¿Cómo ha influido la pandemia en el sector de los pisos turísticos en Andalucía y hacia dónde camina este mercado una vez superada la crisis sanitaria? Los datos alertan de que todo va a seguir igual, porque la oferta de este tipo de alojamientos no deja de crecer día a día pese a que todavía no hay turistas, por lo que se prevé un nuevo boom en cuanto se recupere la afluencia de visitantes. La Covid-19 lo que sí ha propiciado es una aceleración en la centralización y la profesionalización del sector, cada vez más en manos de gestoras o empresas especializadas, lo que a su vez expulsa a los pequeños propietarios que alquilan personalmente sus casas, ya que no pueden competir ni en precios ni en servicios con estas estructuras organizadas.
Las expectativas de los propietarios apuntan a que el mercado se va a recuperar, lo que incluso se traduce en que gran parte de las viviendas que por la crisis han pasado del alquiler turístico al convencional lo han hecho con fecha de caducidad, con contratos por menos de un año. De esta manera no comprometen su futuro y volverán a transformarse en pisos turísticos en cuanto se recupere la normalidad, ya que la rentabilidad es más elevada.
Estas son algunas de las principales hipótesis que manejan los expertos de la Universidad de Sevilla que integran el grupo de investigación Impactos del Turismo Urbano Cultural en Andalucía (ITUCA), que estudia el desarrollo urbano y los procesos socio-espaciales ligados al sector turístico en las grandes ciudades andaluzas. El análisis lo están realizando por encargo del Centro de Estudios Andaluces, y aunque todavía queda trabajo por delante, ya se puede extraer la conclusión de que “parece que no va a cambiar la dinámica, así que el problema no ha desaparecido”.
La afirmación la hace el responsable de este grupo investigador, Ibán Díaz, quien concreta que los datos proclaman que la situación es de crecimiento continuo de las viviendas con fines turísticos (VFT), “igual que en 2019 antes de la pandemia”. Según el Registro de Turismo de Andalucía (RTA), en toda Andalucía hay hoy más de 73.000 establecimientos con 382.000 plazas disponibles, unas cifras que crecen día a día y que no suponen una imagen completa del sector, ya que la propia Junta de Andalucía calcula que un 31% de la oferta real existente no está registrada.
El estudio se centra en las ciudades de Cádiz, Córdoba, Granada, Málaga y Sevilla, con estas dos últimas acumulando el grueso con mucha diferencia, lo que se traduce en la pérdida creciente de pisos con alquileres tradicionales para destinarlos a fines turísticos. “Es un mercado muy goloso, al que propietarios e inversores le siguen viendo futuro”, incide Díaz, quien apunta que camina hacia “una tendencia de profesionalización y concentración, cada vez hay más gestores profesionales que acumulan muchas viviendas”.
Así lo constata otra de las investigadoras del proyecto, María Barrero, que este jueves participaba en un seminario organizado por la Universidad de Sevilla en el que se expusieron unas primeras impresiones tras el trabajo de campo. A su juicio, esta profesionalización se traduce en que gestoras, grandes propietarios e inmobiliarias han entrado en la gestión del alquiler vacacional y “están acaparando el mercado”, una centralización que supone que ya aglutinan más de la mitad de la oferta.
Estos gestores cuentan con “un gran despliegue de recursos” que les permite “optimizar la ocupación y reducir los precios”, para lo que cuentan con herramientas que controlan las tarifas medias del mercado incluso hora a hora para ir realizando ajustes en la oferta. “Saben de marketing y cuentan con software para posicionar mejor sus anuncios”, algo que a un propietario individual le cuesta mucho más trabajo, a lo que se unen servicios de limpieza y reparaciones profesionales que permite ocupar un piso una hora después de dejarlo el inquilino anterior.
Al margen de maximizar sus recursos, estas grandes gestoras han resistido mucho mejor la crisis provocada por la pandemia porque “no tienen problemas para tener cerrados los pisos el tiempo que sea”. En contraposición, el pequeño propietario tiene menos capacidad de resistencia, “les cuesta porque muchos tienen estas viviendas como un complemento de renta y tienen que hacer frente a otros gastos como una hipoteca”.
En definitiva, que “la pandemia ha acelerado la profesionalización de este mercado y se expulsa al pequeño propietario”. Muchos de estos “proveedores de clase media”, curiosamente, se embarcaron en este negocio tras la recuperación de la anterior crisis económica al obtener así una vía de ingresos “que les ayuda a mantener su estatus económico y social”.
“Son más vulnerables y han recurrido a lo único que tenían tras la crisis anterior, un piso que habían adquirido o heredado”. En el trabajo de campo que se ha llevado a cabo se han encontrado incluso casos que han ido un paso más allá: han destinado para fines turísticos su vivienda habitual, ubicada en una céntrica, y se han ido a vivir a un barrio alejado pero con un alquiler más económico que les hace rentable esta operación.
Lo cierto es que estos pequeños propietarios tienen menos margen de maniobra en este mercado cada vez más profesionalizado, con lo que tarde o temprano acabarán dejando el piso que alquilan a turistas en manos de estas gestoras. El problema es que “habían convertido en su profesión la gestión de su vivienda”, y ahora sus ingresos se van a ver mermados.
Esta tendencia a la profesionalización se advierte en las cinco capitales analizadas, aunque está bastante más desarrollado en el caso de Málaga. “Allí hay muchos extranjeros, sobre todo nórdicos y británicos, que invierten en una segunda vivienda que sólo ocupan unas semanas y el resto del año la dedican al alquiler vacacional, en estos casos es muy importante el papel que desarrollan estas gestoras”, incide Barrero.
En cuanto al impacto urbano, los investigadores constatan que “se ha vuelto muy difícil vivir en zonas de la ciudad diseñadas para turistas, son inhabitables”. En estos “barrios más presionados” se ha producido un desplazamiento de población residente y “desahucios invisibles” provocados por varios factores: precios inasumibles del alquiler, encarecimiento de los comercios de la zona, ruptura de lazos familiares y sociales por la migración de este entorno a otros puntos de la ciudad… Estos enclaves, subraya, sufren un doble impacto: gentrificación y turistificación. “Al final, los más afectados son los más vulnerables”, lamenta.
El fenómeno crece a tal velocidad que, aunque inicialmente el alquiler vacacional pudo tener el efecto de activar viviendas que estaban vacías, ese mercado ya se absorbió en su totalidad y ahora acelera la conversión del alquiler tradicional en turístico, “mucho más rentable”. De hecho, los casos durante la pandemia en los que se ha desandado este camino no sólo obligaban a contratos de corta duración, sino que “el precio del alquiler convencional ha bajado muy poco”. ¿Qué significa esto? Pues que “la burbuja de la vivienda turística sigue ahí latente”.
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