La lucha de una comunidad de propietarios para que se termine una urbanización de los años 70

Los vecinos de una gigantesca urbanización en el municipio de Albalate de Zorita (Guadalajara) han denunciado que parte del dinero que pagan para conservar y mantener las instalaciones se destina a urbanizar terrenos por parte de una empresa privada que después pone las parcelas a la venta.

Aseguran que lo hace en connivencia con el Consejo Rector de la Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación (EUCC) que se ocupa de la gestión y el mantenimiento de la urbanización. De esta entidad forma parte Mar de Castilla SA, la empresa propietaria de buena parte de los terrenos, tanto urbanizados como sin urbanizar, que posteriormente comercializa. Una empresa que cuenta con mayoría entre los miembros del Consejo Rector.

La Asociación de Propietarios acusa a la empresa de no cumplir con su obligación “histórica” de urbanizar (y de pagarlo) desde hace más de tres décadas. “Llevamos un montón de tiempo intentando que el ayuntamiento nos eche una mano para solucionar el problema. No nos responden y a mí me dicen que estoy dando mucha guerra”, explica Diana Da Silva, la presidenta de la Asociación de Propietarios que dice representar a 600 vecinos.

“Dejación de funciones”

Este colectivo vecinal critica la “dejación de funciones” por parte del ayuntamiento (de los sucesivos gobiernos desde hace más de 30 años) porque, denuncian “no está actuando como órgano fiscalizador de la entidad” y “no podemos demostrar a dónde va el dinero porque nunca hemos visto una factura”.

Los presupuestos de la entidad para 2023, explican los vecinos, son una muestra de lo que viene ocurriendo. Según el documento al que ha tenido acceso elDiarioclm.es, las cuentas incluyen ingresos que superan los 2,9 millones de euros. Casi todo el montante procede de las cuotas ordinarias (2 millones de euros). Hay una subvención del Ayuntamiento de Albalate de Zorita de 75.000 euros (otros 25.000 de subvenciones atrasadas) o 2.400 euros del alquiler del Hotel La Hípica (que gestiona la empresa del alcalde), además de ingresos extraordinarios por valor de 15.000 euros de los que no se detalla la procedencia. Por otro lado, los ingresos financieros superan los 200.000 euros.

En cuanto a las inversiones previstas, superan los 940.000 euros para el año que viene. Se incluye un Plan de Autoprotección para prevenir incendios forestales y la construcción de dos depósitos de agua. Entre ambos conceptos se superan los 800.000 euros.

Los vecinos ponen el foco en estos gastos para criticar su indefensión. “El año que viene quieren hacer tres calles más y las están camuflando con el Plan de Autoprotección. En 2022 han construido una calle de 1,1 kilómetros con luz, alcantarillado, agua… Cuando lo comentamos al ayuntamiento, nos dicen que nos viene bien”, asegura Diana Da Silva.

La ‘Nueva Sierra de Madrid’: tres empresas para una urbanización inacabada

La urbanización se conoce como ‘Nueva Sierra de Madrid’ o ‘Nueva Sierra de Altomira’. Tiene 5.600 parcelas de las que alrededor de 1.650 están construidas. Data de finales de los años 60 del siglo XX, pero buena parte de los terrenos todavía no han sido urbanizados.

Está en la provincia de Guadalajara, en un triángulo de limita con Madrid y con Cuenca. Aparece en la página web del Ayuntamiento de Albalate de Zorita como una “urbanización privada gestionada por una Entidad Urbanística de Gestión cuyo acceso es restringido previa identificación en los puntos de acceso”. Muchas de sus viviendas son de segunda residencia.

Se ubica en una ladera boscosa con vistas al embalse de Bolarque. Cuenta entre sus instalaciones con cuatro complejos deportivos, un puerto deportivo y club náutico además de una playa artificial, capilla, bares, restaurante, un hotel y hasta una pequeña zona comercial. Pero muchas de las instalaciones están abandonadas o deterioradas. Hace un año una youtuber publicaba un extenso vídeo grabado en diversas instalaciones de la urbanización.

Desde uno de sus miradores todavía puede verse el esqueleto de un hotel que nunca se terminó de construir al borde del embalse. El promotor de la urbanización fue Teodulfo Lagunero un conocido empresario millonario militante del PCE y que impulsó varios proyectos inmobiliarios en la provincia de Guadalajara que no se terminaron de ejecutar, como el fallido hotel Palace de Guadalajara.

La idea era urbanizar más de 50 millones de metros cuadrados entre los pueblos de Almonacid y Albalate de Zorita. Hoy forman parte de la España despoblada, sobre todo después del cierre de la central nuclear José Cabrera. Se esperaba llevar un millón de visitantes al “lago de Bolarque”, junto a la urbanización de más de 150 kilómetros de calles en previsión o jardinería y repoblación “para cubrir una extensión mayor que la de Madrid”.

El proyecto cuajó pero se quedó a medias. Hoy sus parcelas y viviendas todavía se ofertan en los principales portales inmobiliarios.

Tres empresas promotoras con cambio de nombres

La primera promotora de la urbanización fue la empresa PRUSA (PROMOTORA URBANIZADORA S.A.). Era la propietaria de la finca (compró decenas de terrenos) y la responsable de la ejecución de la urbanización.

Se construyeron calles y se vendieron muchas parcelas. Era el sueño dorado de muchas personas, tal y como explican los vecinos que crearon en 1976 la Asociación de Propietarios de Nueva Sierra. Todo cambió cuando el 24 de octubre de 1989 y, sin haber terminado la urbanización, la empresa PRUSA vendió la finca a la sociedad Montaña Caimán-1 SA, una empresa con sede en La Palmas de Gran Canaria, por 470 millones de pesetas.

Así lo recoge la escritura de compraventa. En la estipulación segunda del documento, la empresa vendedora se obligaba a realizar las obras de urbanización pendientes y la compradora a sufragar los gastos con un precio acordado entre ambas.

El 18 de enero de 1990 Montaña Caimán cambió su nombre por el de Mar de Castilla y dos años después la Comunidad de Propietarios de la urbanización fue sustituida por una Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación (E.U.C.C) que se subrogó “todos los derechos y obligaciones”.

Desde entonces ha estado presidida por Mar de Castilla SA con participación “abrumadoramente mayoritaria”, dicen los vecinos. Y es que, aseguran, es la propietaria de la mayor parte de los terrenos, lo que “le permite asumir el control de la entidad”.

Según los estatutos, la entidad se constituyó “para la conservación” de la urbanización de acuerdo a lo que marca el PERI (Plan Especial de Reforma Interior) de la Nueva Sierra de Madrid, para crear y mantener servicios comunes (por ejemplo, de jardinería) y distribuir gastos. “En ningún caso se cita que la entidad -y por tanto los vecinos propietarios- deban costear lo que faltaba y falta por urbanizar”, señalan desde la Asociación de Propietarios.

Desde la toma del control de la entidad por parte de Mar de Castilla, “una parte de los recursos aportados por los propietarios para la conservación y mantenimiento de la urbanización son destinados por la entidad para urbanizar los terrenos propiedad de la mercantil”, explica un vecino que prefiere mantener el anonimato. Y lo hace, dice, “obviando” que debe ser la empresa la que pague el coste de urbanizar.

El Ayuntamiento da la razón a la empresa

Este periódico ha intentado en varias ocasiones conocer la versión de la Entidad, sin éxito. Su vicepresidente es Máximo García Rollan, del que los vecinos explican que “siempre ha sido un hombre de Mar de Castilla SA y el presidente Alfonso Abeijón, un hombre de paja puesto por la empresa”.

El Ayuntamiento sí ha respondido por escrito a las preguntas planteadas por elDiarioclm.es al alcalde, Alberto Merchante, y remitidas por la secretaria municipal. “Legalmente los propietarios de la unidad de actuación asumen la obligación de costear todos los gastos de la urbanización”, asegura, para añadir que “algunos propietarios” no lo quieren asumir.

 “Legalmente no cabe exigir a los nuevos adquirentes más allá de la asunción de las cargas de urbanización de sus propias fincas”. Reconoce que la Entidad Urbanística debe ocuparse de la conservación de las obras de urbanización y de determinados servicios, pero insiste en que no tiene obligación de finalizarlas. Y se remite a la Ley Ordenación del Territorio y Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha (LOTAU).

La obligación, continúa, “correspondería al agente urbanizador” -en ningún momento el Ayuntamiento identifica con Mar de Castilla SA, algo que sí hacen los vecinos- y señala que “en su defecto”, le toca a los propietarios.

PRUSA era hace más de 30 años el agente urbanizador, pero se declaró en quiebra, y aunque el ayuntamiento confirma que las escrituras de compraventa reflejan la obligación de Montaña Caimán (hoy Mar de Castilla SA) de asumir los gastos de urbanización, le pone una ‘pega: “No existe un proyecto de reparcelación aprobado en que asuma dichas cargas”.

Así que la obligación de urbanizar y pagar la obra, continúa en su respuesta, pasa por que las cargas se inscribieran en el Registro de la Propiedad. Y eso, dice, es “algo que no se hizo”.

El Ayuntamiento cree que “las empresas actuales propietarias de las fincas sólo asumirían esa obligación si así se hubiera contemplado en sus títulos de adquisición de la propiedad. Algo que no nos consta o que judicialmente se declare que es una sucesión de empresas”.

Como conclusión, asegura que “en la práctica nos encontramos con unas empresas que no tienen obligación de asumir más allá de los gastos imputables a sus fincas y unos propietarios que no quieren asumir unos gastos legalmente les corresponden”. Un extremo que dice haber consultado con el área de Urbanismo de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha. “Lamentamos que los propietarios no puedan exigir su pago a PRUSA, pero el Ayuntamiento está para cumplir la Ley, no para obviarla”, zanja el Ayuntamiento.

El Ayuntamiento no sabe cuánto queda por urbanizar ni dispone de documentos

El Ayuntamiento de Albalate dice desconocer qué parte de la gigantesca finca queda por urbanizar. “No existe ningún proyecto que permita determinar las obras de urbanización o su coste, de modo que establecer un porcentaje es complicado”. Es más, aclara que cuando PRUSA se declaró en concurso “no había aportado certificaciones de la obra ejecutada”. No hay proyecto de reparcelación, tampoco de urbanización y, al parecer, de lo que se hizo entre los años 70 y los 90 el Ayuntamiento ni tuvo, ni tiene noticias.

También esgrime que “la extensión de la urbanización (muy superior a la del Casco urbano), dificulta una gestión directa por el Ayuntamiento”. En este aspecto, la Asociación de Propietarios recuerda que el Consistorio es el órgano de control de la entidad. Así lo recoge expresamente el artículo 5 de los estatutos de la Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación (E.U.C.C).

Pese a la obligación de control del Ayuntamiento, lo cierto es que los sucesivos alcaldes no exigieron a la empresa que cumpliese con el compromiso de completar la urbanización. Con excepciones. En 2004 la entonces alcaldesa, la socialista Covadonga Pastrana, respondía a los propietarios en una misiva ante las sospechas vecinales de que se estaba destinando parte del dinero de la entidad a sufragar las obras de urbanización que no corresponden a los vecinos.

“La Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación no puede realizar obras de urbanización ni destinar parte de las cuotas de sus integrantes a gastos relacionados con la urbanización, a no ser el de la conservación, que es el objeto, fin y obligación de estas entidades, según establecen los Estatutos y la legislación vigente”, confirmaba la edil.

Esta comunicación municipal, cuentan los vecinos, paró las obras de urbanización. “Mar de Castilla SA se negó a ejecutarlas a su cargo”. Un año después, la alcaldesa insistía en una nueva carta. Covadonga Pastrana recordaba a la empresa la “obligación adquirida en su momento” de urbanizar las 280 hectáreas de terreno que había comprado a PRUSA. Le recordaba el incumplimiento de su obligación y le instaba cumplir “las responsabilidades asumidas y se realicen las referidas obras de acuerdo con la legislación urbanística aplicable y lo establecido en el Plan Especial de Reforma Interior que rige el desarrollo de los terrenos ubicados en la Urbanización Nueva Sierra de Altomira”.

En 2018, relatan los vecinos, y con el argumento de proteger la urbanización de posibles incendios forestales se diseñó un Plan de Autoprotección aprobado en asamblea con tratamientos silvícolas y la conservación y mantenimiento de dos vías de evacuación. Se aplica, denuncian “a todas las calles incluso las que no están urbanizadas” con la aprobación del Ayuntamiento. Eso, en opinión de los vecinos, le da la excusa a Mar de Castilla SA “para urbanizarlas con el dinero destinado a la conservación y mantenimiento”.

“La antigua alcaldesa dijo que no podía demostrar que la empresa fuera también la urbanizadora, así que los vecinos con derramas estamos haciéndonos cargo de urbanizar. Tenemos una sentencia que dice que una entidad como esta no puede construir, pero siguen haciendo obras y urbanizando calles”, señala Diana Sa Silva.

Al actual Ayuntamiento le consta la existencia de “una única carta” de Covadonga Pastrana dirigida a “una de las empresas” que adquirió los terrenos a PRUSA. “No se hace referencia alguna a que deba asumir los costes de la urbanización. Y sin entrar a discutir sobre si dicha empresa tiene o no obligación de finalizar las obras (pues no existen informes técnicos ni expedientes tramitados al efecto), lo que sí es cierto es que las personas que ahora piden que se acabe la urbanización, se niegan a asumir los gastos”, insiste.

De hecho, abunda, “la empresa a la que se remitió la carta planteó en su momento una propuesta de finalización de las obras con costes detallados, pero no fue aceptada por los propietarios”.

En todo caso, añade, la intención del actual equipo de Gobierno es “que se terminen las obras, pero siempre en el marco de la legalidad y tratando de buscar una solución que todos aprueben”.

El Ayuntamiento se desvincula del Plan de Autoprotección ante incendios

El Consistorio se desvincula de toda responsabilidad sobre el Plan de Autoprotección de la urbanización. “En su elaboración, aprobación o registro no ha intervenido este ayuntamiento”, señala y apunta que “la Entidad tramitó ante la Junta de Castilla-La Mancha un Plan de Autoprotección que la Asociación de Propietarios manifiesta que contempla obras de urbanización encubiertas”. También sugiere que “si la asociación entiende que va más allá de lo necesario, no es al Ayuntamiento a quien debe dirigirse”.

En todo caso, sostiene que esta urbanización es “un lugar de alto riesgo de incendios” y que la Junta de Comunidades viene exigiendo “repetidamente” que se elabore un Plan de Autoprotección. “Yo y mi equipo de gobierno vamos a primar este valor, la vida de los vecinos, sobre cualquier otro. De modo que, si el contenido del Plan les parece inadecuado, deben acudir a la Junta”. 

En todo caso, añade, “el Ayuntamiento no va a poner trabas a ninguna obra que se ejecute conforme a un plan de autoprotección que vela además por la seguridad de las personas y bienes de la urbanización y, en consecuencia, fundamentalmente por la de los propietarios que viven o pasan temporadas en la Sierra”.

También desmiente haber llegado a un acuerdo con la entidad para que se ocupa de finalizar la urbanización, otra de las dudas vecinales, aunque reconoce que, “durante un tiempo” se suspendió la concesión de licencias “porque así nos lo indicaron desde el Servicio de Urbanismo de la Junta”. Una posterior reunión entre el arquitecto municipal y la Junta permitió reconocer que al tratarse de suelo clasificado como urbano “no podía negar la concesión de licencias de primera ocupación si las fincas contaban con todas las infraestructuras y en la actualidad cuando las fincas cuentan con todas las infraestructuras urbanas se dan sin problemas”.

También apunta que la Consejería de Fomento “está al tanto” de esta situación y que además “considera que la urbanización debe finalizarse asumiendo todos los propietarios los gastos de finalización en proporción a sus cuotas de participación en la urbanización”. 

La empresa del alcalde, adjudicataria de un complejo hotelero de la urbanización por 200 euros al mes

Alberto Merchante gobierna en Albalate de Zorita desde 2019. Es un empresario local de restauración al que, en 2021, la entidad le adjudicó la concesión de un complejo hotelero de su propiedad dentro de la urbanización llamado ‘La Hípica’. Paga un alquiler de 2.400 euros al año, según recogen los presupuestos de 2023.

Los vecinos dicen tener “dudas” y critican el precio mensual irrisorio (200 euros) por el alquiler “durante 15 años” de un complejo propiedad de la entidad. “Su proyecto no se expuso ante la Junta de Propietarios. No hemos podido valorarlo. Y hablamos de 20 habitaciones, un restaurante, hay un club social al que no tenemos acceso los vecinos de la urbanización…Y otras instalaciones se usan solo para eventos de la empresa del alcalde”, explica Diana Da Silva, la presidenta de la Asociación de Propietarios.

El alcalde se defiende. “Hay una gran mayoría que vienen a nuestro local, que disfrutan, que les encanta, que están entusiasmados y que están encantados con la adjudicación y con nuestra dirección”, responde el alcalde y sugiere a este medio que la pregunta “sería más cierta diciendo que la asociación de propietarios, que representa a una parte ínfima de todos los vecinos, critica esa adjudicación”.

Alude a su dilatada experiencia profesional en la hostelería - regenta un restaurante local junto a otro socio- para explicar que en 2018 se plantearon “crecer como empresa” con un proyecto para gestionar ‘La Hípica’. “Nuestro plan de empresa se presentó perfectamente en fecha y condiciones” y que el precio del alquiler “era igual” para todas las empresas que optaron a la adjudicación.

“Nuestro proyecto fue elegido por el Consejo Rector de la Entidad de una forma legal”, asevera, para asegurar que como alcalde no cobra y que tiene que trabajar “para comer y vivir”. Además, explica que la Asociación de Propietarios concurrió también para hacerse con la concesión con varios proyectos “para sus propios intereses” y no para el interés general.

Va más allá y acusa a la presidenta de la asociación de “buscar la confrontación continua entre los propios vecinos de la urbanización y de estos con el pueblo” y de “mentir”. Mientras, la presidenta de la asociación vecinal comenta que están “buscando pruebas para denunciarlo judicialmente”.

Los vecinos se presentarán a las elecciones

Mientras tanto, un grupo de vecinos de esta urbanización tiene intención de presentarse a las elecciones municipales. “Hemos decidido promover una candidatura ciudadana” porque, “hasta ahora ningún grupo político de los que ha gobernado el Ayuntamiento ha defendido nuestros intereses como ciudadanos”.

Dicen no sentirse representados, ni ahora ni antes. “Más bien al contrario, se nos considera como un núcleo de población que no tiene mucho que ver con el resto del pueblo” y creen que su candidatura servirá para “integrar” y no para “dividir”.

Quieren “desbloquear” la situación que padecen desde hace décadas y exigir “transparencia en las cuentas y en el destino que se le da a nuestro dinero”, además de “acabar con la indefensión más absoluta” por parte del ayuntamiento al que acusan de “hacer dejación de funciones, poner trabas al acceso de documentos o, lo que es aún peor, actuar claramente en connivencia con quien solo defiende sus intereses económicos”, a pesar de ser el órgano fiscalizador.

Sobre esta cuestión el alcalde se limita a decir que “no hay ningún bloqueo a los vecinos de Nueva. No sé a qué se refieren. Ni lo he sentido yo, ni mi equipo de Gobierno, ni ningún vecino del pueblo, ni de la urbanización. ¿Indefensos y abandonados? No entra ni en mi forma de ser, ni de gobernar, dejar a nadie indefenso ni abandonado”, asegura un alcalde que dice gobernar “para todos”.