Miles de propietarios incumplen la ley e impiden conocer quién controla el parque canario de viviendas en alquiler

Carlos y María (nombres ficticios a petición de los entrevistados) alquilaron una vivienda en Granadilla de Abona, Tenerife, el 1 de septiembre de 2023. La duración era de seis meses. Pero al poco tiempo decidieron abandonar la casa debido al “acoso continuo” perpetuado por la entidad arrendadora del domicilio. Ambos fueron asesorados por el sindicato de inquilinas provincial. Anunciaron que en 60 días dejarían el hogar.

En el escrito en que formalizan la salida, los dos precisan haber hecho el preaviso de la resolución del contrato “en tiempo y forma” y solicitan al casero la devolución del importe íntegro de la fianza, unos 1.400 euros, equivalente al pago de dos mensualidades. Carlos y María han dejado el piso “en las mismas condiciones” en comparación a cuando lo recibieron. Dicen que van a grabar un vídeo y sacarán fotos para ilustrar su estado y así “evitar posibles fraudes al respecto”. Y luego resumen las responsabilidades y obligaciones del arrendador en este sentido. Al menos una de ellas, según los datos oficiales, es incumplida de forma generalizada.

La Ley 2/2014, de Vivienda de Canarias y medidas para garantizar el derecho a esta, obliga a los arrendadores de fincas urbanas a depositar en el Instituto Canario de la Vivienda (ICAVI) la fianza acordada en los contratos de arrendamiento. Para los propietarios que ingresan más de 15.000 euros por las rentas de los alquileres, la normativa permite que se acojan a un régimen concertado y entregar el 90% del valor global. La constitución de los depósitos debe estar acreditada y hacerse en el plazo de un mes desde la firma. Pero esto no ocurre en la mayoría de los casos.

A partir de una solicitud de información pública planteada por Canarias Ahora, el Gobierno de Canarias ha informado que, a fecha de finales de noviembre de 2023, había depositadas 2.907 fianzas bajo el concepto de “arrendamiento de vivienda” en el Archipiélago. De ese total, el mayor casero es el Banco Santander, con 143 inmuebles en alta. Le siguen Building Center (91), filial inmobiliaria de CaixaBank, Nestar Residencial (71), la plataforma de alquiler residencial de la gestora Azora, Criteria La Caixa (29), el holding de la fundación bancaria de la sociedad, y Uro Property (32), una filial del Banco Santander que tenía el estatus de socimi hace dos años.

Todos esos megatenedores cumplen con el mandamiento de ingresar en el ICAVI la fianza de los contratos de arrendamientos rubricados en las Islas. Pero salta a la vista que tan solo haya 2.907 depósitos registrados, un dato infinitamente inferior al parque real de vivienda en alquiler en la Comunidad Autónoma. De acuerdo con el último censo elaborado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el Archipiélago cuenta con 820.315 viviendas principales. El 22% de las mismas, esto es, 180.186, están en régimen de alquiler. Un porcentaje muy elevado de propietarios incumple la legislación. Y eso se ha normalizado, reconocen las fuentes consultadas.

“No creo que mucha gente conozca esa disposición. Existe desconocimiento y también descuido por parte de la administración”, reflexiona María José Peraza, abogada afincada en Santa Cruz de Tenerife. “Es una normativa desconocida, sí. [La idea detrás de la regulación] es que el ICAVI actúe como depositario” por si hay conflicto entre inquilinos y arrendadores. Por si el arrendatario se queda con la fianza, “pero luego la vivienda está en mal estado” o “el inquilino hace todo bien, pero el casero se hace el sueco”, apunta David Monte, de MLD Abogados. Ambos profesionales han escrito sendos artículos sobre este asunto.

Tanto Peraza como Monte sostienen que hay muchísimas más viviendas en régimen de alquiler en Canarias que las que figuran registradas en el ICAVI. El cofundador y CEO de la empresa Atlas Real Estate Analytics, Daniel Bermúdez, añade que “es una cuestión cultural”. Que en otras autonomías sí existe un mayor seguimiento de la legislación. Una de las formas de comprobarlo es examinar los depósitos contabilizados en varias comunidades, desvelados el año pasado por la Fundación CIVIO, con los datos del censo de bienes inmuebles del INE, de 2021.

De este modo, puede observarse que, en algunas regiones, como Galicia, Madrid, Aragón y Catalunya, el cumplimiento de la normativa es escrupuloso. En otras, no obstante, como Baleares, Navarra, Castilla-La Mancha, País Vasco y Andalucía, no lo es tanto. De entre todas las comunidades autónomas analizadas y con la obligación de contar con un depósito público de fianzas (no es así en Asturias, Cantabria, Murcia, La Rioja y Navarra, aunque esta última sí fue estudiada por CIVIO), Canarias es la que sale peor parada. Tan solo hay anotada una fianza por cada 62 domicilios.

“El valor es poquísimo. Una minucia. El ingreso de la fianza en la administración debe entenderse como una garantía para el inquilino. Porque hay casos en los que no es devuelta y el propietario se la queda. De la otra forma, sin embargo, el ICAVI actuaría como árbitro y desatascaría los problemas que pudiera haber. Pero eso no se hace”, lamenta Isabel Saavedra, abogada y activista social por el derecho a una vivienda digna. “Los propietarios no se fían de hacer el depósito. Y eso no va a cambiar hasta que la Comunidad Autónoma empiece a sancionar”, agrega Desiré Vera, administradora de la inmobiliaria Leal Primera, en Tenerife. La Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (ASVAL) no ha querido responder a preguntas planteadas por esta redacción.

La ley explicita que la omisión del ingreso de la fianza es una infracción administrativa grave que prescribe a los dos años de cometerse. El importe de las multas varía desde el 35 al 100% del pago en cuestión. La tarea de que esto se cumpla corresponde al personal con funciones de inspección en el Instituto Canario de la Vivienda, quienes cuentan con la condición de “agentes de seguridad” en este sentido. Pero apenas hay inspectores dentro del ICAVI, reconoce Miguel Ángel Pulido, quien fuera director general de Vivienda del Gobierno canario entre 1997 y 2003. En la última Relación de Puestos de Trabajo Pública (RPT) del organismo, tan solo constan ocho técnicos con estas labores (que no son las únicas). El titular del área, Pablo Rodríguez (Coalición Canaria) anunció en septiembre de 2023 la incorporación de 72 trabajadores más. Pero no ha especificado a qué se dedicarán.

Este periódico intentó ponerse varias veces en contacto con el ICAVI para la elaboración de este reportaje, pero el ente público tan solo se limitó a puntualizar la diferencia entre las dos modalidades de fianzas de arrendamiento, las de régimen general y las de régimen concertado. No dio pie a más preguntas.

Por qué sería interesante reforzar el registro

El depósito gratuito de la fianza en el ICAVI no es tan solo una especie de resguardo para el inquilino. El dinero también es utilizado para sufragar las expropiaciones de uso que se realicen en los procedimientos de desahucio por ejecución hipotecaria, fomentar el alquiler de viviendas deshabitadas y reparar el parque público de bienes inmuebles de Canarias. En Madrid, por ejemplo, los fines son similares: promoción de domicilios sociales y remodelación de zonas desprotegidas. El Tesoro del Archipiélago está obligado a devolver el importe abonado en el plazo de un mes una vez extinguido el contrato de alquiler.

Pero hay más. El registro abriría las puertas de un mundo plagado de datos, propietarios y precios del que las instituciones podrían aprovecharse para la elaboración de políticas públicas y realización de informes. El ejemplo más claro de ello está en Barcelona. El Observatorio Metropolitano de la Vivienda de la Ciudad Condal publica cada año un estudio que detalla el porcentaje de pisos de alquiler que pertenece a grandes tenedores. El último análisis indica que al menos el 23,2% de las casas situadas en el municipio está en manos de un propietario que, sea persona física o jurídica, tiene al menos otros cuatro inmuebles. Ese valor fue hallado gracias, entre otras cosas, al ingreso riguroso de la fianza en el Instituto Catalán del Suelo (INCASOL).

El geógrafo Alejandro Armas cree que sería positivo disfrutar de una información similar en el Archipiélago para observar “cuál es la estructura de la propiedad” del mercado de la vivienda. El especialista considera que así podrían establecerse “vínculos”, qué fondos de inversión están más arraigados en las Islas o cómo ha sido la evolución en los últimos años. “Cómo fluyen los grandes capitales internacionales”, en resumen. Armas puntualiza que este nivel de transparencia ya existe en otros países. Y que permite la adopción de medidas pensadas en regular los precios de los alquileres o el acceso a los domicilios.

El colectivo Provivienda, por su parte, adiciona que el depósito de la fianza es “la fuente de información en materia de alquiler más fiable” y que “debidamente anonimizada” podría explotarse para hacer diagnósticos y definir políticas públicas. La organización pone como ejemplo la Estadística del Mercado de Alquiler (EMAL) del País Vasco, que funciona como un “sistema de indicadores de seguimiento de la política de vivienda” y es reconocida como una fuente oficial.

Académicos vinculados con el sector inmobiliario piden desde hace años una referencia semejante a nivel estatal, ya que el Índice de Vivienda en Alquiler elaborado por el Gobierno de España está desfasado (las últimas cifras actualizadas corresponden al año 2021) y por ello termina haciéndose uso de los registros de portales de internet, como Idealista o Fotocasa. Ahora que la Ley nacional de Vivienda autoriza la declaración de zonas tensionadas, esto es, regiones donde las familias destinan como mínimo un 30% de sus ingresos al alquiler más los suministros básicos, como el agua y la luz, el objetivo principal de la declaración (limitar la subida de los precios cuando el mercado está tensionado) podría estudiarse con un registro público desaprovechado en Canarias.