Una regulación a la carta de los grandes inversores en viviendas turísticas

Finalmente, tras dos años de borradores, la Junta de Andalucía ha modificado el decreto que regula las Viviendas de Uso Turístico (VUT) en Andalucía. El resultado debería satisfacer las expectativas de los inversores en viviendas turísticas, muy significativamente los de grandes inversores, mientras ignora por completo las consecuencias negativas de la concentración de viviendas turísticas y, por lo tanto, a los residentes de este tipo de áreas.

El decreto original se sancionó en 2016, teniendo como objeto los alquileres de corta duración (menos de dos meses), comercializados a través de plataformas digitales considerados como canales de oferta turística (Airbnb y similares). Bien porque el decreto surge en un contexto en el que las consecuencias de este tipo de alquileres no se habían podido evaluar todavía, bien porque simplemente dichas consecuencias no eran del interés de los legisladores, se trata de una norma que opta por la mínima regulación. Esto a pesar de que este tipo de actividad es genéticamente problemática, ya que, tal y como adelantaba el decreto original, se trata de usos comerciales (alojamiento) sobre suelos residenciales, lo conduce al problema de la compatibilidad e incompatibilidad, en la práctica y en el planeamiento, entre distintos usos, en concreto el hostelero y el residencial.

Desde entonces las ciudades patrimoniales y los núcleos costeros andaluces se han llenado de alojamientos de este tipo. Hoy encontramos numerosos barrios residenciales donde entre un tercio y la mitad de las viviendas censadas se consagran al alquiler turístico (muy significativamente los centros urbanos de Sevilla y Málaga). Se han denunciado los efectos perversos sobre el mercado de la vivienda: la sustracción de viviendas al mercado del alquiler convencional, la presión al alza sobre los precios y el vaciamiento residencial de los centros históricos. Hubo dos intentos de regulación por parte de ayuntamientos, Cádiz y Sevilla, que fueron recurridos por invasión de competencias sobre turismo por la Junta (algo que le negó el TSJA). Y un primer borrador en 2022 promovido por Ciudadanos, todavía en el Gobierno andaluz, que quedó dos años enterrado en un cajón. Ante la inactividad de la Junta, Andalucía se ha convertido en la región de Europa con la mayor concentración de viviendas turísticas según Euroestat.

La Junta de Andalucía pasa de intentar proteger el carácter "social" de la actividad, a legitimar que agentes de gran tamaño se aprovechen de esta figura para flexibilizar actividades hosteleras sobre suelos residenciales

El resultado de la espera es un decreto que sigue regulando poco. Aparte de un incremento de los requisitos de cara a la calidad del servicio ofrecido, el documento confirma la autonomía de las comunidades de vecinos para bloquear este tipo de alquileres en sus edificios y de los ayuntamientos para regular los usos del suelo, incluyendo la posibilidad de moratorias, cuestiones ambas sobre las que ya se habían pronunciado los máximos tribunales competentes. Si acaso el decreto se apresura a advertir que existirá un “estricto escrutinio” sobre los ayuntamientos para que estos no obstaculicen la libre competencia en el ejercicio de estos derechos. Si el decreto de 2016 se justificaba en la irrupción de una economía colaborativa, con un presunto contenido social, en el que pequeños propietarios ponían en uso bienes ociosos, la nueva norma asume que se ha convertido en una formula más del sector hostelero y se propone profesionalizar el sector con la figura de las Empresas Explotadoras de VUT.

También son destacables los cambios respecto del borrador de 2022, promovido por Ciudadanos, entonces en el Gobierno andaluz junto al PP. En este se avisaba del impacto sobre el mercado convencional de los alquileres y el desplazamiento de población de las zonas turísticas, restringiendo el número de alquileres turísticos a dos por propietario, para garantizar el carácter social de la actividad. La norma actual deja las manos libres a los grandes inversores para que usen las VUT para capitalizar el valor de sus propiedades.

En los dos años que separan un borrador del documento definitivo, la Junta de Andalucía pasa de intentar proteger el carácter “social” de la actividad, a legitimar que agentes de gran tamaño se aprovechen de esta figura para flexibilizar actividades hosteleras sobre suelos residenciales. ¿Cómo se ha producido este cambio?

El único interés que no aparece por ningún lado es el de los habitantes de los barrios turísticos y de los inquilinos, claramente perjudicados por la (des)regulación actual

El discurso de la economía colaborativa representaba los intereses de los pequeños propietarios. El giro del documento definitivo puede interpretarse como un alineamiento con los intereses de los distintos agentes profesionalizados y grandes inversores que se reparten los beneficios del sector. Al mismo tiempo, la norma no ataca a los propietarios individuales, aunque la regulación sobre usos del suelo local les afectará principalmente a ellos, o así ha sido en las propuestas que se han realizado hasta ahora. Al lavarse las manos de esta manera la Junta aparece como mediador entre los diferentes intereses económicos en torno a las viviendas turísticas. El único interés que no aparece por ningún lado es el de los habitantes de los barrios turísticos y de los inquilinos, claramente perjudicados por la (des)regulación actual. Bajo estas circunstancias, parece lógico pensar que el mercado del alquiler convencional seguirá empeorando su problemático funcionamiento en las ciudades turísticas, y continuará la expulsión de residentes en las zonas de mayor presión. Esto es tanto responsabilidad de la Junta como de la poca capacidad de organización que han conseguido hasta el momento los grupos de afectados.

De esta forma, el actual Gobierno andaluz ni siquiera gobierna para el interés de sus votantes, dentro de los cuales tiene un peso importante los habitantes de los barrios más castigados por la turistificación. La Junta gobierna para los intereses del capital inmobiliario y hostelero. No es otra cosa que el consejo de administración que rige los intereses colectivos de la industria hotelera e inmobiliaria, unidas por su confluencia en las ahora viviendas “de uso turístico”.

Finalmente, tras dos años de borradores, la Junta de Andalucía ha modificado el decreto que regula las Viviendas de Uso Turístico (VUT) en Andalucía. El resultado debería satisfacer las expectativas de los inversores en viviendas turísticas, muy significativamente los de grandes inversores, mientras ignora por completo las consecuencias negativas de la concentración de viviendas turísticas y, por lo tanto, a los residentes de este tipo de áreas.

El decreto original se sancionó en 2016, teniendo como objeto los alquileres de corta duración (menos de dos meses), comercializados a través de plataformas digitales considerados como canales de oferta turística (Airbnb y similares). Bien porque el decreto surge en un contexto en el que las consecuencias de este tipo de alquileres no se habían podido evaluar todavía, bien porque simplemente dichas consecuencias no eran del interés de los legisladores, se trata de una norma que opta por la mínima regulación. Esto a pesar de que este tipo de actividad es genéticamente problemática, ya que, tal y como adelantaba el decreto original, se trata de usos comerciales (alojamiento) sobre suelos residenciales, lo conduce al problema de la compatibilidad e incompatibilidad, en la práctica y en el planeamiento, entre distintos usos, en concreto el hostelero y el residencial.