El decreto canario de vivienda, visto por expertos: de todo menos resultados inmediatos

Ha pasado casi un mes desde la aprobación del decreto estrella de Coalición Canaria (CC) para responder a la emergencia habitacional del Archipiélago y las reacciones han sido dispares. Por un lado, la patronal de la construcción y los círculos insulares de empresarios han celebrado la norma. Por otro, la oposición, que ha llegado a calificar la legislación de “golpe de estado a la planificación urbanística”; la mayoría de los cabildos insulares, quienes consideran que el texto requiere de modificaciones; y los ayuntamientos, claves en el desarrollo de la normativa, pero marginados en su elaboración.

Las medidas acordadas por el departamento que dirige Pablo Rodríguez (CC) nacen de una lógica simple: ante la escasez de oferta, es necesario ampliar el parque de vivienda con más edificaciones, reconversiones de locales comerciales, finalización de inmuebles inacabados por el crac financiero de 2008 y hasta la habilitación de suelo dotacional, pensado en un principio para levantar escuelas, hospitales o parques, y que ahora servirá también construir bloques de pisos. Coalición Canaria ha presumido de que responde en tiempo “récord” a la crisis y que las primeras repercusiones llegarán en un periodo “prudencial”.

Media docena de personas expertas en políticas de vivienda han sido consultadas por Canarias Ahora para conocer sus valoraciones del decreto aprobado. Todas piden cautela, porque una cosa es lo que proyecta el documento y otra bien distinta lo que finalmente pueda ejecutar. También aclaran que no existe una “solución mágica” para atajar una emergencia, la de la vivienda, que presenta un carácter más estructural que coyuntural. Y, al mismo tiempo, la mayoría de las fuentes consultadas echa en falta actuaciones a corto plazo, como la captación de inmuebles vacíos o regulación de alquileres, pues la estrategia de apostarlo todo al ladrillo tardará muchos años en tener resultados, si es que los tiene, que eso tampoco está tan claro.

Ángela García Bernardos es doctora en Políticas Públicas por la Universidad Autónoma de Barcelona y hace unos años publicó una tesis sobre el sistema de vivienda español durante la Gran Recesión (2007-2016). Ella es una de las voces que recuerda que el mercado inmobiliario no siempre sigue las reglas de la ley de la oferta y la demanda y que más casas “no tienen por qué suponer una bajada de precios”.

El Gobierno canario espera acelerar con el decreto la edificación de alrededor de 3.000 viviendas de protección oficial ya planificadas más las que pueda construir el sector privado con las nuevas ganancias de suelo y recalificaciones que, en todo caso, no siempre serán públicas. El consejero de Vivienda ha reconocido que es muy difícil estimar cuántas obras podrán llevarse a cabo a lo largo de esta legislatura, pero ha admitido que muy probablemente no serán suficientes para cubrir la demanda existente. En las Islas hay en torno a 25.000 familias en la lista de espera por una vivienda pública más un número elevado de personas que no son capaces de acceder al mercado libre. Rodríguez es consciente de ello y por eso ha matizado que “el evaluador [de la norma] no va a ser cuánta vivienda vaya a construirse, sino cuánto va a bajar el precio del alquiler a partir de su aplicación”. Jordi González, doctor en Sociología por la Universidad de Leeds y colaborador del Instituto de Investigación Urbana de Barcelona (IDRA), ve muy complicado que algo así suceda.

El experto explica que, para influir en el mercado inmobiliario, del que se desconoce prácticamente todo en las Islas, es necesario contar con porcentajes elevados de vivienda pública (entre el 30 y el 40% con respecto al total). Eso permitiría rebajar la tensión del alquiler y democratizar el acceso a un hogar digno. Sin embargo, la cifra en Canarias es irrisoria en este sentido. El parque de pisos sociales representa menos del 1% de las 820.000 casas levantadas en la Comunidad Autónoma, según el Diputado del Común, y harían falta 38.000 inmuebles destinados a alquiler social y otros 46.000 a alquiler asequible para alcanzar el objetivo que pretende el consejero, de acuerdo con un estudio de la promotora Culmia.

De ahí la importancia esbozada por casi todos los académicos consultados en regular los precios del mercado del alquiler y captar vivienda vacía hasta equilibrar la balanza. Ambas medidas con presumible impacto en el corto y medio plazo, pero no recogidas en el texto del Ejecutivo regional.

Iván Auciello-Estévez es investigador en la Universidad CY Cergy de París y fellow en el think tank Future Policy Lab. Para él, la primera de las actuaciones mencionadas, la del control de las rentas, sería interesante en el marco de las que no promueven una “congelación total” de los precios, sino una regulación que presente excepciones, como cuando hay reformas sustanciales en el apartamento o este acaba de incorporarse al mercado. Es el estilo que ha empleado el Ministerio de Vivienda con el recién aprobado índice de referencia y el que también utilizó Catalunya por su cuenta hace años. En este último caso, no ha sido posible probar si la intervención fue un éxito o no. Las conclusiones de los estudios son contradictorias y los expertos no se ponen de acuerdo. Pero que los costes bajaron en todos los municipios regulados es una realidad.

La segunda propuesta, pensada en incentivar la adquisición de viviendas vacías, podría impulsarse con un recargo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) según el nivel de actividad de las casas. La Ley estatal de Vivienda, de hecho, lo contempla. Así, a los propietarios les saldría más caro mantener los hogares sin ocupación por tiempo indefinido y tendrían una especie de “incentivo negativo” para anunciarlos lo antes posible. En el Archipiélago hay más de 211.000 viviendas vacías, un 25% del total. El programa del anterior Gobierno autonómico para captar pisos de este tipo fue un “rotundo fracaso”: solo se apuntó uno. Rodríguez ha adelantado que la Consejería quiere actuar como intermediara para garantizar tanto el depósito de la renta a los arrendadores como unos alquileres asequibles a los inquilinos. Aunque eso “no asegura que la vivienda vacía vaya a salir al mercado”, concluye Auciello.

El decreto canario, no obstante, deja estos dos asuntos al margen y promueve edificaciones sin estudios de impacto ambiental en un territorio que cada vez siente más presión humana. Eso preocupa a María Tomé, arquitecta, urbanista y socia cooperativa en Oficina de Innovación Cívica. “La respuesta de construir más va a seguir siendo insuficiente. Nunca vamos a poder levantar casas igual de rápido que lo que está creciendo [la población] en Canarias. Por eso mismo no se puede entender la vivienda solo como un ente, sino como algo combinado”, razona. En la misma línea ahonda Ramón Bastida, profesor de la Universidad Pompeu-Fabra y director de la Cátedra de Vivienda Digna y Sostenible de esa misma institución.

“En los países del norte global, los más desarrollados, se considera que las necesidades habitaciones de aquí hasta 2050 estarán cubiertas con el 80% de los pisos que tenemos ahora. Solo debería construirse durante este periodo un 20%. ¿Esto qué quiere decir? Que hay que primar la reutilización o mejorar lo que ya existe”, señala el experto. Canarias es unas de las comunidades que lidera la clasificación de densidad urbana en España. Y la concentración poblacional en las Islas también es de las más altas, con 299 habitantes por kilómetro cuadrado (km2). Por eso “hay que ir con mucho cuidado”, insiste Bastida, porque “pueden llegar a urbanizarse áreas o zonas que igual no conviene tenerlas urbanizadas”.

El Ejecutivo regional ha propuesto emplear suelo dotacional no explotado por los municipios (espacios en los que deberían ir centros sanitarios, colegios o zonas verdes) para construir vivienda protegida de promoción pública sin necesidad de modificar el planeamiento. La idea no es nueva. También se ha desarrollado en Barcelona o Madrid. Pero los expertos recuerdan que tiene que haber un equilibrio, porque en algunos ámbitos el Archipiélago ya parte con desventaja. En el referido a parques y jardines, por ejemplo, el 38,2% de la población canaria considera que no hay suficientes cerca de donde vive, el peor dato de todo el país.

“Un parque es un elemento fundamental de salud pública en Canarias. Un hotel, no”, reflexiona Tomé. Construir casas donde tendría que haber árboles es “pan para hoy y hambre para mañana”, concluye la arquitecta.

“Suburbios para dormir”

Esta medida, por otra parte, no especifica el régimen por el que podrá accederse a las futuras viviendas y tampoco discrimina en favor de colectivos vulnerables. Bernardos precisa que la ley catalana sí lo hace, haciendo mención explícita de las personas jóvenes, jubiladas, con discapacidad, víctimas de violencia de género o inmigrantes que “requieren asistencia residencial”, lo que ayuda a conservar la “dimensión social” de los barrios. El único párrafo del decreto canario que especifica la aplicación del régimen de alquiler “a precio asequible” es el vinculado al derecho de superficie, en el que operadores privados disfrutarán de suelo público para levantar y gestionar bienes inmuebles durante un tiempo limitado. Ese “alquiler asequible” lo especificará la Administración Pública en las bases de los concursos.

Bernardos apunta que sería atractivo que entidades del tercer sector o cooperativas entraran en escena en esta materia. En los países con más vivienda social en alquiler predomina el modelo de dirección sin ánimo de lucro. En la normativa de las Islas, sin embargo, “la elaboración del proyecto y la ejecución de las obras se podrán contratar conjuntamente”, lo que “beneficia sobre todo a constructoras”, apostilla Tomé, que son las que tienen el músculo [económico]“ para ello. González, por su parte, puntualiza al respecto que el sector privado siempre ha estado en busca de ”pelotazos económicos“ en el mercado inmobiliario. Y tiene la sensación de que la norma del Archipiélago viene ”muy influenciada“ por los actores de siempre.

“Los políticos no saben de vivienda. Y como no saben, suelen confiar en supuestos expertos del sector privado que, podrán ser de izquierdas o de derechas, pero tienen intereses económicos marcados por la búsqueda de un gran beneficio. Lo que se está haciendo en Canarias es confiar en ese conocimiento que siempre se ha dado por descontado”, indica el investigador.

Las políticas del Gobierno autonómico con el nuevo decreto también ponen la lupa en la rehabilitación de edificios inacabados, en torno a 3.000, ha estimado Rodríguez, y en la proliferación de más pisos mediante el incremento de la edificabilidad en suelo urbano, la reconversión de locales comerciales a inmuebles y la división de viviendas existentes.

Estas dos últimas medidas, en concreto, alertan a Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil y director de la Cátedra UNESCO de Vivienda de la Universidad Rovira i Virgili, porque una residencia habitable no es sinónimo de digna y porque, en resumidas cuentas, “no es aceptable hacer infraviviendas” desde una administración regional, según el experto. Sin ir más lejos, en los alojamientos con espacios comunes complementarios creados con el decreto, la superficie mínima útil de la unidad privada será de 25 metros cuadrados (m2).

“Si empiezas a convertir masivamente locales en viviendas, te queda un suburbio para dormir y nada más. Eso provoca empobrecimiento de la zona, de la vida. Estamos en una especie de proceso de conversión de las ciudades en ciudades dormitorio. Y eso tiene consecuencias muy negativas”, remacha Nasarre.