Son monumentos en memoria de la caída del boom inmobiliario. Cientos de obras a medio acabar -sobre todo de viviendas- que florecen por toda la comunidad autónoma sin que todavía no se haya cuantificado este impacto. El último informe del Defensor del Pueblo Andaluz se pronuncia por primera vez sobre esta situación e insta a las administraciones a tomar una medida. “La necesidad de plantearse la revisión de las previsiones de ordenación del suelo para su incorporación a la ciudad y de determinar qué hacer con las urbanizaciones y edificios fantasmas parece que es inaplazable”, determina la defensoría. Se remite para ello a la clave medioambiental, pero también a la necesidad de “dar una respuesta al derecho constitucional a una vivienda digna” utilizando y reutilizando los recursos existentes, como “una exigencia moral, social, económica y jurídica insoslayable”.
El informe concluye esta valoración con una posición clara: “Con independencia de los errores que se hayan podido producir en las previsiones de demanda y de las responsabilidades que por ello se puedan exigir, no es de recibo realizar grandes inversiones en estas infraestructuras y no terminarlas o, una vez acabadas, no ponerlas en uso”. En muchos de estos suelos las promotoras han hecho un importante desembolso en la urbanización (desde las canalizaciones y el alumbrado público hasta el asfaltado, pasando por la construcción de rotondas y hasta instalación de jardinería). Urbanización que luego debe entregarse a las administraciones locales, pero que la realidad es que son foco permanente de vandalismo y robos. Este limbo en el que se encuentran se debe principalmente a que no se han vendido o han terminado en poder de bancos o proveedores impagados por las promotoras.
Desde la Consejería de Fomento y Vivienda reconocen que se no ha hecho un estudio sobre el volumen de construcciones en esta situación, un objetivo que contemplan en el marco de la creación del Observatorio de la Vivienda, cuya creación está contamplada desde hace cuatro años. Está previsto en la Ley 1/2010 del Derecho a la Vivienda y se iba a crear a los seis meses de su entrada en vigor. Las mismas fuentes justifican este retraso en la necesidad de redifinir los objetivos del observatorio, donde también se incluirá el compromiso de estudiar medidas para estos casos.
Legislar para permitir nuevas licencias de obra
Por su parte, la geógrafa y diplomada en Ordenación del Territorio Pilar Vega Pindado puntualiza que hay situaciones bastante diferentes. “Hay viviendas que pueden estar finalizadas, pero sin ocupar, y sin la cédula de habitabilidad, sin contar con los enganches de luz y agua, pero que pueden ser fácilmente entregadas si hubiera necesidad de ello”. En otras, sólo se cuenta con la estructura, que “si está completa podría aprovecharse en el futuro”. El problema fundamental se encontrará en la propiedad y en lo que desee hacer. Por eso, se pregunta: “¿Se podrían expropiar para dedicarlas a fines sociales?”. En su opinión, “lo que hay que pensar es que si sobran tantas viviendas y edificaciones de equipamientos, se debería legislar en relación a esta situación, es decir, que en los municipios donde se den estas circunstancias no se debería permitir dar licencias para obra nueva hasta que no se ocupen estas construcciones”.
Integrante del grupo de estudios y alternativas Gea 21, recuerda no existe un tope legal que marque cuánto tiempo pueden seguir en esta situación. “Pueden permanecer así durante décadas. Recordar el Nuevo Versalles en Fuenlabrada por ejemplo, una construcción de los años setenta que fue demolida en 1993”. Por eso insiste en que “quizá visto el sobredimensionamiento de las edificaciones de todo tipo, quizá se debería legislar al respecto”.
Ya no suponen ingresos para las administraciones locales (en su día se embolsaron la licencia de obra, con el 3% del presupuesto de la construcción), pero el problema está cuando sí son un gasto, por la ocupación a saltos. “En los nuevos desarrollos urbanísticos encontramos una parcela edificada y habitada y tres sin ocupar, pero el Ayuntamiento está obligado a dar servicios a esa nueva ciudad alejada: basuras, alcantarillado, alumbrado, limpieza viaria, transporte público. Este es el problema de la construcción de las nuevas periferias: el alto coste económico que representa para las administraciones locales”.
“Todas las viviendas inacabadas, son otra estafa de los bancos”
La doctora en Arquitectura de la Universidad de Sevilla, Rosa María Añón Abajas, que aborda este tema en una de sus líneas de investigación, Ensayos para un nuevo hábitat urbano, considera que es uno de los muchos temas que tiene hoy por solucionar la ciudad. Cree que cuando la arquitectura “ensaye soluciones que encuentren consensos en lo social, será más fácil regular en lo jurídico”. En opinión de esta responsable de grupo de investigación Proyecto, progreso, arquitectura (PAIDI HUM-632) “todas las viviendas inacabadas, algunas parcialmente vendidas, son otra estafa más de los bancos que han dado crédito sin las debidas cautelas”. Los “irresponsables consumidores no son más que masa mal educada o dicho de otro modo gente ignorante, confiada en la falsa prosperidad que los líderes políticos nos han querido hacer ver. ¿Quién es por tanto responsable de estas ruinas?”.
Entiende por ello que desde las administraciones es posible buscar alguna solución para estas edificaciones. “Podrían acabarse de muchas formas y facilitarse a las familias que ahora tienen dificultades... No se darían en propiedad, para evitar abusos, pero sí a baja renta por un periodo limitado, progresando a un alquiler con opción a compra o algo parecido. La cuestión del cuidado se arreglaría con fianza y seguros. El alquiler justo es buena opción, corresponsabilizando a inquilino y propietario del cuidado del inmueble”, insiste. Recuerda que pese a que haya más oferta que demanda, “lo cierto en que hay muchas necesidades sin atender, que nadie mira”. Por ejemplo la innumerable cantidad de personas mayores o con alguna discapacidad que viven en pisos sin adaptar“.
“No obstante, creo que no es posible una solución estándar, ya que no todos los casos son iguales”, recalca. En estas soluciones alternativas podría jugar un papel muy importante las ideas lanzadas desde las escuelas de arquitectura, con estudiantes bajo la dirección de algunos profesores que podrían hacer algunas propuestas muy imaginativas. “Esas propuestas serían suficientes para reaccionar de forma crítica con cualquier problema de hábitat que tenga la ciudad. Si una vez exploradas las alternativas, no se adivina una salida viable, yo propondría la demolición y que los responsables se hagan cargo del coste de reciclaje de residuos que produzcan. O exprópiense por causas de interés general y que el beneficio repercuta en toda la ciudad”, subraya Añón Abajas.
Cuando habla de ideas imaginativas pone ejemplos como la solución de la masovería urbana para viviendas desocupadas, puesta en marcha en Sant Cugat. Con esta fórmula el masovero (o arrendatario) goza de una vivienda cedida por un propietario a cambio de rehabilitarla, mantenerla en condiciones y pagar las facturas de los impuestos municipales y suministros. El intercambio económico propiamente dicho no tiene lugar, sino que se produce una fórmula de colaboración gracias a la cual los dos se benefician.
La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) es propietaria de muchos de estos recursos, dado que se creó precisamente para el saneamiento del sector financiero librándolo de estas cargas. Desde la Sareb aseguran que se está trabajando para ir recuperando este patrimonio. Este año, según fuentes de la Sareb, está previsto terminar siete obras en curso en la comunidad autónoma.