Los bancos deberán motivar por escrito y gratuitamente las razones para conceder o no una hipoteca

La futura ley de protección de los derechos de personas consumidoras y usuarias en la contratación hipotecaria de vivienda fija la obligación de que, tanto avalista como consumidor, sean informados gratuitamente y por escrito del resultado de la evaluación de la solvencia de su hipoteca por parte de la entidad prestamista o el servicio de intermediación.

El Consejo de Gobierno de la Junta daba luz verde este martes el proyecto de ley, que será remitido al Parlamento para su aprobación definitiva y que establece medidas frente a las cláusulas abusivas partiendo del respeto a la legislación estatal en la materia, e incluye un régimen sancionador con multas que pueden alcanzar hasta el millón de euros, como hace unas semanas adelantaba eldiario.es Andalucía.

Una vez evaluada la solvencia, la empresa prestamista (una entidad de crédito o una persona o empresa que no sea entidad de crédito) y el servicio de intermediación deberán informar a la persona consumidora y usuaria, y a la avalista o fiadora, en su caso, de su respectivo resultado, de forma gratuita y por escrito en un plazo de cinco días hábiles desde que tenga conocimiento del resultado.

En el escrito deberán advertir, motivadamente, de las razones para conceder o no el préstamo hipotecario con las condiciones analizadas, y acompañando una copia del resultado del estudio donde se identifiquen las fuentes y los criterios aplicados en su análisis. Si se apreciase algún error, se podrá solicitar que se revise la evaluación. Si el resultado de la evaluación de la solvencia de la persona consumidora y usuaria fuese favorable, se dará oportuna información sobre el mismo a la persona garante de la operación, para que tenga conocimiento de ello, según explican fuentes de la Junta.

Igualmente novedoso es el reconocimiento de la persona avalista como sujeto protegido, lo que supone que tendrá acceso a la misma información que quien suscribe el préstamo, además de recibir notificación de cualquier cambio que se produzca una vez cerrada la operación. Para ello, las entidades deberán contar en cada oficina con una persona responsable de informar a los interesados, así como con un servicio telefónico gratuito.

La futura norma tiene como principales objetivos acabar con los abusos en las operaciones financieras hipotecarias y asegurar que la ciudadanía conozca en todo momento los derechos que le corresponden, ante qué productos se encuentra y cómo y dónde puede hacer valer las garantías que ofrece la administración andaluza, según explicó el vicepresidente de la Junta y consejero de Administración Local y Relaciones Institucionales, Diego Valderas.

Dentro de las competencias de consumo, la futura ley impondrá nuevos deberes a las empresas prestamistas y creará derechos en materia de información y transparencia para las personas prestatarias. Asimismo, incrementará la transparencia de las comunicaciones comerciales y la publicidad; reforzará la protección de los prestatarios y de los avalistas, y promoverá fórmulas voluntarias de mediación extrajudicial de conflictos, así como la elaboración del 'Contrato Hipotecario de Confianza' con la garantía de la Junta y de las asociaciones de consumidores.

Datos complementarios accesibles

En el primero de estos ámbitos, se amplía la información previa al contrato y la personalizada. Para hacer efectiva esta medida, la norma andaluza creará dos nuevos documentos adicionales a los exigidos por la normativa estatal: el de Información Precontractual Complementaria y el de Información Personalizada Complementaria, que, entre otros contenidos, recogerá una tabla de oscilaciones de los tipos de interés. Los datos de relevancia precontractual deberán estar disponibles para el consumidor en la web o en las oficinas de la entidad financiera, sin que sea preciso solicitarlos.

Respecto a la publicidad y comunicaciones comerciales, el proyecto establece la obligación de facilitar información básica en caso de que se indique un tipo de interés.

Para que puedan compararse ofertas de diferentes entidades, se tomará como referencia una hipoteca de 150.000 euros a 25 años. Asimismo, las entidades deberán advertir de la existencia de cláusulas suelo y techo, del posible riesgo de perder la vivienda en caso de incumplimientos, de si la garantía alcanza al resto de bienes del consumidor y de si las condiciones ofertadas están vinculadas a la contratación de servicios adicionales.

Las medidas para aumentar la transparencia en la información se completan con la creación del Índice de Documentos de Entrega Preceptiva, en el que se relacionará toda la documentación que las empresas prestamistas deben poner a disposición del consumidor hasta que suscriba el crédito, así como la efectivamente entregada.

Las personas consumidoras y usuarias tendrán derecho a aportar la tasación del bien inmueble siempre que sea certificada por un tasador homologado de conformidad con la Ley del Mercado Hipotecario y no esté caducada.

En cuanto a los productos o servicios accesorios (como seguros de vida o de la propia casa), la norma establece que no podrá obligarse a suscribirlos si no se han solicitado. Sí podrán ofrecerse cuando conlleven mejoras en las condiciones del préstamo, en cuyo caso deberá informarse por escrito de las alternativas si no se suscribe. La entidad también informará del precio de los mismos, que no podrá superar el de mercado.

En cuanto a la escritura pública, la persona interesada tendrá derecho a examinar y disponer de una copia de la escritura en el despacho del notario. Esta documentación deberá contener, entre otras, informaciones de relevancia económica y financiera, que además deberán ser subsanadas en caso de que el interesado encuentre discrepancias. En este supuesto, y si la entidad no las corrige, la persona prestataria podrá desistir de la operación.

Convenios con notarios y registradores

La futura ley establecerá nuevos mecanismos de colaboración con los notarios y registradores de la propiedad para garantizar el derecho de información y asesoramiento. Se prevé la firma de convenios con estos profesionales para que pongan en conocimiento de la Administración la detección de incumplimientos de la ley o de cláusulas declaradas nulas por abusivas.

Por otra parte, la empresa prestamista deberá conservar toda la documentación relativa a la concesión del crédito durante la vigencia del contrato y cuatro años más. Si no se formaliza el préstamo, estará obligada a conservarla durante cuatro años.

En caso de impago por parte del prestatario, la norma prevé que el prestamista deberá informar al deudor, con cinco días hábiles de antelación, acerca del importe de los intereses de demora, la fórmula de cálculo de los mismos y la fecha efectiva en que se llevará a cabo el cobro.

Para afianzar los derechos de las personas consumidoras y agilizar la resolución de posibles conflictos, la futura ley obligará a la Junta a promover la adhesión de las entidades crediticias al Sistema Arbitral de Consumo. También se prevé la creación de órganos específicos de mediación en el seno del Consejo Andaluz de Consumo y sus consejos provinciales, además del diseño de programas educativos, divulgativos y formativos sobre contratación hipotecaria.

Otra novedad en esta línea es la previsión de crear, por parte de la consejería competente en el área de consumo, el 'Contrato Hipotecario de Confianza', que se elaborará con la participación voluntaria de las organizaciones de personas consumidoras y usuarias, empresariales y sociales más representativas del sector, así como del Colegio Notarial de Andalucía. Las entidades financieras podrán utilizar este modelo de contrato, que supondrá la garantía de la Junta y de las organizaciones de consumidores para que no se incluyan cláusulas abusivas.

Por último, el proyecto modifica y endurece el actual régimen sancionador recogido en la Ley de Defensa y Protección de los Consumidores y Usuarios de Andalucía. La norma introduce nuevas sanciones relacionadas con las obligaciones que impone e incrementa las cuantías vigente, especialmente las correspondientes a las infracciones muy graves, que podrán alcanzar hasta el millón de euros y el décuplo del valor de los beneficios ilícitos obtenidos o de los perjuicios causados por la infracción.