Fondos internacionales, los nuevos reyes del ladrillo en la Costa del Sol

Con discreción, algo ha cambiado en el ladrillo de la Costa del Sol. Nada distingue los carteles que anuncian las nuevas promociones inmobiliarias en Benahavís o Estepona de los que poblaban los solares hace quince años: conjuntos residenciales de viviendas de dos, tres y cuatro dormitorios, en urbanizaciones que ofrecen un paraíso de mar, luz y un espléndido clima. Esto es lo que siempre ha vendido la Costa del Sol. La gran diferencia es quién lo ofrece ahora: en los últimos años, un puñado de promotoras participadas por fondos de inversión extranjeros ha desembarcado en el mercado inmobiliario malagueño, aprovechando los precios de saldo tras la crisis inmobiliaria. Buscan la rentabilidad de un binomio al que ven futuro: vivienda y turismo.

Desaparecido el pequeño promotor tras el pinchazo de la burbuja, gran parte de los terrenos que se quedaron los bancos está acabando en manos de fondos de inversión inmobiliaria de capital norteamericano (real estate investment trusts, cuyo equivalente en España son las SOCIMIS: sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria, en principio dedicadas al mercado de alquiler), que han constituido o adquirido las promotoras que levantan gran parte de la obra nueva en Málaga.

Esta es la principal conclusión de un trabajo recientemente publicado en la revista especializada European Research on Management and Business Economics. “Las promotoras vinculadas a las SOCIMIS se han convertido en las líderes del mercado en la Costa del Sol, en términos de viviendas en el mercado y volumen de mercado, a notable distancia de las promotoras tradicionales nacionales”, concluye el artículo, firmado por Ricardo Urrestarazu, José Luis Sánchez Ollero y Alejandro García, profesores de la Universidad de Málaga.

Promotoras vinculadas a fondos de inversión

El estudio busca saber quién está detrás de la vivienda nueva en Málaga, que sigue concentrando gran parte de la inversión en la provincia. En 2018 se construyeron 7376 nuevas casas en Málaga. Según el estudio, las promotoras vinculadas a estos fondos ofrecieron el 27% del total de la obra nueva. Aunque las promotoras nacionales siguen dominando en términos globales, con el 50% del total de la oferta, cuatro de las diez mayores promotoras de la provincia en ese periodo están vinculadas a SOCIMIS, incluyendo las dos que más viviendas nuevas venden: Neinor y Vía Celere.

Se trata de estructuras empresariales con apenas cuatro o cinco años y relativamente desconocidas para el gran público. “Las matrices son fondos de inversión, mayoritariamente anglosajones, que forman SOCIMIS. A su vez, estas SOCIMIS decidieron constituir otras sociedades estrictamente promotoras”, explica por teléfono Urrestarazu, que añade: “Son estructuras a las que no se le presta mucha atención, y los propietarios de estas empresas son bastantes discretos. No destacan que tienen detrás un fondo”.

Urrestarazu es profesor colaborador de Economía Aplicada en la universidad, pero su actividad principal está en el sector bancario, que conoce bien. Hace unos años observó una tendencia: grandes fondos comprando gran parte del stock de terrenos y vivienda que tenían los bancos. Y decidió estudiar el fenómeno: acudió al Colegio de Arquitectos para obtener la cifra total de viviendas de obra nueva en Málaga y después registró quién estaba detrás de cada una de las promociones en venta en la provincia, a partir de la información de Idealista, Fotocasa y Obranuevaenmalaga.

El resultado es una “foto fija” tomada en agosto de 2019, que muestra no solo la pujanza de estas nuevas promotoras vinculadas a fondos internacionales, sino también el tipo de vivienda que ofrecen o el desequilibrio territorial: dentro de la provincia, han puesto sus ojos en la Costa del Sol occidental (que concentra el 53% de las nuevas viviendas) y la capital y su área metropolitana (27%). Es el poder de atracción del turismo.

Viviendas para el sector premium

Neinor, Vía Celere o Kronos Homes son algunos de los nuevos dominadores del mercado inmobiliario en la Costa del Sol. Las tres tienen una estructura común: son promotoras al uso (sociedades mercantiles) cuyos propietarios son fondos de inversión inmobiliaria de capital anglosajón. Se trata de los nuevos gigantes inmobiliarios, y la expansión de estas promotoras no es exclusiva de Málaga, pero sí se ha producido a un ritmo más veloz, solo comparable al de Barcelona o Madrid. Por ejemplo: Kronos entregó sus primeras promociones, en Alicante y Málaga, en 2018. Ahora comercializa una promoción de viviendas de lujo en Estepona, con precios de hasta 2,5 millones de euros.

Neinor Homes tenía 1.315 nuevas viviendas en Málaga en agosto de 2019; 748 en la Costa del Sol y 572 en la capital. Es ya la principal promotora de Málaga. Ahora mismo tiene promociones en venta en Marbella, Estepona (dos), Benahavís, Vélez-Málaga y la capital (cinco), con dos más en lanzamiento en Marbella y Málaga. En 2015, Lone Star, un fondo de inversión inmobiliaria estadounidense, adquirió la compañía a Kutxabank; tres años después vendió la compañía a otros fondos internacionales. En 2017 compró a Unicaja terrenos por valor de 68 millones de euros, con capacidad para albergar unas 8000 viviendas en áreas residenciales con alto poder adquisitivo, como El Limonar (154 viviendas que acaba de empezar a entregar) o Hacienda Cabello (prevista para 2021). Antes ya se había hecho con 29 parcelas en la Costa del Sol occidental la perspectiva de construir más de 2300 viviendas.

Otra SOCIMI estadounidense, Värde Partners, es la principal accionista de Vía Célere, segunda promotora de Málaga por número de viviendas de obra nueva en 2019, con un total de 962. Tiene superficie para construir más de 26.000 viviendas en España, y la provincia de Málaga es su segundo mercado, con el 20% de sus activos, adquiridos fundamentalmente en 2017. Ofrece principalmente segundas residencias, casi siempre con la vista puesta en el mercado turístico.

A distancia de estas dos aparecen también otras promotoras vinculadas a fondos de inversión inmobiliaria, como Aq Acentor (522 viviendas en la provincia), Kronos Homes (443), Aedas Homes (259) y Lar (246).

Violeta Aragón, secretaria general de la Asociación de Constructores y Promotores de Málaga, admite la pujanza de este nuevo tipo de promotoras, que han asumido un papel creciente con promociones más ambiciosas que las promotoras locales. “Si no hubiera sido así quizá no se podrían estar haciendo algunos desarrollos que se están haciendo”. Cree que cubren un nicho de mercado que de otra forma podría haber quedado huérfano. En general, se trata de viviendas destinadas a compradores con alto poder adquisitivo en zonas muy atractivas para el comprador extranjero o, incluso, para su uso turístico: sin ser estrictamente de lujo, ofrecen lo que buscan muchos en una segunda residencia: servicios residenciales (piscina, zonas verdes, vigilancia), la mayor cercanía posible al mar, luz. El objetivo es maximizar el rendimiento de las viviendas asociadas al atractivo turístico.

Suelo adquirido a precio de saldo

En su artículo, Urrestarazu traza la historia de cómo estas empresas desembarcaron en el mercado en el momento propicio. Entre 2015 y 2018 compraron a precio de saldo los restos del naufragio inmobiliario español: grandes parcelas de terreno, especialmente en las ciudades o en zonas turísticas, que lastraban los balances de los bancos. Estos, propietarios de los terrenos tras ejecutar a las promotoras quebradas en la crisis de 2008, buscaban comprador para deshacerse de unos activos muy depreciados. Los fondos aparecieron con dinero fresco.

“En 2014 el mercado financiero se llena de liquidez y estos fondos ven una oportunidad en el mercado inmobiliario, que había bajado mucho de precio”, relata Urrestarazu. “Consiguen buenos precios y tienen gran liquidez de los fondos americanos: compraron el suelo al contado”. “Adquirieron promociones, en algunos casos a medias, y suelos de entidades financieras y también privados”, completa Aragón.

El siguiente paso fue construir. “No compraron para especular y vender, sino para completar el proceso: compra, desarrollo y venta de pisos”, dice la secretaria de los promotores malagueños. Para esto, siguieron el esquema tradicional: recurrir a la financiación bancaria, a pesar de disponer de músculo propio, aprovechando las buenas condiciones de crédito. “Prefieren tener liquidez para seguir comprando suelo”, señala Urrestarazu.

“Suelos en pleno desarrollo”

El desarrollo inmobiliario inducido por estos fondos ha limpiado el balance de los bancos de parcelas baldías y de difícil salida. Además, estas promotoras parecen mejor armadas que las pequeñas promotoras para resistir una crisis inmobiliaria. “Las promociones se están entregando con normalidad, y eso no pasó en 2008. Las entidades financieras no están preocupadas porque estas empresas aguantan”, comenta Urrestarazu.

El artículo también señala que la aparición de estos actores reforzará la concepción de la vivienda como bien de mercado. “Supone reforzar el proceso de comodificación de la vivienda, minimizando su papel como un bien necesario con el que garantizar el derecho constitucional de todos los ciudadanos a una vivienda digna, y convirtiéndola en un bien sujeto a las variaciones de precio y la especulación, con el riesgo de limitar el acceso a sectores desfavorecidos”, advierte el artículo.

Ahora, esos suelos están “en pleno desarrollo”, según explica Violeta Aragón. Y aunque las compraventas han bajado ligeramente y se estima que en torno al 20% del mercado malagueño está vinculado al turismo, la pandemia no ha afectado en exceso a la construcción. “Se asume que es temporal y que el año que viene habrá turismo. El proceso inmobiliario es de gran duración. Parece que los fondos lo están viendo así, ninguno se ha ido”, concluye.