La justicia avala una nueva vía que impide los desahucios si la entidad revendió la hipoteca
Armando pidió una hipoteca en 2006, en el punto álgido de la burbuja inmobiliaria. Credifimo, la entidad crediticia a la que acudió, le pedía un doble aval para concederle un préstamo de más de 200.000 euros. Su hermana y su primo entraron en el laberinto: ella con su casa y él con su nómina.
Ninguno de los tres podía imaginar que siete años después Armando, sin trabajo, dejaría de pagar la deuda; ni que la entidad iba a iniciar un proceso de desahucio; y menos aún que el préstamo ni siquiera era ya de Credifimo. La entidad había colocado, sin previa comunicación, su deuda a fondos que invierten en este tipo de productos (titulizaciones hipotecarias).
“Estas operaciones opacas eran parte de la ingeniería financiera de los años de la burbuja. Entonces los préstamos eran de alta garantía y los bancos ganaban liquidez para seguir concediendo más y más hipotecas gracias a la cesión a grandes fondos de titulización”, explica el abogado Javier Rubio.
El letrado llevó el caso de Armando a los tribunales apoyándose en la misma tesis que en abril defendía el Banco de España: “La titulización de un préstamo supone que la entidad deja de ser acreedora”. La justicia les ha dado la razón y el desahucio, para el que todavía no había fecha de lanzamiento, se ha paralizado.
Ha pasado una decena de veces este año. Solo en los últimos dos meses se han dictado hasta ocho sentencias apoyadas en el mismo argumento del supervisor, que han anulado procedimientos de ejecución hipotecaria por falta de “legitimación activa” de la entidad para continuar actuando como titular del préstamo.
El Colegio de Abogados de Barcelona también sostenía en abril, sobre la misma cuestión, que “la situación implica que los bancos han pasado a ser meramente los ‘cobradores de las cuotas’ de las hipotecas sin tener el soporte de garantía de un bien inmueble”.
La Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) empieza a contemplar esta “grieta” como una posible vía para frenar algunos desahucios, aunque “no siempre es una garantía”, dice el abogado Javier Rubio, miembro de la comisión jurídica de la plataforma.
“Conocemos las sentencias favorables, pero no las desfavorables. Es verdad que a raíz de lo que manifestó el Banco de España hemos subido un escalón, pero no siempre es una garantía”, advierte Rubio, quien ha elaborado junto a otras compañeras de la plataforma un kit de titulizaciones en el marco de una acción a nivel nacional para informar sobre esta posibilidad.
Según consta en la sentencia, la entidad crediticia de Armando había revendido la totalidad de su préstamo a un tercero, pero no siempre es así. Si la venta es parcial, el escenario se complica a nivel jurídico, según las fuentes consultadas. En cualquier caso, si un banco quiere quitarse hipotecas de encima, el cliente no puede hacer nada para impedirlo. Es una operación que está amparada por la Ley Hipotecaria (artículo 149) y el Código Civil (1.526 en materia de cesión de titularidad) y cuya posibilidad está incluida en una cláusula de las hipotecas.
Estas operaciones de titulización –transferencia de un activo o un conjunto de activos a los inversores en valores o participaciones, hipotecarias en este caso– comenzaron en España en la década de los 80, pero vivieron su 'boom' en los años previos al estallido de la burbuja inmobiliaria.
Según datos de la Comisión Nacional Del Mercado de Valores (CNMV), el pico de titulizaciones se produjo en 2007 (141.627 millones de euros), cuando se vendió la de Armando, y 2008 (135.253). En 2013, la cifra descendió a 28.593 millones.
“Ahora se sigue haciendo, pero en un 5% de la cantidad que se hacía en esos años. Entonces, parecían hipotecas de alta calidad, no riesgosas”, señala Rubio. Santander empaquetó y revendió en junio de 2015 más de 450 millones en hipotecas por primera vez desde 2007.
En qué situación quedan las familias
En el auto sobre el caso de Armando, la jueza estima “la falta de legitimación activa archivando el procedimiento” de desahucio. Pero, ¿qué pasa después? ¿En qué situación queda la familia?
La deuda no desaparece, por lo que Armando y otras personas en situaciones similares con sentencias favorables continúan endeudadas. En este caso, Credifimo ha recurrido la decisión del Juzgado de Primera Instancia número 6 de Arganda del Rey ante la Audiencia Provincial de Madrid y, de confirmarse la decisión (también podría revocarla), “el cobro de la deuda a la familia sería muy complicado”, según el abogado.
¿Por qué? “El acreedor no está claro. Credifirmo no podría serlo por sí mismo. Tendría que reclamarse jurídicamente. Probablemente ahora el legítimo dueño será un inversor que tiene participaciones, y no la sociedad gestora que gestiona el fondo. En esta situación se antoja dificultoso efectuar el cobro de ese dinero”, dice Rubio, que subraya lo “anómalo” de este escenario.
Milagros, hermana y avalista de Armando, espera con inquietud la resolución del recurso. Su casa también está en juego. “Armando ya no vive en esta casa. Montó un negocio en España y las cosas no fueron bien. Tuvo que irse a vivir a Suiza y aquí se acumulan derramas y cuotas sin pagar. Tenemos miedo de lo que pueda pasar. Si la entidad nos concediera la dación en pago, le daba las llaves ahora mismo, sin pensarlo”.
