Propietarios de pisos turísticos buscan ahora inquilinos por meses: “Ganamos la mitad, pero es eso o nada”

Se alquila apartamento recién reformado, luminoso, completamente equipado, en barrio turístico o cercano a la playa y a precios de mercado. Ofertas como esta inundan estos días las plataformas de alquiler y el mercado de muchas ciudades españolas, sobre todo en las zonas turísticas. ¿Dónde está la trampa? En que la oferta se lanza en pleno periodo de confinamiento y solo para uno o dos meses. Es decir, quien alquile hoy estos inmuebles deberá abandonarlos antes de julio.

En plena crisis sanitaria por el coronavirus, los propietarios de pisos turísticos están buscando ahora inquilinos de temporada, readaptando su oferta para intentar no quedarse sin ingresos esta primavera. Se trata de apartamentos que normalmente se ofrecen en plataformas como Airbnb para estancias vacacionales, por temporadas cortas e incluso fines de semana, pero que ahora el decreto de Estado de Alarma ha obligado a cerrar. Ante esta situación, los dueños, particulares o empresas, están acudiendo en masa a las inmobiliarias especializadas en el alquiler de temporada para intentar salvar la situación.

En Barcelona, una ciudad en la que hay 9.000 licencias de pisos turísticos, fuentes del sector inmobiliario hablan de que cada día hay “decenas y hasta centenares” de propietarios que acuden a ellos en busca de inquilinos que quieran quedarse en sus apartamentos durante los próximos meses. El fenómeno es bien visible en las plataformas de alquiler en internet como Idealista, Fotocasa o Pisos.com, que se han convertido en el único escaparate disponible para este mercado. En estas páginas se aprecia el aumento de alquiler de temporada, ya que los anunciantes suelen explicitar que solo buscan inquilinos para unos meses.

La situación se repite en la mayoría de puntos de España. En Sevilla, el geógrafo e investigador experto en temas de turismo Jaime Jover cuantificaba para eldiario.es que en la capital andaluza aparecían “hasta 40 y 50 apartamentos diarios” en páginas de alquiler desde el inicio de la crisis. En Sevilla además los alquileres ya están tirando a la baja, algo que sin embargo aún no ocurre en todas las ciudades.

“Nosotros somos una empresa pequeña, pero tenemos más oferta de alquiler que nunca porque ahora el mercado de temporada es el único que tiene clientes”, explican desde AV Flats, una empresa especializada en servicios inmobiliarios para extranjeros. Con todo, ellos cuantifican la bajada de demanda de alquiler de temporada en un 70%. “Pero aún está mejor que en el caso del turismo, donde la parálisis es total”, explican. 

Lo mismo opinan en Next Door Bcn, otra agencia muy centrada en el cliente europeo atraído por Barcelona. “Los propietarios de pisos turísticos necesitan alquilarlos a corto plazo hasta que acabe la cuarentena”, explican, “pero hay incertidumbre aún de cómo irá la temporada turística, por eso todavía hay mucho propietario esperando”. Con estas previsiones, la mayoría de los dueños apuesta por estancias relativamente cortas, solo de un par de meses, para no pillarse los dedos firmando alquileres que puedan extenderse a la temporada alta de las vacaciones, cuando esperan volver a recibir turistas.

Es por eso que, según indican en esta agencia, aunque hasta el momento la avalancha de pisos en el mercado del alquiler provenientes del turístico ha sido importante, aún podría ser mayor en el futuro si las restricciones a la movilidad por el coronavirus se alargan más allá de mayo. “No es lo mismo alquilar un piso a 100 o 200 euros la noche que a 1.500 el mes, y los propietarios solo se deciden a apostar por los inquilinos si ven claro que no conseguirán turistas”, ilustra el agente.

Desde el ayuntamiento de Barcelona, la tenienta de alcaldía Janet Sánz confirma que han detectado esta tendencia. “En el sector de los apartamentos turísticos existe esta idea romántica de que ahora podrán irse al alquiler de temporada, pero esto no está nada claro”, afirma Sánz, que considera que es el momento para que estos propietarios puedan reenfocar su oferta hacia la vivienda convencional. “Esta crisis es una ventana de oportunidad para hacerlo, los propietarios tienen que entender que ya no van a poder ganar tanto porque el turismo va a tardar en recuperarse. Algunos ya lo están entendiendo”, explica la concejala. 

Alquilar “a mitad de precio” hasta que pase

Alex, que prefiere no dar su apellido, es un propietario particular de un piso turístico en Barcelona. Se trata de un bonito apartamento de 80 metros cuadrados con un balcón que, pese a no tener licencia, habitualmente aparecía en plataformas de alquiler vacacional. Era, según dice, muy solicitado por grupos de jóvenes o parejas con hijos desde abril hasta octubre. El precio solía rondar los 100 euros por noche, incluso algo más cuando la demanda era alta, normalmente en julio y agosto. Pero ahora, alarmado por el hundimiento del turismo, Alex ha decidido buscar un alquiler para dos meses, como máximo hasta el 15 de junio.

“Lo alquilamos hasta que pase el parón, en realidad está a mitad de precio y es un piso que vale más, pero así están las cosas”, explica por teléfono. “Ganamos la mitad, pero era eso o nada”, remacha. A este propietario no se le pasó por la cabeza acudir a una agencia, porque ya tiene costumbre de gestionar él personalmente los alquileres turísticos en otras plataformas. El piso de Alex no aparece en el registro de licencias de vivienda de uso turístico (HUT) del Ayuntamiento de Barcelona, pero en el consistorio tampoco consta que haya ningún expediente abierto por actividad ilegal.

Pero actuar dentro o fuera de la legalidad del mercado turístico no marca la diferencia estos días, cuando las playas están desiertas y los aviones aterrizan vacíos. Incluso los titulares de licencias que les permiten alojar a viajeros de forma legal ahora están ofreciendo sus inmuebles a inquilinos para unos meses o incluso un año, pese a que el turismo es el uso más lucrativo que se le puede dar a sus propiedades.

Es el caso de Bárbara, quien también prefiere que su nombre completo no aparezca, que está ofreciendo su apartamento de 80 metros con piscina comunitaria en Menorca a personas que quieran pasar largas estancias. “Es una opción, tengo todo el verano casi completo [de turistas] y hasta ahora nadie ha llamado para cancelar, pero quién sabe si se podrá venir, si los aeropuertos estarán abiertos o si la gente tendrá miedo”, indica la anfitriona. La prioridad de Bárbara es mantener sus clientes preferidos, familias españolas o de otros países de Europa que contratan la casa por semanas. Pero si esto no fuera posible, la dueña se decantará por alquileres más largos, según afirma.

Si el uso es turístico, es ilegal

El alquiler de temporada es una modalidad legal que está a medio camino entre la oferta turística, que es para periodos cortos y requiere licencia, y el alquiler de primera vivienda, que por ley debe durar cinco años –antes eran tres–. La ley permite firmar un arrendamiento temporal siempre que la casa no vaya a ser la primera vivienda del inquilino y que pueda justificarse.

“Estos contratos se realizan normalmente para estudiantes que vienen a hacer un curso, un Máster, directivos que por motivos laborables deben desempeñar un proyecto durante un tiempo determinado en una ciudad, etc.”, explica Sergio Gómez, abogado experto en derecho inmobiliario.

Los expertos advierten de que, aunque de forma completamente legal algunos dueños de pisos turísticos puedan decidir ahora enfocarse a las estancias de temporada, estas deben de estar justificadas, ya que las comunidades autónomas pueden sancionar a quien intente hacer pasar una cosa por la otra. “Cualquier contrato de temporada que tenga una duración inferior a 31 días, si no se dispone de licencia, será una actividad ilegal y el contrato no será ajustado a derecho”, asegura Gómez. 

Más oferta y ajuste de precios

El fenómeno de los pisos turísticos que se ofrecen ahora para el mercado del alquiler ha hecho aflorar toda una masa de vivienda que permanecía oculta. Una oferta nueva que, sin embargo, el mercado no puede gestionar por la drástica caída de la demanda. Primero porque estos alojamientos se ofrecen para temporadas cortas, una condición que aleja a quienes buscan piso para vivir. También porque las búsquedas de apartamentos para estancias de unos meses se han desplomado. 

“Hay que tener en cuenta que esto va por fases: los primeros que se van al mercado del alquiler son las habitaciones, luego los pisos sin licencia y solo después y si la crisis persiste llegan los alojamientos turísticos legales”, explica el gerente de la Cámara de la Propiedad de Barcelona, Oscar Gorgues. Por eso, a juicio del representante de los propietarios barceloneses, la nueva oferta que pueda llegar de los pisos turísticos será poco importante en el conjunto del mercado del alquiler.

“Otra cosa es que ahora mismo no hay mercado”, añade, “estamos esperando a que esto acabe para salir a la calle y volver a tomar el pulso, porque ahora mismo no se están alquilando pisos, el parón es total”. Gorgues sí cree que tras la crisis puede haber un reajuste de precios en el mercado, pero no tanto debido a que haya más inmuebles, sino debido a que habrá menos gente cambiando de casa.