Informe sobre el suelo agrario: el más valorado es el de regadío y retroceden los cultivos menos rentables
El informe Suelo Agrario en España 2022, elaborado por TINSA, sociedad de tasación líder valoración de inmuebles, destaca que la rentabilidad media de los cultivos se mueve en una horquilla entre el 4% y el 11%, siendo las hortalizas el cultivo que ofrece el mejor rendimiento, seguido de los cultivos de invernadero, los cítricos y los frutales.
El informe, que se nutre de la ingente base de datos de Tinsa de tasaciones (casi 210.000 valoraciones de fincas rústicas desde 2006) y el conocimiento de su red de 60 técnicos agropecuarios, incluye datos de rentabilidad y referencias del valor de la tierra para los principales cultivos en diferentes regiones del país. Una de las principales conclusiones que expuso el coordinador técnico de activos agropecuarios de Tinsa, Manuel Garrosa, en la presentación del informe hace referencia a la rentabilidad de los regadíos. “La tierra es un activo con precios estables, donde el regadío está marcando la diferencia”, afirmó Garrosa. “Nos encontramos en un escenario de retroceso de los cultivos menos rentables y un claro desarrollo de los cultivos intensivos y de apuesta por nuevas plantaciones de leñosos”, señala.
Dado que el valor de la tierra de cultivo está asociado a su rendimiento, entendido como la producción generada por cada unidad de superficie, el suelo más valorado se corresponde con la modalidad de regadío, principalmente hortalizas y cítricos, aunque estos últimos (y los frutales en general) atraviesan cierta crisis asociada a la atomización y a la competencia de otros países.
Las valoraciones de fincas cultivadas reflejan que son los cultivos de invernadero con regadío los que muestran un valor de suelo más elevado, cerca de 158.000€/ha de media, seguidos de las hortalizas cultivadas al aire libre (72.200 €/ha), los frutales cítricos (53.100 €/ha), el olivar de regadío (36.200 €/ha) y los frutales no cítricos (36.100 €/ha).
Los suelos de cultivo agrícola son activos bastante estables, que muestran rendimientos medios de valor (CAGR) en los últimos cinco años entre el 0 % y el 2,5 % en la mayoría de los cultivos analizados. Los suelos agrarios que muestran mayores tasas de crecimiento anual compuesto en el período 2017-2022 son los de los frutales no cítricos de secano (+3,6%), el viñedo de secano (+2,1%) y los herbáceos de regadío (+2%).
Los únicos cultivos en los que el rendimiento medio del valor en el periodo 2017-2022 ha sido negativo son los frutales no cítricos de regadío (-2,5%) y cítricos de regadío (-0,1%). La competencia de precios de las importaciones africanas explica que los precios del suelo se hayan visto depreciado. La tendencia ha sido bajista en algunas CCAA hasta 2020 y de estabilización mantenida en los dos últimos años.
El informe ratifica también que las tierras de regadío, las grandes superficies y los cultivos con buena rentabilidad, como frutos secos, frutas tropicales y olivar de explotación intensiva, están atrayendo el interés de los inversores.
En lo que se refiere a Castilla-La Mancha, este estudio señala una pérdida de suelo de cereal en favor de cultivos leñosos como el pistacho y se abren paso otros cultivos a parte de la viña, hortícolas en regadío, que ha aumentado la demanda de fincas de riego en la zona.
Macrotendencias
Este informe marca ocho macrotendencias que están teniendo incidencia en el valor de suelo agrario:
- Revalorización de las tierras de regadío con acceso a agua: el agua es el recurso más valioso para el campo. El valor de la tierra destinada a cultivos está fuertemente condicionado por su producción por lo que el suelo más valorado se asocia con la modalidad de regadío. Las fincas de secano en lugares donde las dotaciones de agua se han restringido intensamente y existe una amenaza persistente de sequía han sufrido descensos de valor, excepto en el caso de los cereales, un tipo de cultivo que registra una ligera tendencia al alza por el conflicto bélico en Ucrania. Por el contrario, las fincas de regadío han visto aumentar su valor en aquellas zonas donde las dotaciones de agua se han mantenido y las restricciones futuras no son un riesgo elevado.
- Incremento de los costes de producción: además del incremento de los costes de producción, manteniéndose la rentabilidad de los cultivos, el entorno inflacionista crea incertidumbre sobre la evolución de gastos y precios en la próxima campaña, por lo que los agricultores no descartan que se produzcan pérdidas en muchos cultivos.
- Impacto del cambio climático: los cambios en los patrones climáticos, cada vez más acusados, merman de forma considerable las producciones. Altas temperaturas en los primeros meses de desarrollo de los cultivos, heladas tempranas y tardías y granizo son ejemplos de episodios climáticos extremos cada vez más recurrentes que alteran el desarrollo de las plantas.
- Entrada de operadores empresariales y fondos de inversión: “La disponibilidad de nuevas tecnologías que permiten una explotación más intensiva del suelo ha despertado el apetito inversor por fincas de regadío de gran extensión que compran o arriendan por plazos medios de 25 años, en busca de rentabilidades más elevadas y que dependen en menor medida de los incentivos proporcionados por el sistema de subvenciones a la agricultura”, explica Cristina Arias. En los últimos años se ha detectado un incremento de la inversión en modalidades intensivas y superintensivas de olivo, vid, nogal, pistacho y almendro, reconvirtiendo a cultivos leñosos superficies anteriormente destinadas a herbáceos. La búsqueda de una mayor rentabilidad también ha llevado a introducir el cultivo de algunas frutas tropicales.
- Incorporación de nuevas tecnologías y especialización de la mano de obra: las dificultades para el relevo generacional en la gestión de las explotaciones agrícolas y para encontrar mano de obra está impulsando la automatización y el aumento de la eficiencia mediante la inversión en tecnología.
- Nueva PAC: en 2023 entra en vigor un nuevo esquema de ayudas en el marco de la Política Agraria Común (PAC) europea. El desarrollo de eco-esquema que lleva a los agricultores a alternar cereales y cultivos mejorantes del suelo y, en algunos casos, a primar la sostenibilidad frente a la producción, derivará en un posible cambio en los rendimientos de la tierra y, por ende, en el valor de ese suelo.
- Expectativas no agrarias: expectativas urbanísticas y de explotación energética están elevando en ciertas ubicaciones el precio que los potenciales compradores están dispuestos a pagar por una finca agraria. En las provincias de Málaga, Madrid y en País Vasco, la posibilidad de una reclasificación de los terrenos a urbanizables o urbanos elevan el precio de transacción por encima de los rendimientos agrarios. Del mismo modo, el interés de grupos inversores por adquirir terreno para implantar huertos solares está teniendo el mismo efecto inflacionista sobre el valor de las fincas en Aragón, Castilla y León y Andalucía. La tendencia se está moderando tras comprobarse que en muchos casos los proyectos no salen adelante por no superar las evaluaciones de impacto medioambiental o el análisis de viabilidad.
- Agricultura ecológica: aunque todavía residual, ya que supone menos de un 6% de la superficie cultivada nacional, la agricultura ecológica está aumentando su penetración (desde 2004 ha aumentado su superficie en 108.000 nuevas hectáreas al año). El principal incentivo para el agricultor, además de que favorece la preservación del suelo, son los precios de venta normalmente superiores, que compensan la bajada de un 30%-40% en la producción. La apuesta por el cultivo ecológico no se refleja directamente en el precio de la tierra, ya que es una decision personal del agricultor, que puede poner en marcha después de haber adquirido la finca o que puede iniciar o retirar de un año a otro.
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