El Ayuntamiento de Málaga va a modificar el Plan General (PGOU) para prohibir o limitar la implantación de nuevas viviendas turísticas en determinados barrios de la ciudad, basándose en una zonificación de la ciudad y la saturación que sufre cada área, según ha anunciado este miércoles.
Una vez que se produzca la entrada en vigor de esta modificación, que se llevará a Pleno la semana que viene, habrá 43 barrios de la ciudad en los que no podrán darse de alta nuevas viviendas turísticas. Se trata de aquellos barrios en los que las viviendas turísticas suponen más del 8% del parque residencial. En 328 solo podrán darse de alta aquellas viviendas turísticas que tengan entrada y servicios independientes, una restricción impuesta por el consistorio el pasado junio con efectos retroactivos a febrero de 2024.
Esta es la segunda medida de calado que adopta el equipo de gobierno de Francisco de la Torre (PP) para limitar las viviendas turísticas. Málaga es la capital de provincia con mayor densidad de etos alojamientos, después de años de crecimiento desbocado sin que el ayuntamiento tomara ninguna medida. Hay más de 12.700 registradas, de las que el ayuntamiento pretende dar de baja 1.560 por no tener salida independiente.
El problema de acceso a la vivienda es acuciante, porque en este tiempo se ha producido un encarecimiento de la vivienda que ha llevado a superar los precios de la burbuja en compra y alquiler, con incrementos del 40% en dos años y del 100% en una década, mientras la renta bruta sigue siendo sensiblemente inferior a otras ciudades con el mismo problema. En el informe en el que ahora se basa para limitar por zonas se admite la influencia de los alojamientos turísticos en la carestía de vivienda residencial.
El ayuntamiento da este nuevo paso apenas 15 días antes de que se celebre una nueva manifestación por el derecho a la vivienda en Málaga. Tras el éxito de la convocatoria del 29 de junio, el Sindicato de Inquilinas ha convocado a una nueva protesta el 9 de noviembre. La primera y única restricción a las viviendas turísticas impuesta hasta ahora por el ayuntamiento de Málaga (la prohibición de registrar nuevas VUT que no tengan salida independiente al exterior) también se produjo pocos días antes de una convocatoria de protesta, y no impidió que unas 25.000 personas, según los organizadores, se echaran a la calle.
Daniel Pérez, portavoz del PSOE, ha criticado la medida por ser, a su juicio, insuficiente. Según Pérez, se trata de una “cortina de humo”. Los socialistas defienden la declaración de la ciudad como zona tensionada del alquiler, lo que permitiría acudir a las herramientas de limitación de precios que establece la Ley de Vivienda. Pérez ha vuelto a acusar al alcalde de no hacer nada para impedir que miles de malagueños, 5.000 en los últimos años según el OMAU, se marchen de la ciudad ante las dificultades de encontrar alojamiento asequible.
Para Toni Morillas, portavoz de Con Málaga, la limitación solo es un “calmante que no resuelve la situación de emergencia”. Morillas pide revertir “buena parte” de las licencias ya existentes. “Sí solo se actúa sobre los barrios actualmente saturados el riesgo de que la presión especulativa se extienda va a ser mucho mayor”, advierte.
El anuncio se produce en una semana en la que la concejala de Urbanismo en el Ayuntamiento, Carmen Casero, ha avivado la polémica al rebajar la entidad del problema, afirmando que “en Málaga hay mucha gente que puede pagar la vivienda sin pedir hipoteca, no sólo hay pobres”.
Casero aludía a una estadística del INE, que señala que el 42,4% de las compraventas en Málaga en 2023 fueron sin hipoteca, frente al 35% en España. Sin embargo, esa estadística del INE es provincial, no municipal. Y además, Casero no tuvo en cuenta que en torno a un tercio de esas compraventas a nivel provincial las realizan ciudadanos extranjeros, según los datos del Colegio de Registradores, lo que abona la hipótesis de que muchas son segundas residencias, o adquiridas con fines comerciales.
Una batalla abierta
En la práctica, la materialización de esta nueva limitación dependerá de la Consejería de Turismo de la Junta de Andalucía, responsable del registro de viviendas turísticas. Desde la entrada en vigor del nuevo Decreto andaluz, para registrar una nueva vivienda turística es necesario tan solo presentar una declaración responsable de cumplir con la normativa, incluida la municipal. Esto está provocando que, a pesar de las nuevas restricciones adoptadas a nivel municipal, aún esté lejos el momento de que estas se traduzcan en un descenso de las viviendas turísticas registradas.
En Málaga, la Consejería de Turismo ya está remitiendo a los propietarios de viviendas sin acceso independiente las alegaciones del consistorio para dar de baja sus viviendas turísticas del registro, pero estos están recurriendo masivamente, como ya contó este medio hace unas semanas. La patronal del sector ya ha advertido que recurrirán también la baja definitiva en vía administrativa alegando la falta de competencia municipal, y después se abrirá la vía judicial. La perspectiva son años de batalla jurídica hasta que, eventualmente, empiecen a darse de baja efectiva las viviendas turísticas en Málaga que no cuenten con salida independiente a la calle.
De ahí, que la semana pasada el propio Presidente Juan Manuel Moreno precisara en el Parlamento que la Junta de Andalucía ha “iniciado los trámites” para dar de baja en el Registro más de 2.600 viviendas inscritas. En junio, cuando arreciaban las protestas por los efectos de la falta de límites al turismo masivo, el consejero portavoz llegó a decir que ya se habían “dado de baja” 2.500 pisos turísticos, y fuentes de la Consejería de Turismo ratificaron el dato y aseguraron que era una cifra de bajas de enero a mayo.
Estudio sobre el impacto de la vivienda turística
La zonificación se basa en un estudio sobre el impacto de la vivienda turística en la ciudad elaborado por Espacio Común Coop, que aporta datos hasta junio del presente año. El documento parte de un diagnóstico a la fecha actual, pero estará en “constante revisión”, según el consistorio.
Según ese documento, a la fecha hay inscritas en el Registro de Turismo de Andalucía 11.559 viviendas de uso turístico en Málaga, de las que operan a través de plataformas 7.035. Son casi el 75% de las plazas de alojamiento turístico ofertadas y se concentran en cuatro distritos de la ciudad, siendo los barrios del Distrito Centro los que acumulan un 65% de las mismas.
El informe también destaca que entre los años 2016 y 2024 las VUT se han incrementado sobre todo en zonas mayor presión turística residencial; que las viviendas de uso turístico tienen una rentabilidad económica sensiblemente superior que el alquiler convencional; que los barrios con mayor presión turística residencial pierden mayor número de personas y hogares o crecen en menor número de estos; y que los precios de alquiler son más altos en los barrios que soportan una mayor presencia de VUT.
Límite 8%
Con base en este estudio y sus conclusiones, se propone el establecimiento de una serie de limitaciones viviendas de uso turístico, “de manera que éstas puedan implantarse en los barrios con menos presión turística y se impidan en los que existe mayor número de alojamientos turísticos”, según el consistorio.
La disposición que se va a incluir en el Plan General toma como referencia el establecimiento del número máximo de viviendas turísticas a autorizar en cada barrio como el procedente de aplicar el porcentaje del 8% sobre el número de viviendas familiares disponibles en cada barrio.
A partir de la publicación en el Boletín Oficial de la aprobación inicial de esta modificación del PGOU, solo podrán otorgarse nuevas autorizaciones hasta alcanzar el límite máximo previsto en aquellos barrios donde no se haya agotado el número máximo de viviendas de uso turístico establecidas. Por el contrario, en aquellos barrios donde se haya llegado al límite o éste haya sido sobrepasado, no podrá otorgarse ninguna autorización nueva.
La zona de decrecimiento la componen un total de 43 barrios, entre ellos, el centro histórico, El Ejido, La Merced, Lagunillas, Capuchinos, El Molinillo, Baños del Carmen, Martiricos, Torre del Río, y Pacífico, entre otros.
La zona 2/zona de crecimiento acotado es aquella con una tasa de inscripción de viviendas turísticas registradas igual o superior al 4,53% (media municipal) y no superior al 8% del total de viviendas familiares disponibles. En esta zona sólo se permitirán inscripciones de viviendas turísticas hasta alcanzar una tasa de inscripción del 8% que dispongan de entrada y servicios independientes. La zona de crecimiento acotado la componen un total de 32 barrios, entre ellos, Mármoles, Perchel Sur, Huelin, o La Princesa.
La zona de crecimiento la componen los 296 barrios restantes, donde se podrán inscribir nuevas viviendas turísticas, siempre que cuenten con entrada y servicios independientes.
El número máximo de viviendas a autorizar en cada barrio será revisado por el Ayuntamiento de Málaga al año de la entrada en vigor de esta modificación y, posteriormente, con una periodicidad máxima de cuatro años.