- El anteproyecto de la nueva Ley regional de Vivienda incorpora la creación de un censo de viviendas vacías y sanciones a propietarios que las mantengan desocupadas
Es uno de los proyectos normativos más importantes de la legislatura de Emiliano García-Page y ya se encuentra en periodo de información pública. El presidente de Castilla-La Mancha la anunció en su discurso de investidura como “ley social”, destacando que, entre otros objetivos, estaría encaminada a evitar los desahucios y a obligar a las entidades financieras a ofrecer alternativas habitacionales. Y así figura en el borrador del anteproyecto de Ley regional de Vivienda: la Administración autonómica podrá multar por infracción grave a los bancos que, entre otras cosas, no ofrezcan alquileres sociales antes desahuciar. Estas multas podrán ser por importes que van de los 3.000 a los 30.000 euros, aunque puede haber mayores sanciones en función del beneficio obtenido por la infracción.
Tanto las entidades financieras, como las inmobiliarias y las entidades de gestión de activos que sean titulares de más de 25 viviendas (excluyendo las de protección pública) en la comunidad autónoma aparecen incorporadas al anteproyecto de Ley como 'Empresas con Especial Responsabilidad Social'. Con este término alude a las mismas en todo lo referido a las obligaciones que estipula para ellas y que componen el núcleo más llamativo de la nueva norma.
Entre los objetivos, tal y como ya ha adelantado eldiarioclm.es, se encuentra dar respuesta a las situaciones de riesgo o pérdida de vivienda que han aparecido como consecuencia de la crisis económica, así como evitar los usos inadecuados de las viviendas y promover su utilización con cumplimiento de la función y el uso social. Para ello, penaliza las actuaciones “contrarias al derecho a la vivienda y a la dignidad y adecuación de los espacios”, delimita el contenido de la función social de la propiedad y busca “prestigiar” el parque de vivienda de protección pública.
Es el motivo por el que establece en primer lugar los colectivos de “atención preferente” en el acceso a la vivienda, como son los jóvenes menores de 36 años, las personas dependientes o con discapacidad, las familias monoparentales con hijos o hijas, las familias numerosas o con dependientes a su cargo, las mujeres víctimas de violencia de género y las víctimas del terrorismo. Ahora, añade también a estos colectivos a los deudores hipotecarios desahuciados en procedimientos de ejecución e inmersos en procesos de intervención social.
Junto a ello, se establece por primera vez la regulación de las situaciones de emergencia habitacional, que además es uno de los tres pilares del Plan de Garantías Ciudadanas que Podemos gestiona en el Gobierno castellano-manchego. Estas medidas ocupan buena parte del anteproyecto, y se definen como aquellas dirigidas a personas o unidades de convivencia que estén en riesgo de pérdida de vivienda habitual por dificultades económicas sobrevenidas. En estos dos supuestos se establecen los baremos de ingresos que no pueden superarse respecto al Indicador de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). También se incluye en la emergencia habitacional a las mujeres víctimas de violencia de género.
Pero, ¿cuáles son las medidas específicas? A este respecto, la Junta quiere paliar las dificultades de pago de cuotas hipotecarias, rentas de alquiler y otros gastos cuando así sea necesario. Para ello, asumirá funciones específicas de actuación en situaciones de emergencia habitacional: mediación extrajudicial, asesoramiento jurídico especializado en casos de sobreendeudamiento, reestructuración de la deuda hipotecaria, impago o retraso de las cuotas, dación en pago de la vivienda habitual y control de la previsión de cláusulas abusivas en el préstamo hipotecario o contrato de alquiler.
Los Servicios Públicos de Vivienda también orientarán en cuestiones de alojamiento temporal para personas con necesidades de atención especial a causa de la pérdida de su vivienda y realizarán tareas de mediación e intermediación. En realidad, supone la regulación por ley de las actuales ‘Oficinas Antidesahucios’ que ya operan en las cinco provincias y que forman parte de las Comisiones Provinciales de Vivienda. Estos últimos órganos serán los encargados de valorar las situaciones de emergencia junto con “agentes especializados” en el ámbito de la gestión de la vivienda y de los servicios sociales.
Una de las novedades más importantes de la Ley son las obligaciones que establece el Gobierno de Castilla-La Mancha para las entidades financieras. Les impone que comuniquen a la Administración la existencia de situaciones de riesgo de pérdida de vivienda habitual como consecuencia del impago de cuotas o de alquiler. Con ello quiere ejercer previamente ese papel de orientación que se otorga a los Servicios de Vivienda. También les obliga a ofrecer un alquiler social a personas en situación de emergencia habitacional antes de la firma de una compraventa derivada de la imposibilidad del prestatario de devolver ese préstamo. Será el banco o la inmobiliaria quien deba comprobar las circunstancias de la persona afectada, pidiéndosela a esta última o a los servicios sociales.
Igualmente, antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago del alquiler, las entidades financieras deberán comunicar esa circunstancia al Servicio de Vivienda y paralelamente ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social si el procedimiento afecta a personas sin una alternativa propia de vivienda. Una vez verificada la situación de emergencia habitacional y formulada la oferta de alquiler social, si los afectados rechazan la oferta, el demandante o adquiriente sí que puede iniciar el procedimiento judicial.
Por otro lado, el anteproyecto incorpora medidas de fomento y de intervención para evitar la existencia de viviendas desocupadas “injustificadamente”. Destaca en este punto que uno de los motivos de que que una vivienda sin habitar no esté justificado es que sea titularidad de un banco o de una inmobiliaria. Y, ¿cómo se controlará? El Gobierno quiere crear un Registro de Viviendas Desocupadas, una de las peticiones que más se han demandado desde las Plataformas Antidesahucios o desde Amnistía Internacional.
Otra novedad es el bloque de medidas destinadas a la eliminación de las situaciones de 'infravivienda', es decir, inmueble que se destina a vivienda de forma inadecuada, sin disponer de licencia de primera ocupación ni de las condiciones para su obtención. Habrá programas de inspección para evitar que inmuebles en esta situación sean vendidos, alquilados o cedidos como viviendas. Asimismo, se aprobará un Observatorio de la Vivienda de Castilla-La Mancha para la caracterización de la oferta de protección pública en la región, así como la determinación de las necesidades de los usuarios y demandantes.
Es al final del anteproyecto de Ley donde se incluyen las infracciones y el régimen sancionador. Establece varias categorías en función de si afecta a usos inadecuados, a la calidad del parque inmobiliario o a la protección de los consumidores y usuarios. Por ejemplo, en el primer caso se considerará infracción muy grave, con una multa de 30.000 a 600.000 euros, mantener la desocupación de una vivienda sin motivos justificados o explotar las mencionadas ‘infraviviendas’.
Cuando se trate de la protección de los consumidores frente a la compraventa en inmobiliarias, las infracciones muy graves se aplicarán cuando el perjuicio económico a las personas sea superior a los 12.000 euros; las graves cuando esté comprendido entre los 3.000 y los 12.000 euros; y las leves cuando sea inferior a 3.000 euros.
Hasta 30.000 euros de multa por no ofrecer alquiler social
En lo que afecta a los bancos, se considerará infracción grave no formular la mencionada propuesta obligatoria de alquiler social en los supuestos previstos y no someterse al procedimiento de mediación en situaciones de sobreendeudamiento o en aquellos supuestos en que personas o unidades familiares en riesgo de exclusión residencial se puedan quedar sin vivienda. Según el anteproyecto, esto supondría multas a las entidades financieras de entre 3.000 a 30.000 euros.
Aunque se establecen estas cifras, debido al principio de proporcionalidad, si el beneficio que resultara de la comisión de una infracción resulta superior al importe de la multa correspondiente, la cifra podrá ser incrementada hasta la cuantía equivalente al beneficio obtenido. Se trata de una excepción que se establece por los beneficios que puedan obtenerse de cualquiera de las mencionadas infracciones.
Tras su paso por el trámite de información pública, este anteproyecto deberá recibir la luz verde del Consejo de Gobierno para su posterior remisión a las Cortes regionales. Se trata de una de las normativas más complejas de la presente legislatura por lo que la Junta prevé que el trámite parlamentario pueda alargarse.