Han pasado dos años desde que comenzó la redacción del decreto por el que se regularán los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico (conocidas como VUT) en Castilla-La Mancha, que finalmente recibirá luz verde del Consejo de Gobierno esta semana. En eldiarioclm.es, ya adelantamos los requisitos que se exigirían a los apartamentos y en esta ocasión nos hemos centrado en la figura de las viviendas turísticas. Esta última es una modalidad diferente, de carácter residencial, aupada por sistemas colaborativos como Airbnb y de gran importancia para ciudades como Toledo y Cuenca. En general, el inminente decreto regional pone fin al problema de legalidad que existía desde 2011 cuando se derogó la normativa estatal. Es la primera vez que Castilla-La Mancha regula esta materia ante el aumento exponencial de las viviendas alquiladas para turistas, que se han regido por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
En su momento, cuando en la región no existía esta modalidad de alquiler, se aplicaba la normativa estatal con carácter subsidiario, si bien no se habían dado problemas al existir tan solo la modalidad de apartamentos turísticos y no las VUT. Ahora, la urgencia para aprobar este decreto no ha venido solo determinada por el crecimiento de la segunda fórmula, el alquiler de viviendas residenciales, sino por la necesidad de regular un sector que ha crecido coincidiendo con la derogación de la normativa estatal: el de los particulares que han puesto sus viviendas a disposición del mercado de alquiler turístico.
Mediante el nuevo decreto se establecen unos requisitos mínimos para establecer qué es una vivienda de uso turístico y que obligará también a su registro para conocer qué pisos se están utilizando para esa finalidad. Según la directora general de Turismo, Ana Isabel Fernández Samper, con ello se conocerán nuevos datos de pernoctaciones, “más reales de los que tenemos ahora” porque se han configurado a partir del Instituto Nacional de Estadística (INE) incluyendo solamente, por un lado, alojamientos hoteleros, y por otro, cifras extrahoteleras sobre campings, casas rurales y apartamentos turísticos.
Los propietarios de las VUT deberán ahora inscribirse en un registro y darse de alta como empresarios turísticos, es decir, declarar el uso de esa vivienda. Recuerda el Gobierno castellano-manchega que se trata de un sector que ya cuenta con asociaciones de empresas y colectivos debido a su proliferación, quienes además han participado en la elaboración del decreto.
¿Por qué solamente unos requisitos mínimos para esas viviendas de uso turístico? La directora general explica que la Ley de Garantía de la Unidad de Mercado permite ordenar el sector como actividad económica para darle seguridad jurídica, pero no restringirlo ni intervenirlo con medidas prohibitivas. De hecho, esta modalidad no requerirá de las categorías por llaves (como las estrellas de un hotel) que sí se exigirán a los apartamentos turísticos. En el decreto simplemente se requiere que reúnan las condiciones mínimas de habitabilidad y que dispongan de garantías de confort, como en casas rurales y hoteles. Eso sí, los vecinos podrán saber si hay una VUT en su edificio porque se obligará a poner una placa identificativa.
El papel de las comunidades de vecinos
Más allá de esta medida, un dato importante es el papel de las comunidades de vecinos. En el decreto no se requiere que haya una autorización expresa, pero sí exige que en sus estatutos vecinales no exista una prohibición al alquiler turístico.
Precisamente, una de las alegaciones presentadas cuando la iniciativa salió a información pública incidía en que las VUT puedan afectar a la vida comunitaria. La Confederación Regional de Asociaciones Vecinales, Consumidores y Usuarios puso el acento en que esta modalidad se aleja como actividad del alquiler tradicional de carácter residencial, y que cuando se superan determinadas proporciones respecto a las viviendas en zonas urbanas “se producen efectos negativos en el entramado socio-vecinal, y se disuelve el carácter residencial de los barrios”.
Argumentaba este colectivo que en el texto no se han planteado los “problemas de convivencia” que se pueden generar entre los vecinos de los municipios de residencia habitual y los establecimientos con la actividad turística. Son efectos negativos, añaden, que pueden darse en los procesos de despoblación de los cascos históricos de ciudades como Cuenca o Toledo. Para evitarlo proponían incluir un número máximo de viviendas turísticas por zonas, por barrios y por edificios para garantizar la naturaleza residencial.
En su respuesta a esta propuesta, el Gobierno recuerda que el decreto no establece medidas en materia de planificación urbanística, ya que que corresponde a los ayuntamientos. Recuerda además la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Canarias de 2017 que establece la “ilegalidad de las medidas prohibicionistas de la actividad de las viviendas de uso turístico en zonas establecidas como zonas urbanístcas turísticas o mixtas”.
La directora general de Turismo confirma que establecer medidas más prohibitivas chocaría de lleno con la Comisión Nacional del Mercado de la Competencia (CNMC) que ha pedido que se unifique la regulación de estas viviendas, es decir, “que se armonice la normativa entre las comunidades autónomas”. “Este órgano rechaza cualquier tipo de regulación restrictiva, como se ha planteado en Mallorca, Canarias y Madrid, y nuestros propios servicios jurídicos nos han aconsejado cumplir con ello”, ya que además la Ley de Garantía y Unidad de Mercado procede a su vez de directivas europeas. “Si incluyéramos medidas más prohibitivas, nos impugnarían el decreto y tendríamos que volver a empezar. Debemos velar por los derechos de los usuarios y los arrendatarios, y que la Administración tenga un control, pero no prohibir”.
Y es que la urgencia del decreto es evidente. Desde el Ayuntamiento de Toledo, su concejal de Urbanismo, Teo García, nos subraya que “sin regulación regional no tenemos instrumentos y sí dificultades para asentar algunas cuestiones” en cuanto a las VUT. Todo lo que se pueda llevar a cabo desde el punto de vista urbanístico (que es competencia municipal) necesitaría el amparo legal autonómico que ahora dará este decreto, con la intención de mantener un equilibrio entre la eclosión de las VUT, las demandas del sector hotelero y los residentes del casco histórico.
Solo en la capital castellano-manchega, el número de estas viviendas turísticas que se pueden identificar en el portal de Airbnb alcanza ya las 426 (datos del mes de mayo), con una capacidad de 1.878 plazas. Una cifra que supone el 42% del total de las plazas hoteleras que hay en la ciudad: 4.433 plazas y 2.226 habitaciones, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) de abril de 2018.
El Consistorio municipal, de hecho, ya ha sopesado alguna iniciativa: de cara a la modificación del Plan Especial del Casco Histórico, que saldrá esta semana a información pública, se contempla la posibilidad de que las comunidades de propietarios autoricen expresamente que se puedan establecer apartamentos turísticos, pero no habla de las VUT. “Es una forma de dar prioridad a los residentes, de velar por la mayoría y el alquiler residencial”, destaca el concejal. También estudian que, al igual que en los comercios, estos inmuebles se ubiquen en la planta baja y primera. Sin embargo, recuerda que Canarias ya impuso este tipo de limitaciones y fueron tumbadas judicialmente.
Entre el ámbito turístico y el residencial
Es decir, “más allá de ese ámbito, de poder establecer alguna medida, al ser pisos urbanísticamente residenciales, no tenemos instrumentos para tomar ninguna decisión sin regulación que lo ampare”. “Lo importante es que cumplan todos los requisitos de densidad y habitabilidad y que no se puedan trocear”, afirma el concejal, en relación al alquiler por habitaciones, prohibido en el decreto pero difícil de supervisar en sistemas colaborativos.
Preguntada al respecto, la directora general de Turismo señala que no se han contemplado casos singulares por el mismo motivo mencionado: se debe cumplir la normativa sectorial y la competencia es autonómica: “No podemos entrar en competencias de otras administraciones públicas y debemos regular con requisitos mínimos”.
A partir de que el decreto de apruebe, todas las viviendas de uso turístico de Castilla-La Mancha dispondrán de un año de plazo para adaptarse a la nueva regulación. En las alegaciones presentadas, diferentes colectivos pidieron su modificación tanto por exceso como por defecto, pero finalmente se ha mantenido el mismo plazo. Ahora queda por saber si la normativa autonómica dará o no amparo legal a los ayuntamientos para incluir más requisitos o si tendrán que atenerse exclusivamente al texto del decreto.