Las últimas semanas han sido prolijas en noticias sobre la falta de vivienda asequible en Málaga y su relación con el turismo masivo. En apenas veinte días: una modificación urgente de la normativa municipal para prohibir o limitar por barrios las nuevas viviendas turísticas; una sorprendente declaración del alcalde Francisco de la Torre (PP) anunciando que estudia como “prohibirlas”; una declaración de su concejala de Urbanismo deslizando que el problema no es para tanto; tres informes (municipal, sindical y de una consultora inmobiliaria) subrayando que sí es para tanto; y múltiples declaraciones de la oposición pidiendo medidas más contundentes. El marco lo completa una nueva manifestación por el derecho a la vivienda, este sábado, después del éxito de la del pasado 29 de junio.
Esta efervescencia contrasta con la complacencia de De la Torre y su equipo durante más de un lustro de crecimiento desbocado. Málaga se ha convertido, con diferencia, en la ciudad española con más viviendas turísticas (VUT) por habitante, hasta superar las 13.000 registradas. En este tiempo, la colonización turística y su efecto sobre los precios de la vivienda ha sido el tema estrella en la conversación privada. Mientras, el ayuntamiento sacaba pecho porque Málaga está de moda: el turismo ratifica la apuesta por una imagen de marca y trae dinero (particularmente, para la hostelería y los propietarios de viviendas turísticas).
Ocurre que acaparar portadas de revistas de tendencias o convertirse en la ciudad favorita de los nómadas digitales no están entre las competencias de un consistorio; sí lo están la limpieza, la protección de los comercios locales, el uso de la vía pública, la promoción de vivienda pública o la atención a personas en riesgo de exclusión social, asuntos afectados de lleno por el turismo masivo. Seis años después de que los vecinos del Centro empezaran a quejarse por cómo afectaban las viviendas turísticas a su descanso, a la suciedad, a la falta de comercios de proximidad, a los precios de los alquileres o a la marcha de cada vez más vecinos, el ayuntamiento ha empezado a actuar.
En los últimos cinco meses ha tomado dos medidas, ambas apenas 15 días antes de sendas manifestaciones. En junio anunció que perseguirá la inscripción en el Registro (autonómico) de nuevas viviendas turísticas si no tienen salida y suministros independientes; y hace dos semanas modificó el PGOU para prohibirlas totalmente en algunos barrios ya saturados (con un 8% o más de VUT sobre el total de viviendas), y poner ese límite en los demás. Además, el alcalde sorprendió con un anuncio extra: estudia si prohíbe totalmente las nuevas inscripciones.
El punto de inflexión se produjo con la masiva manifestación del 29 de junio. Ese día, De la Torre comprobó que el clamor es transversal, y excede a los grupos activistas de izquierda a los que sus consultores de cabecera suelen imputar cualquier protesta. Este sábado hay una nueva protesta, que comenzará a las 11 en Plaza de la Marina bajo el lema “Si nos echan de los barrios, paramos la ciudad”. De la Torre busca liderar un debate que había postergado y traslada un sentido de la urgencia que desvelar el temor a que cuaje el descontento social. Durante la semana han aparecido pegatinas y pintadas sobre candados de VUT, farolas y carteles: “Que te voten los guiris”, dicen.
En el equipo de gobierno aún están asumiendo el cambio de rumbo, como demostró la concejala de Turismo, Carmen Casero, quien en mitad del viraje afirmó que también en Málaga “hay mucha gente que puede pagar la vivienda sin pedir hipoteca, no sólo hay pobres”. Es cierto que el 42,4% de las compraventas en Málaga en 2023 fueron sin hipoteca, según el INE, pero se trata de un dato provincial. Además, Casero no tuvo en cuenta que en torno a un tercio de esas compras las realizan extranjeros, principalmente europeos, según datos del Colegio de Registradores, lo que abona la hipótesis de que se compran como inversión, y no con fines residenciales.
Con todo, el problema de la vivienda en Málaga no se agota con las VUT. Un estudio de la Universidad Rey Juan Carlos estima que convertirlas al alquiler residencial incrementaría la oferta en un 21% y reduciría los precios un 15%. Hay consenso en que tienen impacto, pero también en que no son la única causa del problema de precios.
Un informe de la consultora inmobiliaria Savills presentado esta semana concluye que la provincia, la que más crecerá en los próximos lustros, necesita 12.000 nuevas viviendas al año en la capital y su área de influencia, para lo que haría falta disponibilidad de suelos y apetito inversor. En la última década, se han construido entre 3.000 y 4.000 nuevas unidades anuales. Apenas se visaron 68 VPO en la capital en 2023. Ahora el ayuntamiento y el Ministerio las anuncian por miles.
La oposición ya ha dejado claro que no se fía de la nueva cara del alcalde y cree que los anuncios son insuficientes. “No es creíble que declare la guerra a las viviendas turísticas y no va a conseguir desmovilizar la manifestación del 9N”, vaticina Daniel Pérez, portavoz del PSOE, que ha anunciado una enmienda: prohibición de cualquier nueva licencia y cese de actividad de todas las que no tengan entrada independiente. Los socialistas calculan que de esta forma se darían de baja más del 90% de las registradas, que son 13.177 a 7 de noviembre.
Con Málaga califica la zonificación de “despropósito”, ya que no aplica ninguna medida para reducir el número de VUT en las zonas que ya sobrepasan el 8% y denomina “zona óptima de crecimiento para la implantación de las futuras VUT” a casi 300 barrios que están entre el 4,53% y el 8%. El ayuntamiento no va a eliminar ninguna de las 3.852 sobrantes en zonas saturadas, y abre la puerta a conceder 12.711 nuevas licencias (duplicando el número actual) en zonas de crecimiento. “Otra prueba inequívoca de que el objetivo no es frenar la expansión de las VUT, sino extenderlas por otras zonas y barrios”. La propuesta de la coalición de izquierdas es la “suspensión y progresiva eliminación” de las VUT en Málaga por “los intereses generales de la ciudad”.
Todas las propuestas (del equipo de gobierno o de la oposición) plantean interrogantes. El registro opera bajo la fórmula de “declaración responsable”, muy querida por el Gobierno de Juan Manuel Moreno: el propietario declara que cumple y luego, si acaso, se revisa, lo que retrasará el efecto de cualquier medida.
Además, la patronal de propietarios de pisos turísticos ya ha dejado claro que dará la batalla. Málaga ha pedido al Registro que cancele casi 1.600 VUT sin salida independiente, pero muchos propietarios defenderán su posición ante los tribunales, lo que augura un recorrido judicial de varios años. Más incertidumbre habrá si las limitaciones se convierten en una prohibición total con efectos retroactivos a viviendas turísticas que llevan años operando.
De la Torre quiere mostrar que tras años defendiendo su valor, ya no quiere más viviendas turísticas y sí poner “alfombra roja” a los hoteles. En una ciudad con una escasez histórica de estos establecimientos, la proporción actual es de tres plazas en VUT por cada plaza hotelera.
El ayuntamiento esgrime que lo que ha cambiado es que el 22 de febrero entró en vigor el nuevo Decreto de Viviendas Turísticas, que sí le permite actuar. Ahora también dispone de un informe sobre los efectos de las VUT sobre los precios, y que justifica la zonificación. Pero esto no explica la demora en cambiar el PGOU. De hecho, su propio organismo asesor (el OMAU) se lo advirtió reiteradamente, y otras ciudades han seguido esa senda desde hace tiempo.
Tras años de crecimiento disparado (con ritmos de ocho nuevas VUT inscritas cada día), la situación ahora es difícil de manejar. El informe municipal, elaborado por una consultora sevillana, concluye que Málaga presenta los “mayores indicadores de Presión Turística Residencial” entre las ciudades españolas de más de 500.000 habitantes. En los tres últimos años, el número ha crecido en un 150%, hasta las 7.900 VUTs en abril de 2024, según el medidor del INE, mucho más conservador que el registro andaluz, donde ya hay más de 13.000 inscritas.
En algunos barrios la presión es desmesurada. El 65% de las VUT está en el Distrito Centro. En la pequeña almendra del Centro Histórico el 36,8% viviendas la ocupan turistas. En el barrio de la Merced, el epicentro, 654 de las 1.216 viviendas son turísticas: el 53,78%. El documento lo denomina “situación anómala de uso residencial”. “Existe una relación directa en el incremento del número de VUT y la pérdida de personas y hogares residentes”, porque hay menos oferta y eso dispara al alza los precios de alquiler y venta.
El motivo es el dinero. Los ingresos medios anuales que proporciona la VUT media en la ciudad de Málaga ascienden a unos 30.500 euros (+16% respecto al año anterior). En cambio, ponerlo en alquiler residencial supone unos ingresos medios de 7.510 euros al año. Cuatro veces menos.
Este jueves, CCOO ha divulgado otro informe que pone el foco en el efecto sobre los trabajadores malagueños. Según los datos obtenidos de la AEAT, a partir de las declaraciones de IRPF, 291.989 contribuyentes en la provincia (el 42,3% de 689.515) declaran rentas del trabajo por debajo de los 15.876 euros anuales (SMI), con un salario medio de 6.835 euros, y lo tienen imposible para comprar o alquilar por sí solos una vivienda.
En Málaga provincia el precio medio de vivienda a la venta en Idealista es de 3.436 euros/metro cuadrado. “Sólo quien gana cinco veces el SMI, unos 12.000 declarantes, puede comprar eso”, señala Fernando Cubillo, secretario provincial de CCOO, quien señala el efecto sobre la emancipación y la tasa de fecundidad (-1,44 por mil en dos años en Málaga). “En Málaga, ser joven, mujer, hogar mono-marental, mono-parental, persona con discapacidad o inmigrante es sinónimo de exclusión residencial”.
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