Un estudio concluye que el alquiler sube un 33% en ciudades como Málaga y Sevilla cuando los pisos turísticos son el 10% del total

El desmesurado incremento de los precios de la vivienda y el crecimiento también notable y sostenido de los turistas, gracias sobre todo al boom de las viviendas para uso turístico, son dos de los temas estrella del debate público en la ciudad de Málaga y, por extensión, en la provincia. En el último año han marcado la agenda política, especialmente tras la masiva manifestación del 29 de junio, convocada por el Sindicato de Inquilinas. Pero sobre la mesa había una cuestión pendiente, al menos en el ámbito académico: ¿qué influencia exacta tiene en el aumento del precio del alquiler el hecho de que una parte relevante del parque inmobiliario de la capital -13.253 viviendas, según el Registro de la Junta de Andalucía- se dedique durante todo el año o parte de él al uso turístico?

Un estudio de investigadores de IATUR (Instituto Andaluz de Investigación e Innovación en Turismo de la Universidad de Granada, Málaga y Sevilla), dirigido por el catedrático de la UMA Enrique Navarro, da ahora una cifra: “El 54% de las variaciones en el precio del alquiler pueden explicarse por la concentración de viviendas de uso turístico”. Navarro aclara que esa es la “fiabilidad” de la relación entre ambas variables, al menos en los casos estudiados.

Según el informe, el precio aumenta un 33% de media en las ciudades turísticas cuando las VUT alcanzan el 10%, lo que supone un incremento de 3,29 euros por metro cuadrado.

El estudio se basa en el análisis de los datos de Málaga (objeto fundamental del informe), Sevilla, Jaén y Teruel, ciudades que sirven de contraste para aquilatar una relación extrapolable a otras ciudades turísticas, y que en torno a la mitad de la subida del alquiler guarde relación con las viviendas turísticas.

“Hay una relación, todo el mundo lo sabe, pero no había un número”, señala Navarro, que estaba cansado de escuchar que no había datos que cuantificaran la relación.

Los autores abogan por una respuesta regulatoria ante una situación “preocupante” en destinos de “alta intensidad turística” donde la renta neta por persona es baja, como Málaga o Sevilla. “La influencia que ejercen las VUT sobre el precio del alquiler es un componente más de un fenómeno que necesita de mecanismos de regulación en el corto plazo para garantizar el acceso a soluciones habitacionales dignas, aun si de emergencia”.

El informe forma parte de un proyecto de investigación multidisciplinar (El impacto de las viviendas con fines turísticos en la Provincia de Málaga: análisis y propuestas desde el Derecho Público) dirigido por Manuel Moreno Linde, profesor de Derecho Administrativo, que se presentará en los próximos meses.

Crecimiento “vertiginoso” de las VUT

Las ciudades escogidas representan situaciones opuestas. Mientras Málaga y Sevilla son dos ciudades con síntomas evidentes de saturación turística (en 2023 -fecha a la que se cierra el estudio- había 10.403 VUT y 54.728 plazas en Málaga, y 8.370 VUT y 40.975 plazas, en Sevilla), en Jaén y Teruel la presencia de VUT es marginal. En todas, su crecimiento ha sido “vertiginoso” en los últimos años. Desde 2016 a 2023, Málaga ha crecido un 1200%, Sevilla en un 964%, Jaén en un 4000% y Teruel en un 636%. Los altos datos de Jaén y Teruel se explican porque en 2016 la oferta de viviendas turísticas era casi inexistente.

Paralelamente el alquiler residencial también se ha disparado: un 85% en Málaga, un 48% en Sevilla, un 32% en Jaén y un 39% en Teruel. El incremento más significativo de los alquileres ocurre en los centros históricos y su periferia, donde también se concentra el mayor número de viviendas turísticas. Es el caso de calle Carretería y Álamos, en Málaga, o Triana, en Sevilla.

El estudio ofrece una medida de la influencia de las VUT en la subida del precio de la vivienda. El análisis cuantitativo es doble: de un lado, se basa en un modelo de regresión lineal con un panel de datos desde 2016 a 2023 a escala de secciones censales; el segundo, es un análisis de correlación espacial sólo para Málaga, donde además se ha elaborado un estudio cualitativo, basado en entrevistas, sobre el impacto de la turistificación de Málaga en la población y el comercio.

El caso paradigmático de Málaga

Según concluyen los investigadores, la diferencia del precio en la vivienda de alquiler en 2023 entre el escenario de la no existencia de viviendas turísticas y el escenario de tener un 10% de VUTs en el municipio es de un 31% de incremento del precio en Málaga; en Sevilla un 33%, un 44% en Jaén y un 46% en Teruel.

“Esta relación positiva entre precios de alquiler altos y concentración de VUTs alta (…) ha ido extendiéndose desde las secciones censales del corazón del centro de la ciudad y del sector este, expandiéndose como una mancha de aceite entre 2016 y 2023”, señala el documento. “Se observa cómo ha influido en otros barrios, aunque no tengan un porcentaje muy alto de vivienda turística”, apunta Navarro.

El caso de La Merced, en Málaga, es paradigmático: el coste del metro cuadrado ha pasado de 8,8 euros (2016), cuando sólo se registraba un 5% de pisos turísticos, a 18 euros (2024), cuando ronda el 40%. En cambio, en zonas al norte de la ciudad donde la presencia de viviendas turísticas es marginal, el incremento del alquiler apenas se nota (de 10,4 a 11,4 euros).

El estudio sugiere que la demanda de alquiler vacacional ha absorbido en algunas zonas el incremento del parque inmobiliario. Así, en las dos últimas décadas hay más viviendas familiares en el Centro (un 50% más, fruto en gran parte de la rehabilitación), pero la proporción de viviendas habituales bajó del 56,5 al 45,3 de 2001 a 2021.

Tendencia al alza copada por grandes propietarios

En España se estima que unas 340.000 viviendas se destinan a este uso, cerca de un 10% del tamaño del mercado del alquiler. Andalucía es la región con más alquiler vacacional en plataformas online de toda Europa, con Málaga como núcleo destacado. Los autores del informe subrayan que los propietarios de VUT “han dejado de ser mayoritariamente pequeños propietarios que buscan una renta complementaria”; “en muchas ocasiones, son grandes y medianos propietarios particulares o de fondos de inversión”.

La influencia exacta que ejerce el incremento del número de viviendas destinadas al alojamiento turístico en ciudades o barrios expuestas al turismo masivo era, hasta ahora, la incógnita por resolver. Rentistas de las viviendas turísticas siguen apuntando otros factores que también influyen, como la escasa construcción de vivienda nueva y el crecimiento demográfico debido a la inmigración, que ha sumado miles de nuevos habitantes a núcleos urbanos como Málaga y su periferia. Sin embargo, el propio Banco de España señaló en un informe del pasado abril que “el repunte del alquiler turístico de viviendas también podría estar teniendo un impacto sobre los precios del alquiler”. Restaba cuantificar.

Los datos en bruto abonaban la intuición de que la vivienda turística es determinante en ciudades como Málaga. En la capital de la Costa del Sol los precios del alquiler en la ciudad pasaron de 10,3 euros por metro cuadrado (diciembre 2019) a 15,1 (diciembre de 2024, máximo histórico), un aumento del 46%, según los datos del portal Idealista. El incremento es del 118% en una década. En el camino se cruzó el boom de las viviendas turísticas. En 2016 no llegaban a las 800 en la ciudad, que ahora tiene la mayor densidad de España, con más de 13.000 registradas por la Junta de Andalucía a enero de 2025.

Entre 2021 y 2023 (fecha límite del estudio) la ciudad añadió al registro 4.836 VUT, con incrementos interanuales del 13%, 25% y 32%, respectivamente. En esos tres años se han inscrito más VUTs que en todos los anteriores juntos, siendo 2023 el año con más inscripciones (2.532 VUT). La tendencia ha sido similar durante casi todo 2024, con muchos meses en los que se registraban entre 7 y 8 nuevas viviendas turísticas cada día. En Sevilla, la dinámica es similar, pero menos acentuada tras la pandemia.

Regulación tardía en Málaga

Tras años ignorando las advertencias de expertos y organismos propios, como el Observatorio del Medio Ambiente Urbano, el Ayuntamiento de Málaga dice ahora estar decidido a ponerles coto, y ha establecido dos mecanismos sucesivamente: ya no se pueden registrar si no tienen salida y suministros independientes, con efectos retroactivos a febrero (pretende así dar de baja a unas 1.500 ya registradas, lo que ya está provocando litigios). Tampoco se pueden inscribir si, aunque cumplan esa condición, están en un barrio en el que ya supongan más del 8% del parque inmobiliario. Esta última decisión, aún pendiente de entrar en vigor tras un error en la votación del alcalde, se adoptó tras un informe municipal que advertía de que hay zonas donde una de cada tres viviendas tiene uso turístico.

El informe de los investigadores del IATUR recoge otro dato significativo extraído del censo. En 2021, en la ciudad de Málaga vivía en alquiler el 13,1% de la población, un porcentaje significativamente menor al de ciudades como Barcelona (31,4%) o Madrid (25%).