MERCADO INMOBILIARIO
Nunca, hasta hoy, una ciudad andaluza había registrado simultáneamente su máximo histórico en el precio de compraventa y alquiler de vivienda, dos mercados en gran medida complementarios. Eso es lo que está sucediendo ahora en Málaga capital, cuyo mercado se ha calentado tanto que ya supera los precios registrados en el pico de la burbuja de 2007, tanto en alquiler como en venta. El efecto se está extendiendo a la provincia: la capital y la Costa del Sol copan la lista de municipios andaluces donde comprar y alquilar es más caro, según los datos del Índice Inmobiliario Fotocasa.
“Estamos viendo algo histórico. No es normal”, comenta María Matos, directora de estudios de Fotocasa. Las cifras del portal inmobiliario (1,5 millones de viviendas en alquiler o venta) constatan algo que hace tiempo que está en la calle: alquilar empieza a ser prohibitivo para una mayoría de malagueños y comprar es una quimera.
Mientras, en el resto de Andalucía el mercado de vivienda en compraventa o alquiler sigue al alza, pero lejos de los aumentos de dos cifras que se observan en la provincia malagueña. Un 34% de los andaluces participan en este mercado, ya sea comprando, vendiendo o alquilando una vivienda.
Comprar una vivienda en Málaga cuesta, de media, 2.783 euros por metro cuadrado, un 13,9% más que hace un año, la mayor subida desde 2018. Y alquilar tampoco es una opción asequible: cuesta 12,58 euros por metro cuadrado al mes, una subida interanual del 26,9%, la mayor alza desde que el portal inmobiliario registra estos datos (2006). “Son subidas desorbitadas”, comenta Matos. El alquiler, que experimentó una bajada con la pandemia, rebotó en Málaga de inmediato y con fuerza, con una tendencia alcista “desmesurada” y que sigue acelerándose.
Ahora, es la capital andaluza donde es más caro comprar y alquilar, y donde se registran mayores crecimientos interanuales. El resultado es que mientras en España el precio de compra sigue aún un 30% por debajo de lo que llegó a estar en 2007, en Málaga ya se ha superado el techo de aquella burbuja. Hasta ahora, solo Palma había registrado una situación de máximo histórico simultáneo en los mercados de vivienda y alquiler.
Y las perspectivas no son buenas: “Las perspectivas del alquiler en Málaga no son halagüeñas. No creemos que vaya a estabilizarse el precio, porque sigue habiendo mucha demanda frustrada de compra que va a ir al alquiler”, acentuando así la escasez de pisos en arrendamiento generada por los pisos turísticos (8122 registrados este miércoles en la capital, 46 más que hace 15 días) o el crecimiento poblacional.
La principal causa que empuja el precio del alquiler al alza es la reducción de la oferta de manera paulatina desde el inicio de la pandemia y el despertar fulgurante de la demanda, que tras el fin de las restricciones ha crecido “demasiado rápido para lo que el mercado puede absorber”, según Fotocasa.
Málaga es la provincia que más población gana en España, y la segunda que más crece en población extranjera, muchas veces de alto poder adquisitivo, lo que estaría expulsando del mercado inmobiliario a parte de la población local, como advirtió, hace meses, el Observatorio del Medio Ambiente Urbano de Málaga, dependiente del ayuntamiento. Los pisos duran un suspiro, cuentan los agentes inmobiliarios, y en los portales es imposible encontrar viviendas de tres habitaciones por menos de 850 euros.
El caso de Málaga es singular en España y en Andalucía. En la comunidad autónoma, el precio de compraventa ha sufrido un aumento del 24% respecto a 2017, pero sigue un 27% por debajo del de 2007. Más acusado aún ha sido el incremento en el último lustro del alquiler en Andalucía: cuesta un 51% más.
La peculiaridad del mercado inmobiliario en la capital malagueña está expulsando a muchos de la ciudad, lo cual repercute en los municipios cercanos. A nivel andaluz, Tarifa y Marbella encabezan la lista de lugares donde comprar es más caro (3.585 euros/m2), pero después le siguen una ristra de municipios de la Costa del Sol, en los que las alzas son de dos dígitos. Por este orden: Benahavís, Fuengirola, Benalmádena, Estepona, Nerja, Cádiz, Málaga y Torremolinos. La situación no es mejor para quien quiere alquilar: hay que bajar a la octava posición de la lista de los más caros para encontrar un municipio que no sea malagueño.
Por provincias, Málaga (2.754 euros/m2) y Granada (1.739) son las más caras para comprar. Para alquilar, Málaga (11,90 euros/m2, +20%) y Sevilla (9,72 euros/m2, +4,7%) están en cabeza.
Por capitales de provincia, las más caras en compraventa son Málaga y Cádiz (2.783 euros/m2), donde también se registran las mayores subidas interanuales: 13,9% y 9,3%, respectivamente. La más barata es Huelva, donde comprar cuesta una media de 1.253 euros/m2, apenas el 1,6% más que hace un año. Para alquilar, la más cara también es Málaga: 12,58 euros/m2, cuando en abril de 2021 era de 9,41. Le siguen Cádiz (11,25) y Sevilla (10,82).
Matos no vaticina una bajada significativa de precios en los próximos meses. “No creemos que vaya a habar bajadas abultadas porque sigue habiendo mucha demanda y poca oferta”. La oferta de vivienda en compra en Andalucía (es decir, quien vende una casa) ha ido descendiendo gradualmente de un 6% en 2021 al 4% en 2022, mientras la demanda y el interés por comprar aumenta del 14% en 2021 al 15% en 2022. Una diferencia de más de once puntos entre la oferta y la demanda de vivienda para comprar en Andalucía.
Este desequilibrio en el mercado de compraventa traslada potenciales compradores al mercado del alquiler, donde el desfase entre oferta y demanda es todavía más acusado, de 14 puntos porcentuales: un 17% demanda alquilar vivienda, y solo un 3% ofrece una casa de su propiedad en arrendamiento.
De momento, las subidas de tipos no enfrían el mercado de compra, porque sigue habiendo una gran demanda de compra latente. Pero cuando los tipos de interés sean tan altos que muchos renuncien a comprar, es previsible un mayor desembarco de estos compradores frustrados en el mercado del alquiler.
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