La pretensión del ayuntamiento de Málaga de poner coto ahora a la proliferación de viviendas turísticas va a provocar una avalancha de recursos. Tras años de crecimiento desbocado que han convertido a la capital de la Costa del Sol en la gran ciudad más saturada de viviendas de uso turístico (con zonas que superan el 20% del total de viviendas), el ayuntamiento está pidiendo a la Junta de Andalucía que dé de baja en su registro a todas aquellas que, habiendo sido inscritas después del 22 de febrero (fecha en la que entró en vigor el Decreto andaluz de Viviendas Turísticas), no cuenten con acceso e instalaciones independientes del resto del edificio. Son 1.560 de los 12.787 inscritas, según la concejala Carmen Casero.
Los propietarios están recibiendo ya la notificación de la Junta de Andalucía donde se les informa que se les va a dar de baja, con un plazo de diez días para alegar, y la Asociación de Viviendas y Apartamentos Turísticos de Andalucía (AVVAPro), integrada por los dueños de unas 15.000 viviendas y apartamentos turísticos de Andalucía, está ofreciendo la posibilidad de alegar contra la cancelación y, en su caso, recurrir en vía administrativa. El último paso es un recurso contencioso. Muchos despachos están recibiendo consultas similares, explica una abogada a este medio.
El lobby de las viviendas turísticas pone en cuestión que el ayuntamiento de Málaga pueda aplicar sin más, y con efecto retroactivo a 22 de febrero, una previsión contenida desde 2011 en su PGOU, la principal norma urbanística de la ciudad. Esa norma es clara: el hospedaje es un uso turístico y puede ofrecerse en un edificio destinado total o parcialmente a viviendas “sólo en el caso” de que disponga de elementos de acceso y evacuación adecuados independientes de los del resto del edificio, así como de instalaciones generales (luz, agua, teléfono) también independientes.
Sin embargo, el ayuntamiento no hizo uso de esta herramienta, que tenía desde 2011, hasta que aprobó una Instrucción el 7 de junio de este año. Fue apenas 20 días antes de una histórica manifestación que reclamó soluciones ante la dificultad de acceder a una vivienda en Málaga, en la que influye en gran medida la proliferación de viviendas turísticas que salen del mercado del alquiler y contribuyen a la burbuja de precios. Aquella protesta ha cuajado en un movimiento, Málaga para Vivir, que ha convocado una nueva manifestación para el 9 de noviembre.
El gobierno municipal asegura que no ha podido usar el PGOU hasta ahora porque la normativa autonómica anterior a febrero de este año no se lo permitía. Al cambiar la norma y poner el acento en el “uso turístico”, el nuevo Decreto andaluz se alinearía con el PGOU malagueño, y este se podría aplicar de modo que se exija al dueño aportar una declaración responsable de compatibilidad con la normativa urbanística antes de inscribir la vivienda como turística. Ahora, si no hay salida independiente no hay compatibilidad con la norma municipal, y la Junta de Andalucía tendrá que denegar la inscripción.
Expertos en la materia consultados por este medio niegan que el ayuntamiento no pudiera usar antes esta herramienta para poner freno a las viviendas turísticas, y recuerdan que el Tribunal Supremo avaló, en 2020, el cambio en el PGOU de Bilbao para despojar a los pisos turísticos de su etiqueta “residencial”.
La cuestión del acceso a la vivienda y el impacto de las viviendas turísticas en la habitabilidad lleva años siendo un clamor popular en Málaga, pero no ha habido reacción del gobierno municipal hasta ahora. Las primeras quejas comenzaron alrededor de 2017 por parte de algunos vecinos del Centro, y han extendiéndose a barrios como Huelin, El Palo o Lagunillas y subiendo de intensidad. En este tiempo ha habido rotundas advertencias de un organismo especializado del propio ayuntamiento (el OMAU), y la oposición ha llegado a imputar a De la Torre la “expulsión” de los malagueños, convirtiendo el tema en eje de la última campaña electoral, sin hacer mella en la reelección del alcalde.
Tras años de parálisis, ahora el objetivo del ayuntamiento de Málaga es aplicar una retroactividad sui generis. La patronal de los propietarios cree que esto altera la seguridad jurídica y es un “atropello” a sus “derechos legítimos”, mientras que la oposición de izquierdas opina que se queda corta y propone otras medidas como la creación de un registro municipal, el aumento de los controles o la declaración de zona tensionada del alquiler.
El ayuntamiento sigue pidiendo paciencia. Desde hace meses, asegura que un equipo externo prepara un estudio para cuantificar el impacto de los pisos turísticos, y que se trabaja en una nueva ordenanza para regular las zonas saturadas. Y desde los dos flancos advierten que llegarán los tribunales. “Vamos a ir a un contencioso para que se aplique el PGOU de 2011. Hay inactividad de quienes tienen la responsabilidad. Ante el drama habitacional hay que dar respuesta”, ha advertido en el Pleno de esta semana Daniel Pérez, portavoz del PSOE.
Al otro lado, Juan Cubo, recién nombrado presidente de AVVAPro, considera que “en la práctica” el Ayuntamiento de Málaga estaría declarando su ilegalidad sin dar a los interesados la oportunidad de alegar. Cubo ha llegado a advertir de la posible responsabilidad patrimonial, apuntando al ayuntamiento y “exculpando” a la Junta.
Cubo es uno de los grandes gestores de viviendas turísticas en Málaga. En verano protagonizó una controvertida entrevista en Sur, donde se presentaba como “dueño de un piso turístico” en las Torres de Martiricos, donde 111 de las 252 de una de las dos torres están dedicadas a tal fin, y aseguraba que las protestas de los vecinos por las borracheras y el ruido se debían a la “turismofobia” y el “odio al extranjero”. Cubo gestiona cinco VUT en las torres y anuncia otras 300 en la provincia a través de Cubo’s Holidays Homes, según su propia web, algunas de las cuales gestiona.
Tras las protestas de los vecinos, el propio alcalde anunció que tramitaban la baja de 121 de ellas aplicando la nueva Instrucción. Las torres son dos edificios de 30 plantas que han cambiado el paisaje urbano de Málaga. Muchos de sus pisos fueron adquiridos el año pasado por inversores extranjeros.
Ahora, De la Torre y sus concejales ya admiten que hay un serio problema con el acceso a la vivienda. El jueves, el Pleno aprobó una declaración institucional en la que reconoce la “grave situación” del mercado inmobiliario en Málaga. Sin embargo, la oposición sigue achacándole no hacer todo lo posible para atajarlo.
“Usted parece un muñeco de cera: no se mueve, no reacciona, no toma ninguna medida. Nada para regular la proliferación caótica, selvática y nociva de las viviendas turísticas”, espetó este jueves Nicolás Sguiglia, de Con Málaga, al alcalde Francisco de la Torre, recordando que otros regidores del PP, como José Luis Martínez Almeida (Madrid), José Luis Sanz (Sevilla) o Bruno García (Cádiz), han sido más expeditivos. “La pregunta que planea sobre esto es para quién gobierna usted: usted es el alcalde de los especuladores”.
Daniel Pérez (PSOE) volvió a acusar al regidor de expulsar a los malagueños de su ciudad. Y Yolanda Gómez (Vox) se alineó con los empresarios, anticipando la cuestión sobre la que girarán los futuros pleitos: “No se puede regular con efectos retroactivos, los derechos adquiridos no se pierden. ”Las modificaciones del PGOU en Sevilla y Cádiz están recurridas“, subrayó, poniendo el acento en la supuesta falta de competencia municipal.
A partir de los datos del padrón municipal, un informe del OMAU estimó que 31.377 jóvenes entre 25 y 40 años y 5.310 niños y niñas de entre 0 y 10 abandonaron la ciudad de 2015 a 2020, algo que la oposición achaca a los precios de la vivienda. Málaga es ya la quinta ciudad de España con la oferta de alquiler más cara, pero la renta neta media por hogar es de apenas 31.612 euros, una de las más bajas del país. Por eso, la práctica totalidad de la oferta rebasa el 30% de los ingresos familiares que recomienda la Ley de Vivienda.
En compra, la situación es similar, según los índices históricos de Idealista: comprar en Málaga es un 42% más caro que en agosto de 2021, y un 98% más de lo que era en junio de 2015. En menos de una década, la vivienda ha subido al doble. El impacto de las viviendas turísticas en esta subida de precios, ya admitido por el Banco de España, estaría entre el 20 y el 40%, según el avance de un estudio que prepara el catedrático de la Universidad de Málaga Enrique Navarro.
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