Andalucía, un año de espaldas a la ley estatal de vivienda con la Junta y la banca como grandes caseros de pisos de alquiler

Comparte piso con dos personas más en un barrio anexo al centro de Sevilla, en la avenida de la Cruz Roja. Javier Villalba paga 500 euros, con derecho a habitación individual. “Encima, la propietaria nos manda a la mujer que, según ella, tiene que venir todas las semanas a limpiar la casa, echa una hora y tenemos que pagar cada uno 50 euros más”, cuenta, sin querer entrar en si es una cláusula abusiva o no: “En junio me voy. Me vuelvo con mis padres. Tengo 36 años y no puedo ni desgravar con la declaración del IRPF porque la Junta de Andalucía solo lo prevé, y bien poco, hasta los 35 o para mayores de 65, y además debes estar muy tirado”.

“Para tres pisos que nos entran al mes en alquiler de larga duración, tenemos a 250 personas en lista de espera en una aplicación propia. No es que el alquiler vacacional sea más rentable, es que tiene mayor protección jurídica. Tenemos el caso de un abogado con 25 viviendas en una promoción, porque la promotora le pagó en especie la deuda, y las tiene todas tapiadas. Le garantizamos la renta, pero no se fía. 'Soy abogado y la protección jurídica es nula', me contesta”. Es el testimonio de Alberto García, de la asociación Buenas Prácticas Inmobiliarias (BPI) de Málaga, que agrupa a agentes y empresas de toda la provincia.

Cuando se cumple un año de la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, con hasta ocho recursos en el Tribunal Constitucional (TC), incluido el de la Junta, la pregunta es ¿de qué ha servido la norma en Andalucía? El TC ya está abordando estas impugnaciones e irá resolviendo acerca de una ley de la que el presidente Juan Manuel Moreno decía en el último pleno: “Es un desastre. Es más caro ahora alquilar que comprar. Necesitamos más viviendas, para que consigamos que por cada demandante haya cinco disponibles”.

“La ley está destrozando el mercado. Por un alquiler a 700 euros en Fuengirola, te llegan 80 correos electrónicos en un día. Es desesperación, la gente te dice que por lo menos se lo dejes ver, que te pagan por adelantado. 'No fumo, no bebo, no tengo perro ni niños', hemos llegado a escuchar”, cuenta el presidente de BPI de Málaga, Ángel Sánchez, quien sondea a los asociados y todos coinciden en descensos de la oferta que van entre el 30% y el 90%, culpan parcialmente a la apuesta por las viviendas con fines turísticos y reniegan de la ley.

Tres conceptos clave no desarrollados

La realidad es que la ley estatal depende del desarrollo que hayan hecho de ellas las comunidades, competentes en la materia, y en Andalucía ha sido muy limitado. Uno de los conceptos que llegaba con esta ley era el mercado residencial tensionado, donde se limitaría la subida de los alquileres.

Las propias comunidades deben delimitar esas áreas, bastando para ello la concurrencia de que la carga media del coste del alquiler (también de la hipoteca) supere el 30% de la renta media de la familia o, alternativamente, que haya experimentado en los cinco años anteriores un crecimiento acumulado como mínimo del 3% del IPC del territorio. Sólo Cataluña ha hecho esta tarea. La Junta de Andalucía no ha publicado ese trabajo, aunque algunos grandes ayuntamientos, como el de Sevilla, sí tiene un mapa de barrios tensionados.

Otra de las figuras es la de los grandes tenedores: propietarios con al menos 10 viviendas (cinco, si están en áreas tensionadas) o más de 1.500 metros cuadrados. Tampoco se ha creado un registro, pero desde el Sindicato de Inquilinos calculan que son más de 20.000 caseros en Andalucía con estas condiciones, “sobre todo en Sevilla, Málaga y Granada”, que tendrían topado en un 3% el máximo que pueden subirle la renta a sus inquilinos pasada la prórroga vigente hasta 2024.

Desde la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA) confirman que de las casi 199.000 viviendas en alquiler con depósito en la misma, prácticamente el 30% está en manos de propietarios con más de 50 (cinco veces más de lo fijado por la ley para ser considerado gran tenedor), en concreto, 58.997 inmuebles. El principal casero es la propia Junta de Andalucía, y le sigue Building Center, la gestora de inmuebles de Caixabank, que gestiona cerca de 8.000. Son los mayores caseros de Andalucía, seguidos por la empresa municipal de la vivienda de Sevilla (Emvisesa) y el Instituto Municipal de la Vivienda de Málaga. Los cinco suman 29.223 viviendas en alquiler. El resto (hasta esos 58.997) se lo reparten otros bancos.

Inquilino vulnerable

El tercer concepto es el de inquilino vulnerable: la persona que entre el alquiler y los suministros pague más del 30% de los ingresos de la unidad familiar, que además deben estar por debajo de ciertos límites (entre tres y cinco veces el IPREM, dependiendo de si hay hijos a cargo, mayores de 65 años o personas con discapacidad o dependencia).

La Junta de Andalucía alega que ya convocó en 2022 ayudas de alquiler, “en régimen de concurrencia no competitiva, a las víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual o sin hogar y otras especialmente vulnerables”. No ofrece datos de esta convocatoria, pero sí de las encauzadas a través de entidades del tercer sector. En concreto, tres convocatorias (2020, 2022 y 2023) que “han posibilitado vivienda a unos 3.000 andaluces”. La cuarta se abrió en abril. “La Junta ha sido pionera con estas ayudas, facilitando que estas personas que no disponen de los recursos e información suficientes para dirigirse a las administraciones puedan ver paliada su situación residencial a través de las ONG”, defienden desde el Gobierno del PP.

La voraz presión del turismo

En este contexto, un informe dado a conocer el pasado mes por el Banco de España revela que uno de cada 10 alquileres en España son VFT, pero la cifra se dispara en el centro de Marbella por encima del 60%, la más elevada de España, y supera la mitad en su periferia. Estudiada la proporción de VTF en el mercado del alquiler en las 25 mayores áreas urbanas, se detecta esta situación también en uno de cada cinco alquileres en el centro de Málaga, y más del 20% en el caso de periferia. Sevilla y Granada, con más del 15% en el caso de sus cascos históricos, también sobrepasan la media. Eso sí, hace notar el informe que en determinados puntos de Sevilla, la oferta de VTF es incluso 1,5 veces superior a los alquileres residenciales, como ya es conocido el caso del barrio de Santa Cruz.

De momento, Sevilla se ha adelantado para poner coto a las VFT. Emvisesa encargó su propio estudio de MRT. “Hay 26 barrios de la ciudad donde el esfuerzo de los hogares para alquilar una vivienda supera el 25% de los ingresos medios. (...). El Distrito Macarena es el que mayor número de barrios tiene afectados por este sobresfuerzo con un total de 12”, revela. Este estudio ha sido la base para convertirse en la primera ciudad de Andalucía en limitar las VFT en barrios saturados.

Lucas Carrasco, presidente de GICA (Gestores Inmobiliarios de la provincia de Cádiz), que también rechaza la ley, apunta que la falta de alquiler de larga duración se debe a varios factores, entre los que destacan “el incremento de la inversión en el vacacional y una demanda residencial muy alta que no se compensa con la disponibilidad actual de viviendas”. Otros factores que influyen en la decisión de los propietarios de optar por la VFT son “la percepción de desprotección frente a posibles casos de impago; los procesos judiciales, que pueden ser demasiado lentos y costosos; la complejidad de la gestión de arrendamientos a largo plazo; y preocupaciones sobre el mantenimiento de la propiedad”.

Esta organización está llevando a cabo “un calendario de reuniones con administraciones e instituciones públicas con competencias en la materia para solicitarles que se implementen políticas que se complementen y mejoren el acceso”. Relata que en los municipios turísticos de Cádiz, hay “múltiples ofertas de alquiler sobre un mismo inmueble en cuestión de horas tras su publicación”. Esto conduce a “un incremento notable en los precios, lo que pone de relieve la escasez de viviendas disponibles”. Barrios tradicionalmente residenciales se han convertido en turísticos, “lo que afecta la cohesión comunitaria y a los servicios destinados a los residentes”, lamenta.

Según datos del portal Idealista, líder en este campo, los alquileres de temporada siguen aumentando su relevancia en detrimento de los permanentes. En el primer trimestre de 2024, los primeros experimentaron una subida de más del 50% en la oferta, mientras que se redujo un 15% en el caso de los permanentes. Si de media en los anuncios publicados en la plataforma, los alquileres de VFT suponen más del 10% de su mercado, en ciudades como Cádiz, superan el 20% y en Málaga se acercan a un 15%. Entre los grandes mercados el mayor incremento de la oferta de temporada se ha dado en Palma y Málaga, que cuentan con un 79% más que hace un año, seguidos por San Sebastián (77%) y Sevilla (74%). Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, apunta que “legislar de espaldas a los propietarios acaba destruyendo el mercado”. Sugiere que las medidas adoptadas han trasladado la oferta del alquiler permanente al de temporada.

Andalucía, la segunda donde más cuesta

La presencia de VTF dispara el precio, según el citado informe del Banco de España. Por ejemplo, el crecimiento acumulado de las rentas del alquiler por metro cuadrado entre 2015 y 2022 supera el 40% en siete municipios del país, tres de ellos andaluces: Estepona (por encima del 50%), Málaga y Torremolinos. Recordemos que según Eurostat, Andalucía es la región con más VTF de la UE, lo que calcula en función de las reservas en las plataformas de este servicio.

Ese mismo informe detecta que el porcentaje de hogares que dedican más de 40% de sus ingresos al alquiler supera la mitad en Andalucía, igual que en la Comunidad de Madrid, siendo los dos territorios con mayor sobreesfuerzo en este sentido.

Otra visión arroja Antonio Segura, presidente de Alianza (Agrupación de Inmobiliarias de Sevilla): “Este producto prácticamente ya no entra en las agencias. El turismo será el culpable en el centro de la ciudad, pero también ocurre que hay menos rotación. Por ejemplo, quien alquiló hace tres años y ve cómo están yendo los precios, pues ya no se mueve”. En su opinión, la inseguridad jurídica no debe ser un temor “cuando se pone la vivienda en manos de un profesional”. Señala que hay veces que si anuncian una vivienda, “la tenemos que quitar a los dos horas para no tener problemas por el volumen de solicitudes”. Entiende que la solución “es desarrollo urbanístico y construir viviendas”.

Mirando los datos de la Agencia Tributaria, se observa que los ingresos procedentes del arrendamiento de inmuebles que son, desde 2015, los que tienen mayor peso sobre el total de las rentas del capital, crecieron un 14%. La recuperación de estas rentas fue especialmente intensa en 2022, observándose tanto en los arrendamientos de locales como en los de viviendas, según el informe anual de la Agencia Tributaria de 2023 . En 2013 las ganancias por inmuebles arrendados suponían 16.000 millones de euros en las rentas de los hogares. En 2023 rozaron los 30.000, por lo que en una década prácticamente se han duplicado. Pero en estos datos no se detalla cuántas son para alquiler residencial y cuántas VFT.

Se une a todo esto el fracaso del bono de alquiler joven, con una primera demanda colectiva interpuesta hace unas semanas por medio centenar de jóvenes contra la Junta de Andalucía por impagos después de haberse embarcado en un alquiler. En paralelo, se informa de que “se han reasignado” presupuestos de Huelva, Cádiz y Córdoba por insuficientes solicitudes en estas provincias. O cabría preguntarse también ¿no será por la imposibilidad de encontrar una vivienda en alquiler a precio asumible incluso con este incentivo?