AIFOS: la caída del gigante del ladrillo en la Costa del Sol y su onda expansiva

AIFOS, la gran promotora de viviendas de la Costa del Sol, será liquidada. Su Junta de Acreedores, prevista para el viernes, y por la que unos 5.000 afectados debían decidir si aceptaban el convenio (básicamente, un plan de pago) propuesto por la inmobiliaria, ni siquiera llegó a celebrarse. Eso significa que el patrimonio de la empresa, en concurso desde hace más de cinco años, será vendido.

Con lo que se obtenga, los acreedores, que suman créditos por un total de más de novecientos millones de euros, cobrarán en el orden establecido por la ley, y aquellos para los que no alcance el producto de la venta no cobrarán. “A ustedes se les sigue debiendo dinero. Lo que no voy a asegurar es que con lo que se obtenga de la liquidación vayan a cobrar. ¿Quiere eso decir que han perdido su dinero? Legalmente, no. ¿Es posible que suceda? Es posible que suceda”, explicó Antonio Fuentes, juez del Juzgado de lo Mercantil número 1 de Málaga, a los acreedores (la mayoría compradores de viviendas) presentes en la sala. Aquí se presentan algunas claves para entender cómo, cuándo y por qué la promotora estrella de la Costa del Sol presentó el mayor concurso de acreedores de la historia en Andalucía.

¿Qué es AIFOS?

¿Qué es AIFOS?AIFOS es, todavía, un grupo empresarial malagueño dedicado a la promoción y venta de viviendas. Pero en su día fue algo (mucho) más que eso. Fue el principal referente de la construcción en la Costa del Sol, el paradigma del gran negocio levantado ladrillo a ladrillo durante la burbuja inmobiliaria: todo fueron fiestas y lujo hasta que el edificio se desmoronó. La estructura de la empresa no podía soportar el peso de más de 2.500 empleados y cerca de 17.000 viviendas en venta. Cuando su presidente, Jesús Ruiz Casado, fue imputado (y encarcelado) en el Caso Malaya, los inversores entraron en pánico. Y entonces se pudo comprobar que aquel castillo no era de hormigón, sino de papel. Más tarde, un informe detectaría una “contabilidad inapropiada” para el volumen de la sociedad.

¿Cómo se desmoronó AIFOS?

¿Cómo se desmoronó AIFOS? Entre 2007 y 2009 la música dejó de sonar. Primero fueron los parones en la construcción, luego los retrasos en las entregas, después sorprendentes casos de chalets construidos sin licencia, y al final las denuncias por estafa. Problemas de liquidez, se decía. En noviembre de 2008, alguien decidió que la fiesta no daba más de sí. Primero una pequeña empresa y luego dos proveedores pidieron al Juzgado de lo Mercantil de Málaga (cuando solo había uno en la capital de la Costa del Sol) que parara la música. AIFOS evitó el concurso a duras penas, hasta que en julio de 2009 ella misma bajó la persiana y presentó su propia solicitud al juez.

El juzgado declaró el concurso y nombró la Administración Concursal, el órgano encargado de gestionar la empresa junto a sus dueños, y de afrontar una tarea ingrata: elaborar la lista de todos aquellos a los que AIFOS les debía dinero y, en algunos casos, casas. En esa tarea ha estado hasta el último día. Hay créditos de difícil cuantificación porque hay compradores a los que se les debía la entrega de una vivienda, y no han resuelto el contrato, esperando que la empresa culminara la obra. Los administradores han recibido solicitudes de los acreedores hasta cinco años después de que se declarara el concurso. Pero la mayor parte de los más de 900 millones de deuda, en torno a 800 millones, es bancaria. En la lista de acreedores aparecen Hacienda, la Seguridad Social, la Junta de Andalucía, proveedores, trabajadores y más de 1.780 compradores particulares que pusieron sus ahorros (de 20.000 a 80.000 euros) en una vivienda.

¿Por qué han pasado cinco años desde que se declaró el concurso?

¿Por qué han pasado cinco años desde que se declaró el concurso?El objetivo del concurso de acreedores es, como norma general, facilitar la supervivencia de la empresa para que los acreedores puedan cobrar. Hacer un balance de su situación patrimonial, ordenar sus activos, delimitar su pasivo y establecer un plan de pago. Cinco años es un periodo extraordinariamente largo, incluso para la justicia española, acorde no obstante a la magnitud de la tarea de poner orden en una casa empantanada, con 5.000 acreedores, algunos muy poderosos y con pocas ganas de perder la compostura y el dinero, cada uno con sus intereses particulares (protegidos en distinta medida por la Ley Concursal) y un anfitrión, Jesús Ruiz Casado, especialmente bullicioso. El presidente de AIFOS se enfrentó a bancos, a particulares y a la Administración Concursal, y en febrero de este año fue apartado de la empresa por el juez.

La situación era caótica, entre otras cosas por las complicaciones para tomar la foto fija de la empresa. Aunque al pedir el concurso, AIFOS aseguró que su voluntad era “garantizar la entrega de las 3.000 viviendas suscritas con sus clientes”, fuentes conocedoras del concurso aseguran que nunca quiso finalizar las promociones, porque los compradores ya habían abonado la parte promotora, y AIFOS no recibía más dinero terminando las casas: “Su estrategia fue demandar a los bancos para obtener quitas y con eso pagar a proveedores, pero eso es negociar con una pistola en la mesa”. A los bancos les pidió quitas de hasta el 50%, y algunos se negaron a sentarse con él y concederle nuevos préstamos con los que finalizar las promociones.

“Fue retrasando todo, esperando que el ciclo cambiara”. Pero el ciclo no cambió. Y muchos pequeños inversores quedaron atrapados. “Yo tengo una casa en Terrazas de Baeza, lista al 95%. ¿Puedo terminar mi casa?”, preguntó una acreedora al juez, que no contestó: “No se lo puedo aventurar”. Su caso no es, ni mucho menos, único: hay cuatro promociones en Manilva, otra en Roquetas de Mar, dos en Linares, dos en Rincón de la Victoria. Todas a punto de terminar.

¿Qué estrategia adoptó Jesús Ruiz Casado?

¿Qué estrategia adoptó Jesús Ruiz Casado?A la dificultad para determinar cuánto valía el patrimonio de AIFOS y a quién y cuánto debía pagar, se añadió que Ruiz Casado realizó negocios dudosos poco antes de que fuera declarado el concurso. “En 2006 empezó a ver que todo caía, y a poner los huevos en distintas cesta”, dicen fuentes muy cercanas al concurso. La Administración Concursal presentó al menos cuatro demandas rescisorias de contratos celebrados por AIFOS. Entre otras, contra operaciones por valor aproximado de 20, 17 y 12 millones de euros. Se trataba de reintegrar al patrimonio el dinero pagado por activos adquiridos por la empresa desde dos años antes de la declaración de concurso.

¿Descapitalizó Ruiz Casado AIFOS? Se investigaron posibles testaferros, operaciones con unas 40 sociedades y algunos acreedores interpusieron querellas por el posible alzamiento de bienes. Muchas operaciones se realizaron en 2009; alguna, el día antes de la solicitud del concurso, y con “ninguna entrada de liquidez”. “Yo no entiendo cómo después de haber engañado a tantas personas, este señor sigue paseándose tranquilamente por Málaga”, espetó un presente en el turno (extraordinario) abierto por el juez.

¿Qué debían decidir los acreedores el pasado viernes?

¿Qué debían decidir los acreedores el pasado viernes? Los acreedores con crédito ordinario (excluidos los de la Seguridad Social, los de Hacienda, los de los trabajadores o los garantizados con hipoteca, entre otros) estaban llamados a pronunciarse sobre la propuesta de pago formulada por la propia acreedora. A saber: pagar el 40% de lo que se debe dentro de nueve años, y el 10%, dentro de diez. A la convocatoria no acudió un número de acreedores que representara la mitad de los créditos ordinarios (sobre un total de 188 millones), mínimo exigido por la ley.

Los particulares batallaron durante años en distintas asociaciones de perjudicados. El abogado de una treintena de ellos, Carlos Comitre, presentó una propuesta alternativa de convenio que ni siquiera fue admitida por el juez, por no ajustarse a los requisitos de legalidad. Pretendía capitalizar la deuda (convertirla en acciones, con las que luego controlar la empresa), y pidió más plazo para sumar apoyos. La solicitud fue denegada.

Fuentes del concurso creen que la junta no salió adelante porque algunos bancos la boicotearon y decidieron no asistir. Hartos de Jesús Ruiz Casado, preferirían perder parte de sus créditos ordinarios y cobrar los privilegiados, que son el grueso de la tarta, hasta donde puedan cobrar. En la “cola para el cine” (en el símil que, “sin querer frivolizar”, expuso el juez) primero estará la propia administración concursal y sus honorarios, y otros créditos generados durante estos años; después los bancos, en lo que tengan garantizado por hipoteca; después, Hacienda, Seguridad Social, trabajadores; y por último, todos aquellos que compraron sus viviendas.

Los bienes de AIFOS, cuyo valor se estima en unos 780 millones de euros, “no se venden por lo que uno quiere, sino por lo que le dan”, insistió el juez el pasado viernes. Por eso los particulares afectados lo tendrán difícil. “Tienen bastantes créditos por delante. Por eso les digo que es posible que no cobren”, les advirtió Antonio Fuentes. Si los recursos interpuestos contra la propia Junta no prosperan, habrá llegado el momento de que cada cual cobre lo que pueda. Y es posible que muchos no puedan.