El Gobierno de Canarias ha abierto esta semana y durante el plazo de un mes una consulta pública para escuchar aportaciones ciudadanas de cara a la elaboración de una ley reguladora del uso turístico de la vivienda. El Ejecutivo regional, conformado por Coalición Canaria y Partido Popular, quiere tener la norma lista en el segundo semestre de 2024 porque, según defiende, el actual reglamento del año 2015 es “de mínimos” y el incremento exponencial de las viviendas vacacionales, actualmente en 47.051, de acuerdo con el registro oficial del Archipiélago, está derivando en “problemas crecientes de gentrificación y turistificación”, asume la Administración autonómica en el informe que justifica la futura ley.
Canarias podría convertirse en la segunda comunidad, detrás de Baleares, en contar con una normativa autonómica en este sentido. El Gobierno ha dicho que no quiere copiar a nadie, que busca una ley “transversal” y que la intención es “establecer un modelo urbanístico, territorial y turístico en las Islas que garantice un adecuado equilibrio entre los diferentes intereses concurrentes”. Desde hace unos meses, cada vez más encuestas apuntan hacia la creciente insatisfacción de los residentes con respecto de la industria turística, los visitantes extranjeros y las cadenas hoteleras. También ha habido sondeos más concretos sobre el alquiler turístico y la reducción de la oferta del mercado residencial.
El qué y el cómo del próximo reglamento serán de vital importancia porque el Archipiélago ya cuenta con “muchos núcleos de población donde la ciudadanía residente se siente desplazada y marginada por la proliferación de viviendas vacacionales”, reconoce el Ejecutivo regional. Para ello, Agustín Cocola-Gant, doctor en Geografía Humana por la Universidad de Cardiff, también doctor en Historia del Arte por la Universidad de Barcelona y en estos momentos investigador en el Instituto de Geografía y Ordenamiento de la Universidad de Lisboa (IGOT), aporta algunas claves.
Este geógrafo, especializado en la investigación sobre gentrificación, turismo y la industria de los apartamentos turísticos, ha estudiado estos procesos últimamente en Lisboa, una ciudad que cuenta con barrios del centro histórico con más del 70% del parque de vivienda ofertado en plataformas como Airbnb o Booking, pero también ha hecho lo mismo en otras ciudades europeas y españolas, como Sevilla y Barcelona. Cocola reflexiona en una entrevista concedida a Canarias Ahora sobre los impactos del alquiler vacacional en la vida de barrio, la vivienda vista como una inversión y cómo ha intentado regularse esta actividad en otras partes del mundo. No siempre con mucho éxito.
El geógrafo considera, de primeras, que en el Archipiélago “hace falta una regulación que controle y limite” el alquiler turístico porque, continúa, “la vivienda está perdiendo su función social, que es la de habitar”. En municipios concretos de Canarias, como es el caso de La Oliva (Fuerteventura), tres de cada diez domicilios son utilizados con este fin, lo que está expulsando a la población local y provocando que estas inviertan más tiempo y dinero para acudir al trabajo, concluyó en un informe la consultora Calidad Turística Consulting.
Para Cocola, es evidente que existe un “problema” porque los precios están subiendo, porque hay casos de expulsión, de pérdida demográfica y de convivencia. Y todo ello significa que “están aumentando las desigualdades entre propietarios e inquilinos”. El geógrafo publicó este año una investigación en la revista Geoforum en la que exponía los resultados de un “extenso” trabajo de campo en el que preguntaba a residentes de larga duración de Barcelona sobre la transformación turística que había experimentado la ciudad. Cocola descubrió que la “alteración” del lugar condujo a sentimientos de angustia mental, desposesión, ira y frustración. Que la turistificación “desintegra los lugares a los que la gente pertenece y de los que depende para su vida cotidiana”.
“La gente que vive en estos entornos tan tensionados por el turismo no puede dormir. Los niños sufren estrés crónico porque no duermen y luego rinden mal en la escuela. Estos problemas existen”, agrega.
Las fórmulas para intentar frenar estas dinámicas han sido dispares en todo el mundo. Pero hay un factor, matiza Cocola, que puede llegar a decantar la balanza para un lado o para otro: la presencia de un registro. El Archipiélago cuenta desde 2015 con uno que detalla el número de licencias expedidas, si bien es cierto que puede llegar a infraestimar el dato real de alquileres porque no recoge los ilegales, que los hay, tal y como pone de manifiesto la discrepancia entre las cifras oficiales y los anuncios de las plataformas de alojamiento.
Este registro no impone restricciones en lo referente a la ventana temporal de actividad de la vivienda vacacional. El propietario puede explotarla con este fin el tiempo que le plazca. Por eso, sostiene el geógrafo, es probable que esa oferta, que ya supera las 40.000, “se va a mantener, ya que es muy difícil volver a atrás. Y ahí está el problema”, remarca Cocola.
En Nueva York, por ejemplo, ciudad que acaba de poner coto al alquiler vacacional, no había registro. La oferta estaba “completamente desregulada” porque no existía ningún instrumento de control. Pero ahora, con la aplicación de esa “matriculación”, si puede llamarse de esta forma, solo los propietarios que pretenden alquilar una habitación de su propia vivienda habitual durante un máximo de 30 días pueden hacerlo. Una regulación que “vuelve a los orígenes de lo que fue Airbnb” y contra la que precisamente está en estos momentos la misma plataforma, añade Cocola.
En Lisboa, sin embargo, la película es diferente. Algunos barrios de la capital portuguesa están tan saturados por el alquiler vacacional que desde 2019 la normativa en esos enclaves del país impide la entrega de nuevas licencias para que estas no superen el 20% del parque total de viviendas. En las localidades donde sí lo hacía y, como reitera el geógrafo, plantear procesos reversibles es complicado, el Gobierno portugués ha aprobado un impuesto extraordinario del 15% sobre el alojamiento turístico, ha prometido beneficios fiscales para aquellos propietarios que se pasen al mercado tradicional y también ha establecido un marco temporal de cinco años para los domicilios turísticos a partir de 2030 y a realizar evaluaciones periódicas a partir de entonces.
La clave, vuelve a enfatizar Cocola, es “cómo volvemos para atrás”, qué hacer con los barrios tensionados. Porque regular ahora “simplemente significaría crecer de forma controlada, pero lo que ya está no desaparece”. El Gobierno de Canarias, por su parte, no ha hecho mención a esto en el texto que justifica la futura ley. El documento tan solo apunta que “la perspectiva medioambiental ha de ser preponderante”, que buscará proteger derechos esenciales, como el de acceso a una vivienda digna, y que establecerá los “adecuados indicadores de sostenibilidad” que garanticen que la mencionada actividad estará “de acuerdo con las exigencias mínimas de desarrollo sostenible y no de una manera absolutamente improvisada, espontánea e incluso errática”.
Para el geógrafo, no obstante, lo más importante sería cerrar el grifo de las licencias, aumentar la carga fiscal para “redistribuir e intentar que los pisos turísticos vuelvan al alquiler residencial” y crear un equipo de fiscalización que actúe contra el mercado al margen de la ley. Cocola menciona el caso de Barcelona, donde el Ayuntamiento invirtió en un departamento con inspectores en la calle y en las oficinas haciendo análisis de datos para atajar esta problemática, que es la que deriva en anuncios, por ejemplo, de tiendas de campaña en azoteas como alojamiento.
El experto puntualiza que aún está por ver cómo será el texto de la futura ley canaria, pero que “puede haber mucho populismo” al prometer la prohibición de algunas cosas para después no fiscalizar nada. De acuerdo con las normativas que ha estudiado, Cocola considera que Barcelona es uno de los ejemplos más eficientes. Allí frenaron la expedición de licencias en 2014 y ahora solo son otorgadas en la periferia si alguien de las zonas tensionadas se da de baja.
Otro caso interesante es el ya citado de Nueva York, que tan solo autoriza el alquiler turístico en vivienda habitual para evitar que apartamentos enteros y bloques de pisos completos sean empleados para ello. El geógrafo cree, además, que las licencias no deberían ser transmisibles, “que no se puedan comprar y vender”, porque eso evitaría “un mercado especulativo que hay [al respecto]”. Y que habría que echar un ojo alquiler por meses, el que no es ni turístico ni de uso habitual, porque podría acoger altos porcentajes de la oferta en caso de que esta fuera acotada.
Lo que no ha funcionado tan bien, matiza, es la limitación por día, es decir, solo poder darle un uso turístico a la vivienda durante 90 días al año, como hacen ciudades como Berlín, París o Ámsterdam. Allí “se ha visto que no ha ido bien porque es muy fácil saltarse la ley”, ya que, “¿cómo se controlan 90 días por año? Una persona puede crear un perfil en Airbnb tres meses y cuando caduca el plazo hace otro en Booking con título distinto y nueva foto”.
Por otro lado, una de las medidas más inmediatas que podría desplegar el Gobierno canario, como es la declaración de zonas tensionadas y posterior control de los precios del alquiler residencial, también sería de recibo en este contexto. De hecho, no hacerlo, como ha indicado en reiteradas ocasiones el Ejecutivo regional, “es muy contradictorio” con el anunciado deseo de regular las viviendas turísticas, apunta Cocola.
“Si de verdad estás interesado en recuperar la función social de la vivienda y bajar los precios, el control de las rentas se tiene que aplicar. Y también debes introducir pisos turísticos en el mercado tradicional”, enfatiza el experto. “En Lisboa, cuando llegó la pandemia, se calcula que 3.000 casas fueron introducidas al alquiler residencial y los precios bajaron un 8%. Es el único momento de la última década en que bajaron los costes”.
Cocola concluye explicando que el alquiler vacacional “tiene un efecto inflacionista” en la vivienda por rebajar la oferta del mercado residencial, en un claro ejemplo gráfico de las dinámicas de la ley de la oferta y la demanda, pero también por el aluvión de inversores que quieren comprar en un área muy específica, lo que también hace subir los precios de los inmuebles.
“Cuando la vivienda es vista como una inversión, cuando cada vez más personas [y entidades jurídicas] buscan un rendimiento económico, los precios también suben”, remacha.