Media docena de geógrafos cuestionan la futura ley canaria de alquiler vacacional: “Es una norma orwelliana”

El anteproyecto canario para regular el alquiler vacacional ha sido descrito por la consejera de Turismo y Empleo, Jessica de León, del Partido Popular (PP), como la primera piedra del “cambio de modelo” que exigen los convocantes de la manifestación contra la masificación del Archipiélago el próximo 20 de abril. La norma, que estará hasta el 2 de mayo en exposición pública, contiene como propuesta estrella limitar las viviendas vacacionales a un 10% máximo con respecto a la “edificabilidad residencial prevista” en los municipios. Media docena de geógrafos han sido consultados por Canarias Ahora para conocer su valoración al respecto. Y, en general, muchos de ellos temen que el texto provoque que un elevado número de viviendas pierda el fin original con el que fueron levantadas: residir en ellas.

Ivan Murray es doctor en Geografía por la Universidad de las Islas Baleares (UIB) y está especializado en las lógicas espaciales del capitalismo turístico. El experto considera que la reserva elegida por el Ejecutivo regional, que no explica en el documento por qué elige ese porcentaje y no otro, tan solo que lo hace para “asegurar así la efectividad de un modelo de desarrollo verdaderamente sostenible”, es una proporción “brutal”. En España, la ratio de pisos turísticos por cada 100 inmuebles es de 1,29, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). En Canarias asciende a 4,08.

“Es como decir que ponemos límites al cielo y así parece que se regula la cosa”, reitera Murray. De León apuntó esta semana en la Radio Televisión Canaria (RTVC) que en las Islas hay poco más de un millón de casas. Y que “lo que ha dicho el Gobierno” es que, de ese total, el 10% puede incorporarse al alquiler turístico. El dato oficial de viviendas vacacionales en el Archipiélago está en torno a 55.000. Turismo ha abierto la puerta a prácticamente doblar esa cifra, aunque estableciendo unos topes por localidad (que en el caso de La Palma, La Gomera y El Hierro es del 20%) para “evitar que la presión humana sobre partes concretas del territorio rebase los límites comúnmente aceptados”.

“Le estás quitando el techo a una cantidad importante de personas. Y si son 100.000 viviendas a razón de tres habitantes por cada una, son 300.000 personas. Eso no es poca cosa”, continúa Murray.

El proyecto del Gobierno canario, liderado por Coalición Canaria (CC) y PP, establece que deberán ser los ayuntamientos quienes, mediante ordenanzas e instrumentos de planeamiento, adapten ese máximo “a las circunstancias específicas concurrentes en cada núcleo de población”, siempre con la posibilidad de jugar con los porcentajes en aquellas regiones donde sea “posible y conveniente (…) sin afectar al principio de desarrollo sostenible”. Hasta que esos planes municipales no lleguen, no podrán otorgarse nuevas licencias. Si no terminan redactándose, la ley define algunas normas subsidiarias de obligado cumplimiento.

El Ejecutivo reconoce en la exposición de motivos, que aglutina 35 de las 58 páginas del anteproyecto, que en algunos puntos de la Comunidad Autónoma “se sufren ya las consecuencias de procesos de gentrificación y turistificación”, pero agrega que “no se trata solo de intentar reparar, en la medida de lo posible, tales situaciones”, sino que pretende “establecer los mecanismos para evitar que se sigan produciendo”.

“50.000 [pisos turísticos] dispersos por el territorio no tienen el mismo impacto que una gran concentración en un solo municipio”, considera Víctor Jiménez, doctor en Geografía por la Universidad de Extremadura (UE). Sin embargo, llevarlos a “medianías y áreas de montaña”, como explicita el documento, “puede ser un factor de riesgo que dirija dinámicas (y problemas) de entornos ya turistificados a otros ámbitos ajenos a esos procesos”, responde Alejandro Armas, doctor en Geografía por la Universidad de La Laguna (ULL).

El diagnóstico de la Consejería de Turismo, eso sí, es compartido: “Canarias no tiene capacidad a día de hoy para cubrir y atender la demanda residencial habitual existente y la futura” porque, a un ritmo medio de 3.000 viviendas construidas al año, el que ha protagonizado el Archipiélago desde el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008, harían falta 18 años para reponer la 55.000 casas que han saltado del alquiler habitual al turístico. Para Armas, el Gobierno autonómico entra aquí en contradicciones.

“[Es] aterrador que se pueda hasta duplicar el número de viviendas dedicadas al uso turístico. ¿Por qué el doble? ¿Por qué ampliar la oferta si, según se ha argumentado, la situación ya es crítica para la vivienda en uso residencial? Es necesaria una moratoria y decrecer en el número de plazas de este tipo”, defiende el geógrafo. El objetivo de la norma es “garantizar la efectividad del derecho de toda la ciudadanía a disfrutar de una vivienda digna, adecuada y a precios asequibles. Pero Armas reitera: ”Poco hace por este aspecto“.

Otros colegas de profesión ahondan en esta idea: “Sin intervenir sobre el parque existente (viviendas vacías, grandes tenedores…) y sin poner límites a los precios del alquiler (…), efectivamente, no se puede dar respuesta al derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada”, indica Onofre Rullán, catedrático de Geografía Regional de la UIB.

“Te empiezas a leer la exposición de motivos y parece que es una ley restrictiva que realmente dará una solución a todo este problema. Pero si después, en la práctica, va a permitir doblar el número de viviendas [vacacionales]…”, completa David Ramos, profesor titular de Geografía Humana en la Universidad de Salamanca (USAL).

Agustín Cocola-Gant es investigador en el Instituto de Geografía y Ordenamiento de la Universidad de Lisboa (IGOT). Está especializado en alquileres turísticos, gentrificación y urbanismo. Cree que la legislación propuesta en las Islas es “orwelliana” porque, a pesar de citar sentencias en las que defiende el “uso habitacional que corresponde a las viviendas”, en vez de “limitar” y “eliminar licencias”, lo que hace es avalar el cambio de uso para legalizar, en cierta forma, los pisos turísticos, siempre y cuando se cumplan previamente una serie de requisitos.

“[La ley] dice una cosa, pero hace la contraria. Reconoce que es prácticamente ilegal el uso turístico cuando la vivienda tiene uso residencial. Y, entonces, ¿qué solución encuentra? Un instrumento urbanístico que permite legalizarlas. Me parece muy fuerte”, señala Cocola. “Ellos reconocen que lo que ya está, está encareciendo y generando turistificación (…), pero no hacen nada para volver atrás”.

La norma ofrece a la oferta actual un plazo de cinco años a modo de indemnización para adaptarse a un cúmulo de nuevas condiciones, como disponer de una toma de corriente homologada para recargar vehículos libres de emisiones o contar con un sistema de generación de agua caliente sanitaria mediante instalaciones renovables. En caso de cumplirlas, tendrán un lustro más. Es decir, el mercado actual, más lo que se incorpore hasta la entrada en vigor de la regulación, prevista para finales de este año o principios del siguiente, estaría una década más, con todo lo que ello supone.

“Eso me ha sobrado”, resume Jiménez. Para él, el anteproyecto “está muy bien”, pero al permitir este espacio de tiempo “muy generoso”, sugiere Armas, sus efectos van a llegar “muy tarde” para combatir la “emergencia habitacional” declarada en Canarias. La Consejería de Turismo justifica que no lo hace antes por “la afectación que supondría para el mercado turístico actual y la incertidumbre que provocaría en los diferentes operadores turísticos”.   

En lo que respecta a las nuevas licencias, será necesario que las corporaciones locales habiliten el suelo calificado para ello (el 10% mencionado anteriormente); que el municipio no haya sido declarado zona de mercado residencial tensionado y que “no se ponga en riesgo la protección del entorno urbano ni del medio rural”. Los planeamientos incorporarán un “sistema de indicadores relativos” para medir todo esto.

En la provincia de Las Palmas hay al menos nueve municipios que han superado el máximo establecido y otros tres en Santa Cruz de Tenerife. La ley no explica cómo hacer para decrecer en esos casos. Para el resto, hay margen. Y eso que algunos de ellos son eminentemente turísticos, como Arona (el 7,25% de las viviendas son vacacionales); y otros, véase Las Palmas de Gran Canaria (1,41% de alquileres turísticos con respecto al total), presentan distritos, como el de la Isleta-Puerto-Guanarteme, donde la masificación turística expulsa ya a la población local.

En Barcelona, sin ir más lejos, el porcentaje más alto lo registra la localidad de Orpí (8,2%). Y nadie duda de que la Ciudad Condal está “súper turistificada”, apunta Cocola, porque básicamente “hay otras formas de alojamiento” más allá del alquiler vacacional. El experto pone como ejemplo en este sentido lo que han hecho otros gobiernos, como el de Portugal o el de la capital catalana, donde la estrategia fue: “Ya tenemos suficientes licencias, no vamos a dar más”. El primero lo hizo en 2023 y el segundo hace una década. Pero en el Archipiélago, a pesar de la saturación constatada, “se crean requisitos” para las autorizaciones del futuro.

El geógrafo urbano Ibán Díaz Parra, profesor en la Universidad de Sevilla (US), echa en falta precisamente que el texto canario regule esta actividad económica “de forma conjunta al sector turístico”. Recuerda que la ley impone un mínimo de uso residencial para la vivienda (90%), “pero no se establecen umbrales de saturación respecto del número de camas”. Y eso habría que hacerlo “incluyendo hoteles, apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico”.

Onofre Rullán, de hecho, cree que el alquiler turístico “debería medirse a partir del porcentaje que suponen las plazas actuales sobre la población”. Las casi 55.000 viviendas vacacionales existentes suman un total de 220.409 plazas, lo que representa el 10% de los 2,2 millones de personas que viven en Canarias. Resultado: con esa fórmula, el coto que ha proyectado el Gobierno autonómico en todas las islas menos La Gomera, El Hierro y La Palma, ya se habría alcanzado.

Por otro lado, las declaraciones responsables para explotar una vivienda vacacional pasarán a exigir una memoria técnica, una cédula urbanística y una certificación registral. Tendrán una duración de cinco años, siempre prorrogable si el planeamiento lo permite. Estas deberán incluir “la manifestación expresa del cumplimiento de los requisitos” por parte de los propietarios. Turismo promete que intentará “facilitar la verificación” de las mismas (tanto de las actuales como de las futuribles) mediante el intercambio de información entre el Registro General Turístico con el Registro de la Propiedad.

“Es una forma de controlar el acceso al mercado”, dijo De León en la presentación del anteproyecto. La norma también prohíbe el uso turístico en infraviviendas, azoteas, garajes, locales comerciales, obras en ejecución o en instalaciones con acumulación de materiales de construcción. No prevé la creación de un equipo específico de fiscalización calle a calle, como ha hecho Barcelona, para atajar esto junto con el mercado irregular. El Archipiélago cuenta con 35 inspectores para vigilar las más de 545.000 plazas alojativas de la Comunidad Autónoma. La propia consejera cree es una cifra “claramente insuficiente”.

El anteproyecto incorpora más obligaciones. La actividad tiene que estar previamente autorizada por los vecinos en inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, el hogar debe medir mínimo 39 metros cuadrados y, además, tener una antigüedad mínima de diez años. Eso “redunda en la calidad del alojamiento y que no sea tan fácil poner la vivienda en uso turístico”, reflexiona Parra.

De acuerdo con Murray, va incluso más allá de eso. “Cuando comenzó la fiebre del alquiler turístico, esto ya lo comentábamos, que se estaba dando lo mismo que pasó en el mundo hotelero. Las leyes aprobadas a mediados de los años 80 bajo el eslogan de la calidad y que implicaban aumento de dotaciones, edificios, metros cuadrados por habitación… Respondían a una demanda de los grandes grupos hoteleros y condujo a un proceso de concentración corporativa”.

En el mundo de las viviendas vacacionales, el geógrafo considera que “se ha pasado de una estructura más minifundista”, cuando plataformas como Airbnb o Vrbo nacieron al amparo de la economía colaborativa, “a un proceso de concentración cada vez más en manos de actores profesionalizados”. El director general de Ordenación, Formación y Promoción Turística del Ejecutivo autonómico, Miguel Ángel Rodríguez, dijo el martes que en las Islas hay empresas con hasta 500 viviendas vacacionales en propiedad y que “solo 22.000 personas canarias tenían una” casa de esta índole.

“Esa parte más romántica de la vivienda vacacional y la distribución de la renta turística, se va quitando de en medio”, acaba Murray. Al no fijar acotaciones temporales al alquiler turístico, sino restringirlo al cumplimiento de unos requerimientos, Coalición Canaria y el Partido Popular “legitiman la mercantilización turística de la vivienda”, remacha el experto.