Después de que estallara la crisis financiera en 2008, el boom del ladrillo dio paso a la era del alquiler, especialmente en las regiones menos pudientes donde se convirtió en misión imposible comprar en propiedad. Las familias de Canarias, una de las comunidades autónomas con las tasas más altas de carencia material severa y exclusión social, se aferraron al régimen de arrendamiento desconocedoras de que, en los siguientes diez años, las dinámicas del mercado inmobiliario iban a impulsar los precios en los barrios más pobres y retenerlos en los más ricos. Una tendencia general y que ha ocurrido en más lugares, resaltan los expertos, pero que de primeras se presenta como un contrasentido.
La pregunta se hace obligada. ¿Cómo es posible que el alquiler se dispare en los vecindarios donde una mayor parte de la población residente no puede permitirse tal incremento? Hay un proceso un tanto violento y cruel, con nombre de programa de lavadora, que lo explica: gentrificación. “Lo que hace este fenómeno es que, en un barrio, normalmente cerca del centro”, expone Alejandro Armas, geógrafo en la Universidad de Leipzig, Alemania, “se expulsa a quienes vivían allí porque la gente que llega es más adinerada y se renuevan las viviendas”, haciendo que todo lo anterior se quede de espaldas a la exclusividad del nuevo distrito.
En Canarias, si ponemos la lupa, vemos este proceso de forma muy clara. En los municipios con las rentas medias anuales más altas de las Islas, como Santa Brígida (32.505 euros), Tegueste (24.801) o Puerto de la Cruz (23.843), el precio del alquiler apenas subió entre 2011 y 2020, según se desprende de los datos del Índice de Precios de la Vivienda en Alquiler (INE), una estadística experimental que publica cada año el Instituto Nacional de Estadística y que utiliza como principal fuente de información los valores de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria (AEAT).
Sin embargo, en los pueblos más empobrecidos, como San Miguel de Abona (18.164 euros), La Oliva (18.340) o Granadilla de Abona (17.973), el coste del arrendamiento aumentó entre un 23 y un 17%, respectivamente, por lo que, si en 2011 un inquilino de La Oliva, Fuerteventura, pagaba 400 euros por el alquiler, lo normal es que a día de hoy destine 480. Y eso como regla general, sin olvidar las fluctuaciones, tanto por arriba como por abajo, que podría haber. “Es el efecto Airbnb: se concentra en algunas zonas y lo que hace es eliminar viviendas de la oferta tradicional, elevando el valor de los pisos”, resume Artiles. Precisamente en La Oliva, según los últimos datos del INE, hay 2.662 viviendas vacacionales, un 23,7% del total de domicilios.
Por qué esto es ‘normal’
“Este es el patrón general”, reflexiona Maite Arrondo, consultora en Innovación en Políticas de Vivienda que trabaja para el Instituto de Vivienda y Rehabilitación del Ayuntamiento de Barcelona. “Las oscilaciones más fuertes se producen en los mercados más vulnerables o débiles. Digamos que hay más margen. En los otros, las inversiones son de mayor envergadura y la movilidad es menor”.
Arrondo recuerda que ya hay estudios que han relacionado la presencia de Airbnb con la subida en los precios del alquiler. Y que, por eso, la regulación de los apartamentos turísticos se debe normalizar para que estos no colonicen las áreas más céntricas o turísticas. En otras comarcas canarias donde también ha escalado el gasto, como Yaiza (14,17%), Guía de Isora (17,56%) o Arona (14,08%), los trabajadores vinculados a la hostelería siempre representan más de un 35% del total.
Eduardo González de Molina, investigador canario asociado en la Universidad de Nueva York y doctorando en Políticas de Vivienda por la Universidad Pompeu Fabra, abunda en esta idea. “La elasticidad del precio no es infinita. Hay lugares donde la capacidad de subir el coste es la que es… Tú piensas: vale, en emplazamientos de menos renta, la capacidad adquisitiva es menor por lo que no tiene sentido que ahí suba el alquiler. Pero está la dinámica de gentrificación”. Y ese curso se sigue en todas las autonomías. Madrid, Cataluña, Baleares o Comunidad Valenciana. Un estudio publicado en 2019 por el Banco de España concluye de la misma forma: los arrendamientos están subiendo más en los barrios más pobres que en los ricos.
Además, continúa González, “suele coincidir que las tasas de rentabilidad de los promotores privados no son mayores en las regiones céntricas, sino en las periféricas. Y esto tiene que ver con otras dinámicas: si a un distrito viene más población de la que hay, a esas personas las voy a recolocar en zonas donde puedo subir mucho más el precio. Lo que estoy provocando es un fenómeno de expulsión. La gente que estaba allí se va”. Según un artículo realizado por la consultora inmobiliaria Invermax, los caseros encuentran mayor rentabilidad siguiendo esta lógica.
En otra investigación publicada por el American Journal of Sociology, los autores redactan una argumentación que lo resume en un par de líneas: “Lo que las compañías de barcos descubrieron en el siglo XIX lo sabían mucho antes los caseros: la maximización de beneficios viene no de proporcionar acomodo de primera clase a los que lo pueden pagar a buen precio, sino de los barrios abarrotados, de aquellos cuyos peniques son más escasos que los dólares de los ricos”.
Por qué en Canarias podría explotarse aún más
Fuentes del sector destacan que esta realidad se acentúa en las Islas por la nula introducción de viviendas de protección oficial (VPO) en el mercado. De este modo, la demanda ha aumentado de forma considerable en la última década, pero la oferta no ha seguido el mismo ritmo. Y al final, al igual que destaca el Banco de España, el incremento continuo del alquiler en determinados municipios es “el resultado de múltiples factores de oferta y demanda, cuya contribución relativa resulta compleja de medir con precisión”.
“El precio se iguala al haber tan pocos domicilios, sin importar la región”, subrayan estas mismas fuentes. Debido a ello, si en Santa Brígida los alquileres ya eran altos, donde tienden a subir más es donde no lo eran tanto. “Las subidas porcentuales en los sitios más caros se sienten menos. Pero en otros, como se tiende a igualar el precio, se nota más. Es lo que llamamos efecto mancha de aceite”, aclaran. “Si los pisos cuestan 3.000 euros al mes, estos no pueden subir a 6.000. Pero si en otro lugar a 40 kilómetros valen 400, igual sí pueden aumentar hasta los 800”.
Por último, Maite Arrondo apunta que existen otros factores causales, como la mayor preponderancia en los municipios ricos a comprar en propiedad y no alquilar, de ahí el inmovilismo que resaltó anteriormente. “Quien vive de alquiler es quien no puede acceder a una vivienda. Eso es clase media baja. Y eso son inmigrantes, que en el 70% viven de alquiler, mujeres, sobre todo las monoparentales, y jóvenes. Son los tres grupos poblacionales condenados a ello”.