Del colegio mayor al fondo de inversión: el negocio de las residencias universitarias se dispara con la crisis del alquiler

“Es un mercado con un recorrido muy interesante. Los estudiantes están ahí y saben a qué atenerse en cuanto a precios y servicios, y para los inversores hay poco riesgo. Vemos nuevas grandes oportunidades”. Con estas palabras resumía Alberto Nin, director general del fondo de inversión canadiense Brookfield para el sur de Europa, hace unos días en la feria inmobiliaria barcelonesa The District, el apetito inversor por las residencias de estudiantes en España, un sector que está en auge desde hace unos años y que gana terreno poco a poco a los colegios mayores y a las congregaciones religiosas.

Según datos de la consultora inmobiliaria JLL que ha podido consultar ElDiario.es, el sector PBSA, que es como se conoce la inversión en alojamiento para estudiantes por sus siglas en inglés, ha contabilizado en los nueve primeros meses del año 280 millones de euros, casi todos concentrados en Barcelona, donde ha arrancado el curso con 66 residencias.

Según datos del Ayuntamiento de Barcelona, son ocho complejos residenciales más que hace apenas cinco años. Y a ellos habrá que añadir los que están en marcha, como Blau Housing Barcelona –pensada para estudiantes extranjeros, con precios de 1.000 a 2.000 euros al mes– o la Fábrica & Co, en el barrio de Poblenou; o las tres nuevas residencias en construcción en la zona del Paral·lel. 

En el conjunto de España, la cifra alcanza las 115.000 camas. En 2023 la inversión en este tipo de activos alcanzó los 416 millones de euros, por delante de Francia e Italia. España fue el mayor receptor de inversión en Europa durante el periodo 2018-2023, con más de 4.000 millones de euros acumulados, el 24% del total, según la consultora inmobiliaria CBRE, que prevé que se incorporen 14.500 camas nuevas en residencias de estudiantes hasta 2026, mayormente entre Madrid y Barcelona. 

Con todo, la cifra no tiene en cuenta la futura compra por parte de Azora al gigante sueco EQT y a la española Moraval de toda su cartera de residencias de estudiantes, una operación que está muy avanzada y que estaría valorada en cerca de 500 millones de euros, según El Confidencial. Azora vuelve así al mercado de residencial estudiantil. Fue pionera en 2011, al adquirir Resa, el operador líder del sector en España con casi 12.000 plazas, que en los últimos años ha pasado por varias manos y que desde 2022 pertenece al fondo de pensiones neerlandés PGGM.

El mercado está agitado tanto para entrar como para salir y hacer caja. Varios medios especializados apuntan que Brookfield, que en 2018 lanzó Livensa Living Studios, con más de 8.000 camas operativas, estudia venderla por unos 1.000 millones de euros. 

Todos los agentes del sector, desde consultoras inmobiliarias hasta los fondos propietarios de las residencias, vaticinan un crecimiento del mercado que en Europa y que además lo liderará España, país al que se le atribuye un “potencial de crecimiento sin explotar”, según el Barómetro europeo de inversión en PBSA, que elaboran la consultora Savills y The Class Foundation, el lobby europeo que agrupa a todo el sector.

¿Qué hay detrás de este auge inversor en residencias de estudiantes? Básicamente se debe a un desencaje entre demanda y oferta, por un lado, y a una rentabilidad segura, según fuentes del sector, por el otro. En el mercado español, la tasa de provisión de camas (que representa la relación entre el número de camas y el número de estudiantes), se sitúa en un 6,7%, menos de la mitad que la media europea, según informes de varias consultoras. Y seguirá creciendo en un periodo de bajada de tipos de interés como el actual, puesto que abaratará el endeudamiento para los inversiones.

Universitarios expulsados del mercado residencial 

El aumento de estudiantes es continuo. No sólo españoles, sino internacionales. Tanto Alberto Nin como Pablo García-Morales, codirector general de Amro Partners en España y Portugal, destacan “la fuerte capacidad de las universidades españolas de atraer estudiantes internacionales”, que, en paralelo, “son expulsados del mercado residencial” por la escalada de los precios de los alquileres, con aumentos del 30% entre 2015 y 2022.

Según el ranking Shanghái de las mejores universidades del mundo, España cuenta con nueve. La población joven, con edades comprendidas entre los 18 y los 24 años, supera hoy los 3,5 millones de habitantes, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), grupo que se ha incrementado un 11% en los últimos cinco años, gracias, especialmente, a la inmigración. Se estima que en 2030 superará los cuatro millones de personas. 

“Es irrelevante que España sea uno de los países con la tasa de natalidad más baja de la Unión Europea, lo relevante es la movilidad, la gente va a la universidad”, sentencia Carlos Ortega, de King Street, fondo estadounidense que acaba de crear el grupo de residencias de estudiantes Bravo junto con la gestora española Medinvest –fundada por Juan de la Peña y Jacobo Casanovas– con una inversión de 250 millones de euros prevista en varias ciudades universitarias.

La movilidad nacional ronda el 30% del total de estudiantes residentes en España, especialmente en Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Bilbao o Salamanca, según datos datos de JLL, mientras que los extranjeros que se matriculan en universidades españolas registran un nuevo récord en cada curso. España es sin ir más lejos uno de los destinos más populares de los estudiantes Erasmus.

A la caza de los colegios mayores

A una demanda pujante se le suma la escasez de oferta. CBRE cifra el déficit en 450.000 camas. A principios del pasado mes de septiembre contabilizaba 114.000 camas operativas –un 4% más que hace dos años– frente a las 580.000 que estima necesarias para satisfacer una demanda que va en aumento y cuya oferta se caracteriza por estar “mayormente desactualizada”.

Los inversores aseguran que la mayoría de las camas están “obsoletas”, algo que escuece a los colegios mayores, quienes históricamente han tenido el duopolio de las residencias universitarias junto con las congregaciones religiosas. “Mientras el capital privado habla de camas y seguridad, de espacios modernos y coliving, nosotros ponemos el foco en los intangibles, como el vínculo entre la Universidad y los alumnos o en la formación extracurricular”, explica un portavoz del Consejo de Colegios Mayores Universitarios de España, asociación que representa a 110 instituciones de todo el Estado. 

Pese a haber empezado el curso con una ocupación de más del 98%, ven con preocupación el auge de los fondos de inversión en el sector. Entre la pandemia y las nuevas residencias de estudiantes de operadores privados, los colegios mayores han reducido a la mitad su cuota de mercado en los últimos seis años, al pasar de tener casi el 30% de plazas al 15%, reconocen. Y por otra razón: los fondos y operadores están empezando a comprar camas a los colegios mayores.  

El directivo de Amro Partners lo cuenta sin embudos: “La oferta no nos gusta, pero es muy interesante para los inversores porque están en excelentes ubicaciones”. Una de las claves como consecuencia de la escasez de suelo. Las operaciones se presentan bajo dos modalidades: en algunos casos compran el activo inmobiliario, el edificio, y en otros solo la explotación de la residencia.

En Madrid, por ejemplo, los colegios mayores Santa María del Estudiante (Moncloa) y Miguel Antonio Caro (en plena Ciudad Universitaria) los gestiona Resa, mientras que en Barcelona, el fondo madrileño Plenium Partners se quedó en 2022, mediante subasta, el Colegio Mayor Sant Jordi, hasta entonces propiedad de la Universitat de Barcelona (UB).

Rentabilidades del 5%

Valor seguro, valor refugio. Este parece ser el mantra bajo el cual el capital invierte en las residencias de estudiantes sin apenas riesgo. La tasa de ocupación se mantiene, de media, por encima del 95%, debido a una demanda creciente y recurrente. Y como hay un desajuste con la oferta, las rentas –los precios por alquiler– seguirán creciendo.

Las rentabilidades del llamado sector PBSA se sitúan en el 5% de media, por debajo del 6% de los centros comerciales y centros de salud, pero por encima del mercado de oficinas (4,5%) y residencial (4%), según JLL. Pero el sector vaticina rentabilidades mayores (del orden del 5,5%) para “activos regionales de alta calidad en otras ciudades regionales”, de segundo nivel, más allá de Madrid y Barcelona. Localidades universitarias como Valladolid, Salamanca, Valencia, Granada, Sevilla son vistas como las nuevas El Dorado, lo que, unido a la escasez de suelo, tensiona aún más los precios de la vivienda.

La última inversión de Resa es la residencia de estudiantes de Valladolid que abrirá las puertas en el curso 2025-2026 con capacidad para ofertar 200 camas. El edificio donde se ubicará es propiedad del Patronato de Huérfanos del Ejército de Tierra (PAHUET) y será gestionado por la operadora que controla PGGM. Mientras que el operador Nodis, controlado por Moraval, acaba de poner al mercado más de 1.200 camas con la apertura de cinco nuevas residencias, además de Madrid y L'Hospitalet de Llobregat, también en Málaga, Granada, Madrid, Girona, lo que supone su desembarco en Catalunya