La “novedosa” política urbanística de Castilla-La Mancha en la Ley SUMA que ha frenado el Gobierno de España

El Gobierno de Castilla-La Mancha ha asumido el compromiso de cambiar varios aspectos de la conocida como Ley SUMA después de que el texto legislativo suscitase un recurso de inconstitucionalidad por parte del Estado.

Así se ha dado a conocer a través de una Resolución de la Viceconsejería de Relaciones Institucionales, que refleja el acuerdo de la Comisión Bilateral de Cooperación Administración General del Estado-Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha en relación con la Ley 1/2021, de 12 de febrero, de Simplificación Urbanística y Medidas Administrativas (Ley SUMA).

Los cambios los incorporará el Gobierno regional a través de enmiendas en el Proyecto de Ley de Medidas Tributarias y Administrativas de Castilla-La Mancha, conocida como Ley de Acompañamiento a los Presupuestos de la región para 2022.

Según explica Rubén Amigo, presidente de la Agrupación de Arquitectos Urbanistas de Castilla-La Mancha “hay algunos aspectos de la ley que han quedado aclarados, pero en otros la Junta no ha conseguido convencer al Estado y habrá que cambiarlos”.

De hecho,  recuerda que los cambios legislativos en Castilla-La Mancha se han venido produciendo “con asiduidad” en los últimos años en materia de Urbanismo. Empezó con el Decreto 86/2018, de 20 de noviembre, de medidas para facilitar la actividad urbanística de la ciudadanía y los pequeños municipios, después la Ley 5/2020, de 24 de julio, de Medidas Urgentes para la Declaración de Proyectos Prioritarios en Castilla-La Mancha y de forma más reciente la propia ley SUMA.

“Todos estos textos legales han ido introduciendo pequeños cambios o correcciones, tanto en la LOTAU como en lo que se refiere a ordenación o planeamiento urbanístico para ir mejorando la actividad económica, facilitar la actividad urbanística en pequeños municipios etcétera”.

En su opinión, “la ley SUMA era muy osada y el Estado le ha cortado las alas”, pero recuerda que “desde que en el año 94 la ley valenciana fuera pionera en muchos aspectos o también la ley vasca, el Estado ha terminado por reflejar cambios que han avanzado las comunidades autónomas porque eran buenas” y en todo caso, advierte, “estamos en un proceso de revisión de la LOTAU y sabemos que habrá un replanteamiento global. Veremos”.

¿Qué le chirriaba al Gobierno de España?

Una de las cuestiones que no podrá hacer efectiva el Ejecutivo castellanomanchego es su aspiración a monetizar determinadas cesiones de suelo, sea dotacional o de aprovechamiento urbanístico (el concepto de la participación pública en las plusvalías).

“La Ley SUMA era novedosa en este aspecto”, reconoce el urbanista, que “ venía a responder a una situación bastante demandada por los ayuntamientos” al posibilitar que se pudiera monetizar la cesión de suelo para equipamientos y zonas verdes, en sectores industriales o de uso residencial unifamiliar de baja densidad (menos de 15 viviendas por hectárea).

“El Gobierno de España no ha permitido que, en vez de ceder suelo para equipamientos o zonas verdes, el agente urbanizador pueda pagar su equivalente económico”.

Los ayuntamientos vienen pidiendo una medida de este tipo, explica el arquitecto, “porque nos encontramos con polígonos aislados, con grandes reservas de zonas verdes y equipamientos que nadie utiliza y que los ayuntamientos no quieren para nada. En el caso de las zonas verdes incluso les suponen un elevado coste de mantenimiento”.

La Ley SUMA buscaba responder a esta demanda que, finalmente, no será posible porque el Gobierno de España cree que se conculca la ley estatal. El arquitecto recuerda que esta norma dice “claramente” que “solo se puede monetizar cuando no haya posibilidad de que el suelo sea destinado a viviendas de protección pública”.

“Imagine una zona a cierta distancia del núcleo urbano. ¿Quién usa esa zona verde?¿Para qué quiere el ayuntamiento determinados equipamientos? La idea era posibilitar que pudiera ser un coste más para el agente urbanizador, pero sin tener que ceder suelo”.

Se trata de una cuestión que viene de lejos en el tiempo. En los años 70 del siglo XX el legislador solo exigía a los propietarios del suelo la cesión de suelo para equipamientos y zonas verdes. “Solo entregaban al ayuntamiento las zonas verdes, equipamientos o las calles urbanizadas y a cambio se quedaban todo el aprovechamiento urbanístico, o sea, los derechos edificatorios”. Rubén Amigo explica que eso cambió “cuando el legislador se dio cuenta de que la plusvalía era tan grande que tenían que participar en algo más”.

Por eso además se exigió que se entregase a los ayuntamientos una parte de los solares edificados. “Eso es lo que la ley estatal permite cambiar por dinero, solo en caso de que el suelo no pueda ser destinado a vivienda de protección pública. Y aunque haya alguna excepción más, solo está pensado para suelos urbanos consolidados, es decir, para zonas con alto grado de degradación o transformación de tejidos urbanos, pero nunca para suelos urbanizables”.

Los suelos urbanos no consolidados y los proyectos de singular interés

El segundo de los cambios que tendrá que llevar a cabo el Gobierno de Castilla-La Mancha en su Ley SUMA se refiere al suelo urbano no consolidado. “Se refiere por ejemplo a una antigua fábrica que se queda sin actividad en mitad de la ciudad o un cuartel militar que acaban generando un vacío que requiere urbanización porque se encuentran dentro del perímetro del casco urbano”, detalla.

Para estos casos, la ley castellanomanchega también había introducido la posibilidad de monetizar el suelo. “Lo que ha dicho el Estado es que no se puede hacer en cualquier caso sino solo en los supuestos de la ley estatal, es decir, cuando no haya posibilidad de destinarlo a vivienda protegida”.

Otra de las modificaciones que deberá incorporar la ley es la que se refiere a los Proyectos de Singular Interés (PSI). En este caso, la ley SUMA posibilitaba que las cargas relacionadas con la cesión de suelo o los aprovechamientos urbanísticos pudiesen cumplirse, si así lo aceptaba la administración destinataria, mediante compensación en metálico equivalente al correspondiente valor urbanístico. “Ese párrafo se ha suprimido también”.

La “labor pedagógica con el Estado” para justificar ciertos crecimientos

 “También se ha producido una aclaración, y menos mal que la Junta ha conseguido explicarlo porque si no hubiera sido un fracaso importante en algo que habíamos demandado muchísimo desde la Agrupación de Arquitectos Urbanistas”, comenta.

“Ha sido una labor pedagógica con el Estado”, sostiene el arquitecto. Y es que antes,  en pequeños municipios, el crecimiento se permitía solo dando continuidad al casco urbano, pero no de forma aislada“. La Ley SUMA plantea que, para usos no residenciales, el crecimiento pueda producirse sin necesidad de continuidad con el suelo urbano consolidado. Es decir, sin estar ”pegado“ al casco urbano.

“El problema aquí vino por la terminología claramente. En Castilla-La Mancha y en los municipios con planes directores urbanísticos (PDU) no hablamos de suelo urbano y urbanizable, sino de suelo urbano consolidado y suelo urbano de reserva, respectivamente”, aclara el urbanista.

El Estado solo ha pedido incluir una aclaración en la que se expresa que, en esta situación, “tendrán consideración como suelos en situación de suelo rural a los efectos previstos en la legislación de suelo estatal”.

En este sentido, recuerda el arquitecto, la ley estatal no clasifica suelos “porque es competencia autonómica”, sino que solo los categoriza como urbanos o urbanizables. “Es importante porque la forma de valorar en una expropiación va a ser distinta. En el suelo en situación de rural se paga por lo que hay ahí, por la capitalización de rentas o potenciales de la tierra, sin contemplar plusvalías o expectativas urbanísticas”.

En todo caso, desde el punto de vista del arquitecto “era innecesaria la aclaración porque nuestra ley define claramente que no hablamos de suelo urbanizado porque está en situación de rural y hay que transformar para urbanizar”.

“El Estado no acaba de entender el Urbanismo en los pequeños municipios”

La disposición adicional sexta de la ley SUMA permitía la descalificación de suelos con reserva de vivienda sujeta a algún tipo de protección pública en ciertos casos.

“Es una auténtica pena que no vaya a mantenerse”, dice Amigo, porque también respondía a una demanda de los arquitectos urbanistas para pequeños municipios. Hay que recordar que las leyes estatal y autonómica establecen una reserva de, al menos, el 30% de la edificabilidad en nuevos sectores de uso residencial para vivienda protegida. En el caso de reformas de áreas urbanas ya existentes ese porcentaje es del 10%.

¿Cómo le vas a hablar a vecinos de pueblos con 20 habitantes reservar el 30% a vivienda protegida o ceder suelo dotacional educativo? Es que les entra la risa

Rubén Amigo recuerda que “hay pequeños municipios con 1.000 o 2.000 habitantes que se dotan de Plan de Ordenación Municipal (POM) a los que se exige esa reserva para pequeña protegida” y que, en muchos casos, “desarrollan pequeñas autopromociones y se encuentran con la obligación, aunque no haya demanda. Y además con la situación absurda de que si los propietarios del suelo no cumplen condiciones no se pueden construir una casa en su propio terreno”.

La ley SUMA permitía eludir esta situación. “No lo hacía a lo loco, sino con medidas estrictas. Por ejemplo, al permitir descalificar el suelo para vivienda protegida, obligaba a edificar en un plazo determinado, 12 meses concretamente, y de lo contrario se consideraba infracción grave”. En realidad, el objetivo “era acreditar que no había demanda y que el propietario no iba a especular con el suelo, sino de verdad construir una vivienda”.

También explica que con la Ley SUMA, los municipios de menos de 5.000 habitantes de derecho quedan eximidos de la reserva de vivienda protegida. Y en aquellos que tienen entre 5.000 y 50.000 habitantes, se puede justificar en cada actuación. “Todo esto no ha sido discutido por el Estado. La disposición adicional que se ha suprimido estaba pensada para reservas realizadas antes de la entrada en vigor de la Ley SUMA donde no existía esta flexibilidad pero cualquier municipio con POM tenía que hacer la reserva”.

El arquitecto cree que “el Estado no acaba de entender las peculiaridades del Urbanismo en pequeños municipios” y lamenta la oportunidad perdida “con esta medida y con la posibilidad de sustituir por equivalentes económicos las cesiones de suelos industriales aislados. Eran medidas pioneras y muy interesantes”.

En su opinión, “somos víctimas de la propia norma en muchos aspectos. Cuando te sientas en un despacho de la Castellana a legislar a lo mejor se te olvida que hay miles de pueblos en este país con ocho, 20 o 50 vecinos y no puedes legislar igual. ¿Cómo le vas a hablar a uno de estos vecinos de reservar el 30% a vivienda protegida o ceder suelo dotacional educativo? Es que les entra la risa”.

Y eso, dice, “por no hablar de zonas industriales. Estamos hartos de ver zonas verdes fantasma que nadie usa y que son un problema para los ayuntamientos. Lamentamos que el Estado no haya sido más transigente”.

La realidad va más rápida que la ley. Hay corregir las disfunciones en vez de manejar la norma como si fuera algo sagrado e intocable

El arquitecto tampoco comparte las críticas que calificaban la norma como “la confirmación del retorno de lo peor de la especulación 'aznarista a la región”.

“Yo no veo margen para la especulación por ejemplo en la cuestión de la vivienda protegida entre otras cosas porque la diferencia económica entre la vivienda libre y la de protección que inicialmente tenías que hacer se la tendrías que entregar al ayuntamiento. Y en cuanto a las reservas de suelos en lugares aislados reitero que somos víctimas de la propia norma. Si uno estudia la historia del Urbanismo español encontramos la explicación, pero es que debe estar para responder a la realidad social y si está acreditado que genera problemas, hay que responder”.

“La realidad va más rápida que la ley”. Se refiere por ejemplo a las nuevas tipologías edificatorias unifamiliares con una zona interior que tiene piscina, jardín o pistas de tenis. “¿Qué sentido tiene que se permitan estos desarrollos en la ciudad y que sigamos exigiendo la misma cantidad de zonas verdes públicas cuando está todo el mundo en sus urbanizaciones privadas y encima sobrecargando al ayuntamiento con el mantenimiento?”.

Aboga por “corregir las disfunciones en vez de manejar la ley como si fuera algo sagrado e intocable. Creo que no”.