El Gobierno de Juan Manuel Moreno ha iniciado los trámites de una ley de vivienda en Andalucía que permitirá a los ayuntamientos utilizar los suelos dotacionales de sus municipios para construir viviendas públicas de protección oficial (VPO) sin necesidad de modificar el plan de ordenación urbanística para recalificar esos terrenos.
Se trata de un “plan de choque” que recoge una disposición adicional del borrador de la ley, con el que la Junta espera duplicar el número de viviendas públicas previstas, esto es, en torno a 20.000 VPO en cinco años. Entre 2019 y 2023, el Ejecutivo de Moreno ha solicitado la calificación de VPO para 10.258 viviendas, un primer paso administrativo, aunque las que ya están construidas con dicha calificación son 3.807, un 8,3% del total de España.
El requisito que establece la futura ley para poder cambiar el uso de suelos dotacionales es que se destine a “vivienda protegida en alquiler permanente”.
La ley andaluza de vivienda también permitirá construir VPO de forma automática -sin modificar el instrumento de planeamiento urbanístico municipal- sobre suelos terciarios, con uso turístico y dotacional privado, esto es, el espacio dedicado a actividades económicas destinadas a servicios públicos, desde bares hasta oficinas, teatros, comercios, hoteles o aparcamientos públicos.
Esta medida es, en parte, una prolongación de un precepto que ya aparece en la Ley estatal de Vivienda -impugnada por el Gobierno de Moreno- y que permite destinar a vivienda dotacional un porcentaje topado de los suelos calificados como equipamiento público local.
Al desarrollar este aspecto en su norma autonómica, la Junta espera lograr un incremento del 20% de las viviendas y 10% de la edificabilidad en aquellos suelos residenciales que se destinen a pisos protegidos. “Es algo voluntario, los ayuntamientos podrán adherirse o no a este sistema. Y no se puede hablar de especulación, porque se trata de ampliar el parque de vivienda pública con precios limitados”, ha explicado la consejera andaluza de Fomento y Vivienda, Rocío Díaz.
El Consejo de Gobierno ha aprobado este martes el inicio de la tramitación de la futura ley andaluza de vivienda, que viene a derogar cuatro normativas dispersas sobre la materia. También, en palabras del portavoz de la Junta, es la respuesta política a la “nefasta” Ley estatal de Vivienda del Gobierno de Pedro Sánchez, que entró en vigor hace algo más de un año, y que el Ejecutivo de Moreno recurrió ante el Tribunal Constitucional por invasión de competencias, dándole parcialmente la razón.
El objetivo de la norma andaluza es el mismo que el de la ley nacional: abordar un problema estructural de falta de vivienda pública en un país con sólo un 2,5% construido, uno de los más bajos de la UE. El encarecimiento de los precios, tanto para comprar como para alquilar, y el empuje de los pisos turísticos en las capitales con más viajeros -véase Málaga o Cádiz- ha provocado el hartazgo y la protesta de muchos ciudadanos, que se ven expulsados de sus ciudades por la imposibilidad de asumir los precios de alquiler y por el avance del negocio turístico.
La futura ley andaluza sale ahora a exposición pública, después de que la Junta haya abierto un diálogo con promotores, constructores y asociaciones del sector. Pero no verá la luz hasta marzo de 2025, según el cronograma de la consejera. Aun sí, la Junta ha anunciado un “plan de choque” para ampliar el parque público de vivienda protegida, “aprovechando las parcelas o edificios en desuso” en muchos municipios para poder construir pisos a un precio de alquiler asequible.
Los ayuntamientos tendrán la oportunidad de cambiar la dotación de suelos o inmuebles ahora destinados a usos públicos, como colegios, institutos de enseñanza, calles, centros de salud, hospitales, parques, zonas ajardinadas, instalaciones deportivas, cementerios o embalses, por ejemplo.
A la espera de conocer el texto definitivo de la norma, se plantean algunas incógnitas: una parcela de uso educacional en el PGOU, reservada para construir un colegio público, en una ciudad que lleva perdiendo alumnado desde hace 10 años y ha cerrado unidades de otros colegios públicos, ¿se considera suelo dotacional en desuso susceptible de acogerse a este precepto de la ley?
Fuentes de la Consejería de Vivienda matiza que, en este caso, sí sería necesaria la modificación del PGOU. “Las parcelas educativas son equipamientos comunitarios básicos y su uso no puede modificarse con carácter general desde una Ley. Es una decisión municipal. La propuesta del anteproyecto permite las VPO en parcelas de equipamiento sin uso pormenorizado asignado o con el uso genérico de SIPS (Sistema de Interés Público y Social), calificación muy extendida en los PGOU vigentes”, advierten dichas fuentes.
En realidad, este precepto de la futura ley andaluza de vivienda es algo que ya vienen haciendo algunas comunidades y ayuntamientos en España de distinto signo político, por ejemplo en Euskadi o en Barcelona, donde se destinan esas viviendas en suelo dotacional a familias vulnerables.
También el Gobierno de Sánchez incluyó la fórmula de la vivienda dotacional cuando el presidente, en la precampaña de las generales, prometió 183.000 viviendas de alquiler a precio asequible. Unas 20.000 serían viviendas públicas en terrenos propiedad del Ministerio de Defensa, que tendrán que desarrollarse a través de Sepes, es decir, con convenios para que esta entidad compre esos suelos a Defensa.
Andalucía es la primera comunidad que impulsa una ley propia tras la Ley Estatal de Vivienda que, tras un año de vigencia, “no ha resuelto los problemas de la vivienda”, asegura la Junta.
El Ejecutivo andaluz aún no ha hecho público el “borrador cero” de la ley, que inicia su trámite parlamentario este jueves. Los grupos de la oposición han conocido hoy la iniciativa. De momento, las líneas directrices del proyecto plantean la creación de una bolsa de suelo disponible que podrá consultar el sector inmobiliario a través de un portal informático, y “la incorporación inmediata de los suelos urbanos dotacionales al uso residencial, para configurar una infraestructura de equipamiento en alquiler”.
Aparte del “plan de choque”, que aparece en la parte final del articulado de la ley, la consejera no ha desvelado grandes novedades. El anteproyecto de ley crea la figura de las “áreas prioritarias”, en las que existen mayores dificultades para el acceso a la vivienda y en las que se concentrarán los recursos de la administración en forma de ayudas al alquiler, ayudas a la compra o incentivos a la construcción de nueva vivienda o a rehabilitación. Esta figura ya existía en la ley estatal de vivienda, como zonas especialmente tensionadas, y ligadas a mecanismos de fomento de alquiler en manos de comunidades y ayuntamientos.
El Ejecutivo andaluz también pretende simplificar la construcción de vivienda protegida, “asimilando a la libre, así como la gestión de los demandantes de vivienda” e impulsar la colaboración público-privada, “para garantizar una oferta de adecuada”. La consejería promueve el “equilibrio de la oferta de vivienda en venta y alquiler y de los distintos usos de la vivienda, defendiendo el uso residencial habitual y permanente”. En el comunicado difundido a los medios hablan de “incorporar nuevas formas de residencia como son los alojamientos temporales, para personas que por motivos diversos se desplazan”.
La Junta también creará un inventario único de viviendas públicas ya sean de la Junta de Andalucía, de los ayuntamientos, o de los promotores privados.
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