Por qué Benidorm se enfrenta a una indemnización urbanística disparatada que puede hundir sus cuentas

Una sentencia de la sección primera de la Sala de lo Contencioso del Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana (TSJ-CV), con la magistrada Laura Alabau Martí de ponente, amenaza con propinar un serio revés contable al Ayuntamiento de Benidorm, gobernado por el popular Toni Pérez, quien anunció un recurso de casación ante el Tribunal Supremo. El consistorio se enfrenta al pago de indemnizaciones por 333 millones de euros —equivalentes a casi tres presupuesto municipales completos— a abonar a dos mercantiles del empresario Francisco Murcia Puchades, expresidente de la Federación de Promotores Inmobiliarios de la Comunidad Valenciana. El complejo contencioso amenaza las cuentas municipales de una ciudad pionera en un modelo turístico y urbanístico centrado en el uso hotelero. La protección de un espacio natural en manos de promotores urbanísticos y el volantazo del consistorio respecto a sus propios convenios con los propietarios del suelo están en el trasfondo de la insólita resolución del alto tribunal autonómico.

Las dos mercantiles (Murcia Puchades Expansión SL y Urban Villajoyosa 2000 SL, esta última también vinculada al promotor Andrés Ballester) poseen aproximadamente el 90% de los terrenos del sector APR-7 de la Serra Gelada de Benidorm. El conocido empresario llegó a proponer la construcción de un teleférico en el espacio protegido.

El paraje de la Serra Gelada fue calificado como suelo urbano en 1963 (una clasificación mantenida en la delimitación del suelo urbano de 1982). El Ayuntamiento de Benidorm firmó en 2001 un protocolo de intenciones con la Generalitat Valenciana para la preservación del sector APR-7, incluido en el Plan de Ordenación de Recursos Naturales (PORN) autonómico que protegía el espacio. Un acuerdo plenario aprobado poco después estableció la suspensión de las licencias y de la programación del sector.

La primera sentencia, dictada por el Juzgado de lo Contencioso número 3 de Alicante tras un recurso de las empresas propietarias del suelo, rebajó la indemnización a 636.116,27 euros. Murcia Puchades Expansión SL y Urban Villajoyosa 2000 SL recurrieron el fallo y el TSJ-CV ha disparado la indemnización hasta los 283 millones con intereses legales (en total, 333 millones).

Las promotoras consideraban en su recurso que el ayuntamiento “es responsable al haber propiciado la desclasificación” y que la Generalitat Valenciana es responsable solidaria al haber incluido en el PORN la Serra Gelada (sin embargo el fallo sólo alude al consistorio para el abono del abultado importe).

La Abogacía de la Generalitat Valenciana alegó, simplemente, la inexistencia de responsabilidad patrimonial por parte de la administración autonómica. El consistorio, por su parte, aseguraba que sus propios convenios suscritos con los propietarios en 2003, 2010 y 2013 (el primero con el popular Vicente Pérez Devesa de alcalde y los últimos, a modo de novaciones, con el socialista Agustín Navarro) incurrían en una “manifiesta ilegalidad”.

El PSPV-PSOE ha reprochado al actual primer edil, Toni Pérez que votara siendo concejal a favor del convenio inicial de 2003, impulsado por un alcalde del PP con los votos en contra de los socialistas y ahora cuestionado —o soslayado— por el propio ayuntamiento. Por otro lado, el letrado del ayuntamiento alegaba que el sector APR-7 “no existe en el PGOU como suelo urbano” (sino rural), al haber sido suspendida la aprobación del plan por el TSJ-CV en 1999.

Las empresas, que hasta 2009 pagaron 1,1 millones de euros de IBI, lamentaban en su recurso el cambio de criterio del ayuntamiento “tras más de veinte años reconociendo la validez de los convenios”. El consistorio alegaba que “no tuvo responsabilidad alguna en la reclasificación de los terrenos” y que los convenios “son nulos” al no haber entrado en vigor los aprovechamientos urbanísticos, que por lo tanto “no existen”.

Una “operación peculiar”, según el TSJ-CV

El acta de cesión del 8 de octubre de 2004, en la etapa de Vicente Pérez Devesa al frente del consistorio, estableció que, “por razones medioambientales y de generación de suelos dotacionales”, se consideraba conveniente liberar de toda edificación al sector de la Serra Gelada. El convenio urbanístico suscrito un año antes ya preparaba las bases de la compensación de los aprovechamientos privados a consecuencia de la suspensión.

La operación urbanística fue declarada de utilidad pública adicional y cumplía así la resolución del entonces conseller de Urbanismo, el popular José Ramon García Antón, para la modificación puntual del Plan General Municipal de Ordenación (PGMO) para las medidas de fomento de la calidad de las instalaciones hoteleras de Benidorm (propiciar nuevos espacios dotacionales públicos para cubrir el nivel de estándares aplicables a la mayor edificabilidad generada en el uso hotelero).

“Se trata de una operación peculiar de equidistribución”, afirma la sentencia del TSJ-CV, “en cuanto tiene por finalidad la obtención de suelo dotacional, que comenzó reconociendo en compensación de aquél, unas reservas de aprovechamiento a los propietarios apelantes, cuya satisfacción definitiva se pretende eludir”. Es decir, según viene a decir la sentencia, el consistorio en manos del PP pretendió compensar a los promotores para que no construyeran en la Serra Gelada con suelo de otras zonas a pesar de que, casi dos décadas más tarde, pretenden incumplir los convenios suscritos con los propietarios.

El PSPV, tras analizar el fallo, considera que el actual alcalde, Toni Pérez, “decidió cambiar su postura” en relación al convenio inicial de 2003 aprobado por el PP, “sin calibrar las consecuencias, actuando por impulsos, con altivez y prepotencia”.

“Permanece” el PGOU de 1963

El fallo del TSJ-CV reprocha al Ayuntamiento de Benidorm que no explique a qué criterio equidistributivo responde la pretensión de que los propietarios “tengan que destinar sus terrenos a proporcionar dotaciones al resto de sectores, de forma gratuita y sin compensación, encontrándose todos en idéntica situación inicial”.

Y es que la sentencia interpreta que el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de 1990, en cuanto a su previsión inicial para el sector APR-7, “nunca entró en vigor”. Y concluye que “permanece” el planeamiento anterior del PGOU de 1963 del alcalde Pedro Zaragoza, el primer gran impulsor del modelo urbanístico de Benidorm. “Resulta indudable” que tanto con el PGOU originario del periodo de la dictadura como con el acuerdo de cesión de 2004, con Vicente Pérez Devesa de alcalde, las parcelas tienen reconocido el aprovechamiento, sostiene el fallo. 

El acuerdo de suspensión de licencias de 2001 ya reconocía que se generaría el derecho de los propietarios a ser indemnizados. Por otro lado, el acta de la cesión, indica el alto tribunal autonómico, “desacredita” la versión del Ayuntamiento de Benidorm, “en cuanto los terrenos nunca han contado con aprovechamiento reconocido por el planeamiento”.

Convenios “plenamente válidos y lícitos”

Las dos mercantiles, entre otras, cedieron al consistorio una superficie de 121.992 metros cuadrados. El acta establecía un plazo máximo de cinco años para la compensación, transcurrido el cual sin haberse materializado el pacto, las mercantiles que habían cedido terrenos podrían solicitar una indemnización económica por el valor real de aprovechamiento urbanístico no compensado (valorado con el precio que “en ese momento tengan los suelos”).

“Los convenios son plenamente válidos y lícitos, habiendo transcurrido con creces el plazo para su cumplimiento, por lo que resultan de aplicación las disposiciones en ellas previstas, para la indemnización del aprovechamiento no materializado en sector alguno”, concluye la sentencia.

El TSJ-CV también cuestiona el informe de valoración del suelo aportado por el consistorio al aplicar el perito unos coeficientes que “arrojan como resultado la rebaja del valor en venta inicial” e incluir un estudio de mercado “notoriamente sesgado”. Así, revoca la sentencia del Juzgado de lo Contencioso número 3 de Alicante y establece la indemnización en 333 millones de euros, tal como cuantificaban las promotoras.

Un “claro revés” para el alcalde del PP

La sentencia, que no es firme, supone un severo riesgo para las cuentas del popular Toni Pérez, quien tras reconocer el “claro revés”, apeló a convertir el contencioso en una “cuestión de Estado” al vincular la protección de la Serra Gelada con otras administraciones.

La portavoz del PSPV-PSOE, Cristina Escoda, instó al primer edil a “pedir perdón” por una complicada situación que “podría suponer la quiebra técnica”. “Toni Pérez tiene que asumir sus responsabilidades y dimitir por llevar a Benidorm al precipicio, tras una sentencia que va a hipotecar el futuro de nuestros hijos y de nuestros nietos”, afirmó Escoda.