, el propietario debe remitir a la Dirección General de la Policía la información relativa de las personas que se alojen en la casa a través de la web de registro de viajeros de establecimientos de hospedaje de los Mossos d’Esquadra. Entre los trámites que tiene que hacer el arrendatario también se encuentra la recaudación del impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos (IEET).

¿Cómo se recauda el impuesto sobre estancias turísticas en el caso de Cataluña?

El propietario debería entregar la factura por el pago del impuesto al usuario de vivienda que debe pagar el impuesto sobre las estancias de establecimientos turísticos. El arrendatario tendrá que presentar en su momento la liquidación ante la Agencia Tributaria de Cataluña.

¿Es posible alquilar solamente una habitación de la vivienda?

No, en ninguna de las dos comunidades está contemplado el alquiler de una habitación sino de la vivienda al completo.

¿Existe alguna limitación temporal para alquilar la vivienda con un uso turístico?

En la normativa madrileña se establece que estas viviendas deben alquilarse por un mínimo de cinco días. En el decreto no se establece cuál será la forma de controlar que los alquileres de estas viviendas sean superiores al límite temporal establecido.

¿Qué condiciones debe cumplir la vivienda?

En el caso de Madrid, la normativa apunta que las viviendas deben estar amuebladas, equipadas y en condiciones de de uso inmediato. Además, señala que deben disponer de acceso inalámbrico a Internet Wifi. La norma establece también que en cada vivienda debe especificarse un número de teléfono de atención permanente para las consultas que los usuarios puedan plantear.

Las viviendas deben estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su empleo inmediato y todo en un perfecto estado de higiene, según apunta la norma catalana. Al igual que en el caso madrileño se establece que el arrendatario debe facilitar a las personas usuarias y a los vecinos un teléfono para atender y resolver de manera “inmediata” consultas o incidencias relativas a la actividad de uso turístico de la vivienda.

¿Qué sanciones se establecen en el caso de no cumplir la normativa?

Si no se regulariza la actividad de la vivienda esta situación de ilegalidad puede hacer que el propietario sea sancionado. La consejería remite a la Ley de Turismo de la Comunidad de Madrid para establecer las mismas. Así hay tres grados de multas que van desde la infracción leve a la muy grave con cuantías que en el primer caso ascienden hasta los 3.000 euros, en el caso de las infracciones graves la multa puede oscilar entre los 3.001 y 30.000 euros mientras que las sanciones muy graves se encuadran entre los 30.001 euros y los 300.000 euros.

La Ley catalana del turismo establece tres tipos de sanciones en función de la gravedad del hecho:

- Infracción leve: advertencia o multa hasta 3.000 euros.

- Infracción grave: multa de entre 3.001 y 30.000 euros. Si el carácter y la gravedad de la infracción lo hacen recomendable puede sancionarse con la suspensión de la actividad o el cierre temporal del establecimiento por un periodo máximo de un año.

- Infracción muy grave: multa de entre 30.001 y 600.000 euros o si el carácter y la gravedad de la infracción lo hacen recomendable, con la suspensión de la actividad o el cierre temporal del establecimiento, por un tiempo máximo de dos años, o con el cierre definitivo del establecimiento.

Además de estas sanciones por no tener regularizada la vivienda, si la Agencia Tributaria detecta que no se están declarando los ingresos por esta actividad puede también conllevar sanciones económicas. Las multas dependerán de la cantidad que se haya defraudado a Hacienda y puede oscilar entre un 50% y un 150% de la cantidad que se ha dejado sin pagar. El total se calcularía tras cumplimentar una declaración correcta, se sumarían los intereses de demora y la multa correspondiente.