Pasados veinte años del buum del ladrillo y enfrentados en la actualidad a un urbanismo algo más ligado a un desarrollo económico real y menos al puramente especulativo, nos seguimos encontrando con algunos focos de inútil resistencia en la C.V., dos de ellos en la provincia de Castellón. Han cambiado las leyes, los tiempos, la oferta y la demanda, la banca y la sociedad entera… menos quizás algunos curiosos próceres, ediles y promotores locales.
Son los dos ya fallecidos casos del PAI Sant Gregori de Burriana y del PAI Doñablanca Golf de Torreblanca. Fallecidos hace años, pero que permanecen insepultos y de cuyas efigies, cual Cid Campeador ante las puertas de Valencia, pretenden los saldos del urbanismo de principios de siglo, hacer reliquias del ladrillo.
El caso del ya imposible desarrollo del Doñablanca Golf de Torreblanca está siendo en sus estertores de agonía finales extraordinariamente patético. Iniciado en 2003 y tras veintiún años perdidos, hay quien quiere hacer pasar el cadáver por un lustroso y atractivo proyecto. Es un zombi. No importa qué razones tengan sus defensores para intentar dar la imagen de que ahora sí que se va a hacer, cada uno de sus adalides tendrá tales o cuales razones, todas muy privadas y muy ligadas a muy precisos intereses económicos particulares, pero a estas alturas eso ya no resulta significativo. Importa más bien aclarar las cosas desde el punto de vista jurídico y administrativo.
El proyecto está materialmente muerto por al menos seis motivos legales.
En primer lugar porque carece de Declaración de Impacto Ambiental válida, ya que la que se presenta se aprobó en el año 2003 y para un proyecto concreto, que no se llevó a cabo porque la empresa adjudicataria dejó pasar el plazo administrativo acordado en las Bases de programación de treinta y dos meses sin ni siquiera haber movido un palmo de tierra. No nos interesa ahora inquirir en el porqué de su desidia y la posterior desestimación, sino en el hecho de que pasó el plazo concedido y acordado y por tanto prescribieron las Bases del PAI y obviamente, la DIA.
La legislación vigente sobre DIA es del año 2015 y define el plazo máximo de vigencia de cualquier DIA: cuatro años. Si pasado ese plazo no se ha comenzado a desarrollar la obra la DIA legalmente decae. Ese es el caso. Explícitamente esta norma indica que toda DIA tiene una duración máxima de cuatro años, y en nuestro caso han pasado veintiuno. Todo esto lo han advertido repetidas veces en sus informes internos a lo largo de los años los diferentes secretarios e interventores municipales. Sobran comentarios. Simplemente se pretendería por el ayuntamiento desarrollar un PAI sin DIA vigente.
En segundo lugar el ayuntamiento pretende desarrollar un PAI sin que el único organismo capacitado para evaluar la justificación de la suficiencia de recursos hídricos, esto es la Confederación Hidrográfica del Júcar, haya informado favorablemente. Afirman con el mayor entusiasmo que han cerrado un convenio con ACUAMED, la empresa pública de las desaladoras, y que eso ya garantiza suficientemente el suministro.
El acuerdo con ACUAMED implica por parte del ayuntamiento el compromiso de pagar la totalidad de las obras a realizar para la conexión de la desaladora de Oropesa sita a casi treinta kilómetros de distancia, incluyendo las expropiaciones precisas para la conducción a través de tres términos municipales, la estación receptora y el compromiso por el que Torreblanca se haría cargo de las obras precisas, si así lo considerase la empresa, de ampliación y mejora de la propia desaladora. El ayuntamiento dice que eso no es importante porque cuando llegue la hora de pagar le van a pedir a la Diputación que lo pague ella. Recordamos que la Ley hace referencia estrictamente a que ningún PAI puede ser aprobado si no está previamente garantizada la suficiencia de recursos hídricos por la Confederación Hidrográfica del Júcar, y parecemos estar lejos de cumplirse este requisito imprescindible.
Además la CHJ ha indicado al ayuntamiento que en caso de cerrarse el trato para surtirse del agua de la desaladora, éste se compromete a cerrar los pozos que actualmente abastecen de agua de boca al municipio y utilizar para ese fin sólo el agua desalada. Esto implica una subida del precio de al menos 300 € al año para cada vecino según cálculo del propio interventor municipal. Una broma.
En tercer lugar la posibilidad de creación del sistema de depuración de aguas residuales no está ni acordado, ni por tanto garantizado, ya que no hay dónde ubicar legalmente la nueva depuradora que el PAI exige y la propuesta de hacerlo en los terrenos del Parque Natural del Prat además de estúpida es ilegal. Un requisito más, indispensable, y del cual parece que no quieren hablar en el ayuntamiento.
Pero el tema verdaderamente más interesante es el de la vigencia o no del PATIVEL.
Como ya hemos indicado, ante la falta de un PGOU del ayuntamiento de Torreblanca, en el año 2002 la Dirección Territorial de Urbanismo aprobó un Plan Parcial, que permitiera avanzar en el proceso urbanístico en la costa del municipio. Es el llamado “Homologación del Litoral del municipio de Torreblanca” que definía las bases sobre las que se estructuraba la totalidad del litoral del municipio. Este plan declaraba urbanizables los suelos al norte del pequeño núcleo ya urbano de Torrenostra y el límite con Alcossebre. Esto incluía ocho sectores de los que tres estaban entre Torrenostra y un viejo camino vecinal llamado Carrasa de Mon Rossi, y cinco conformaban la Unidad de ejecución al norte de este vial, que son los que luego abarcaron el PAI Doñablanca Golf.
La estrategia determinada por esta Homologación del Litoral exigía para el desarrollo de todos estos sectores la ampliación de dicha vía de comunicación a dieciocho metros de ancho, el encintado de sus aceras y su adecuada red de iluminación, indicándose que estas labores deberían desarrollarse “de forma previa o simultanea” al proceso de urbanización de estos sectores. Se añadía que el coste podría repercutirse en forma proporcional entre todos ellos. Este Plan Parcial es anterior a la aprobación de las Bases en el año 2003.
Un imaginativo funcionario municipal defensor a ultranza de Doñablanca, pasó veinte años después, en el año 2023, a informar que el desarrollo del vial debe ser considerado la parte “externa” del PAI. Llama la atención respecto a este punto de vista el sorprendente hecho de que en veintidós años de polémica nadie se hubiera dado cuenta, hasta tan hábil interpretación, de que parte del PAI ya estaba hecho, incluyendo el curioso hecho de que el mismo funcionario no había caído en la cuenta de tan interesante avance en ninguno de los numerosos informes elevados en 2017, 2018 y 2020, y curiosamente ningún otro funcionario del ayuntamiento había dado hasta tan avanzada fecha tan peregrina interpretación.
Esto es importante porque en 2018 se aprobó el PATIVEL que declara Suelo No Urbanizable de Especial Protección todos los escasos suelos de costa que a esa fecha no estuvieran ya urbanizados o tuvieran un proyecto de urbanización ya en desarrollo, caso este último en el que concedía un plazo de hasta cinco años para comenzar las obras, y en caso de no haberse iniciado en dicho plazo se aplicaría la condición de Suelo No Urbanizable de Especial Protección.
Como en quince años, desde que se aprobó inicialmente el PAI en 2003 hasta el 2018, ni se había iniciado ninguna obra, y ni tan siquiera después del primer fallido intento de 2003 se disponía de Bases de programación válidas ni de Agente Urbanizador, esos suelos entraron en ese condicionante y por tanto si no se habían iniciado las obas en mayo de 2018, vencidos los cinco años de plazo estipulados, esto es en mayo de 2023, los suelos quedaban declarados definitivamente no urbanizables.
Prodigio de imaginación fue el descubrimiento de que no ya entonces sino años atrás se habían no sólo iniciado sino incluso finalizado las obras nada menos que de una carretera “externa al PAI” obligado por el Plan Parcial, luego, según tan peregrina consideración, ya no se podría aplicar la disposición de prorroga que establecía el PATIVEL. ¡Milagro!
Por otra parte y de forma casi desesperada se intenta demostrar por este probo funcionario que los retrasos en ejecutar el PAI se deben en exclusiva al mal funcionamiento de otras administraciones, que es el otro condicionante que exime de aplicar el PATIVEL en suelos donde ya hubiera un plan urbanístico aprobado pero no desarrollado. Olvida que desde 2003 hasta 2017 no se realizó ninguna actuación, cosa imposible de achacar a otras administraciones, y que desde 2017 al 2020 se siguió sin desarrollar todo el complejo aparato administrativo que requería la implementación del PAI, cosa que señalaron en sus informes los diferentes secretarios e interventores con amarga queja, y que estos mismos funcionarios ya habían advertido repetidamente que el pequeño ayuntamiento de Torreblanca carecía de personal y medios para el proceso administrativo a desarrollar, y que explícitamente en uno de sus informes indican su extrañeza porque se mantuvieran supuestas interminables conversaciones, no reflejadas en elaboración de documentos concretos, con ACUAMED y mientras no se adelantaran los trabajos necesarios para poder llevar a buen término el acuerdo con esta empresa pública. Pretender que ACUAMED y la CHJ son los culpables de que en 22 años no se haya podido llevar a cabo el PAI resulta cuanto menos chocante.
De esta manera resulta difícilmente discutible que en mayo de 2024, no habiéndose realizado ninguna obra, están sobradamente vencidos los cinco años de cadencia que el PATIVEL daba a los ayuntamientos que tuvieran ya realizada reparcelación. Cualquier otra interpretación es un intento de forzar las realidades hasta un límite que no puede provocar más que asombro o risa.
En el 2017, la Direcció General de Medi Natural i Avaluació Ambiental de la Consejería de Agricultura, Medio Ambiente, Cambio Climático y Desarrollo Rural, evacua informe según el cual se había determinado previamente la existencia de un humedal en la zona en la que posteriormente se aprueban las Bases para la urbanización del sector. El informe evacuado en el año 2002 determinaba tanto su extensión mínima grafiada en el mismo, como la clasificación en la que quedaba establecido el uso de tales terrenos. “Se ha de clasificar como Suelo No Urbanizable de Protección Especial” decía el informe.
Con atrevimiento singular el ayuntamiento de Torreblanca incluyó el humedal, cuyos terrenos y delimitación se encontraban dentro del PAI como “parque público y zonas verdes”, como si fuera posible no tener en cuenta la declaración de Suelo No Urbanizable de Especial Protección que ya tenían dichos terrenos. Se pretendía considerarlos dentro del PAI, esto es Suelo Urbanizable, cuando obviamente lo que establece la condición de Suelo No Urbanizable es precisamente que de ninguna manera puede ser considerado parte de ningún PAI.
Como es bien sabido, tres sentencias al respecto han sido meridianamente claras, y en especial la del Tribunal Supremo sobre el humedal de Massamagrell ha creado jurisprudencia al respecto. Ningún suelo clasificado como humedal puede ser incluido en ningún proceso de urbanización, en ningún PAI. Este es el caso, al proyecto del PAI Doñablanca Golf se le excluyen explícitamente unas veinticuatro hectáreas por estar declaradas humedal y por tanto protegidas de todo proceso de urbanización, ni como futuros solares ni como parques y jardines, ya que en ambos casos esos elementos tendrían que ser suelos urbanizables.
La sentencia del TS en el caso del humedal de la Quadra de Santiago en Benicassim no se limitó a declarar no urbanizables los terrenos que resultaran ser humedales, sino que en consecuencia declaró nulo el propio Plan de Actuación Integrada. “…anulamos (…) el acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de Benicassim, por el que se aprobó definitivamente (…) el Plan de Actuación Integrada Benicassim Golf”.
Así pues, en el caso que nos ocupa, tenemos la declaración de Suelo No Urbanizable de Protección Especial para un humedal, sito en el interior del PAI aprobado por el pleno de mayo de 2003, y una normativa, aclarada con toda precisión por las sentencias del TS, según las cuales la propia aprobación de ese planeamiento urbanístico debe ser declarada nula por no preservar el humedal de acuerdo a la Ley.
Y hay aún más razones para afirmar que este proyecto está definitivamente muerto, aunque esté mal enterrado, y especialmente constan los informes de Secretarios e Interventores municipales indicando que este proyecto requiere una previsión financiera que nunca se ha hecho, ya que para tan pequeño municipio el coste total es de tal magnitud y las posibilidades reales tan escasas que la probabilidad de acarrear la ruina del ayuntamiento es excesiva. Ya hay un ayuntamiento en otro lugar de España que por causa de una falta de previsión razonable ha sido declarado judicialmente en quiebra, y en consecuencia todos sus bienes inmuebles han salido a subasta pública y un fondo financiero los está revendiendo a precio de saldo. ¿Es ese el futuro que ediles entusiastas y funcionarios oscuros desean para Torreblanca?
Puede sorprender extraordinariamente que en tales condiciones haya un ayuntamiento que siga insistiendo en aprobar su desarrollo. Es evidente que los mismos que lo intentan mantener como si pudiera aún desarrollarse saben que no tiene ninguna posibilidad, especialmente porque además de todo lo expuesto requiere una inversión de más de cincuenta millones de euros que nadie va a poner encima de la mesa. ¿Quieren simplemente aprobar la obra civil con sus costes, sus primas y quizás otras exigencias económicas no muy presentables y luego abandonar los esqueletos, las calles inacabadas, los cableados muertos y las redes urbanísticas de suministro hueras, y luego desaparecer dejando el pastel como en tantos otros lugares en un preciso paisaje de ruinas y broza? ¿O simplemente siguen la simplista filosofía de “Tira pa’lante y ya veremos”?