Este miércoles, el parlamento valenciano convalidará el decreto-ley de la Generalitat Valenciana que amplía el ejercicio del derecho de tanteo y retracto, un concepto jurídico que da preferencia al Ejecutivo autonómico en la compra de vivienda para destinarla a uso público. El vicepresidente segundo y conseller de Vivienda, Rubén Martínez Dalmau, presentó el decreto, aprobado por el Consell el pasado 5 de julio, como una victoria frente a los fondos buitre y la economía especulativa.
Desde entonces los diputados de Unidas Podemos, partido al que pertenece el conseller, han denunciado presiones por parte de agentes inmobiliarios por esta medida, que amplía los derechos ya recogidos en la Ley de Vivienda de 2004, aprobada por el PP, y busca agilizar la ampliación del parque público de vivienda en la Comunitat Valenciana, siguiendo las recomendaciones de entidades como el Banco de España. El vicepresidente justifica la vía del decreto ley por la urgencia de atender a las necesidades de vivienda; una emergencia arrastrada desde la crisis de 2008 y que la pandemia está tensando hasta los límites. La pasada semana comparecía en las Corts Valencianes el representante de la PAH en Valencia, que suplicaba al Ejecutivo la puesta en marcha de planes para paralizar los desahucios y la activación de mecanismos para garantizar el derecho constitucional a una vivienda digna.
El decreto-ley, que ha levantado ciertas ampollas, amplía la capacidad de la Generalitat Valenciana para intervenir en operaciones de compraventa de viviendas, siempre que estén situadas en municipios con carencia de vivienda pública. La Conselleria de Vivienda deberá elaborar un mapa con áreas en situación de emergencia habitacional y las viviendas adquiridas tendrán la consideración permanente de vivienda protegida. Hasta ahora, el Ejecutivo podía intervenir en operaciones que implicaran vivienda protegida, de promoción pública o privada.
Con el decreto actual, la Generalitat Valenciana podrá ejercer los derechos de tanteo y retracto en viviendas adquiridas mediante dación en pago de deuda con garantía hipotecaria; es decir, viviendas adquiridas mediante dación en pago y 'revendidas' después, un supuesto que normalmente lleva consigo a una familia residente en dicho inmueble. El Consell podrá ejercer el derecho de retracto en las transmisiones de viviendas y sus anexos que hubieren sido adquiridas en un proceso judicial de ejecución hipotecaria o en un procedimiento de venta extrajudicial en sede notarial; el derecho de tanteo y retracto en las transmisiones de edificios, con un mínimo de cinco viviendas, cuyo destino principal sea el residencial, “cuando se transmita un porcentaje igual o superior al 80 % ded icho edificio y aun cuando dicha operación se realice mediante la venta de acciones o participaciones sociales de mercantiles cuyo objeto social esté vinculado con la actividad inmobiliaria” y el mismo derecho en las operaciones de venta de diez o más viviendas y sus anexos, “aun cuando dicha operación se realice mediante la venta de acciones o participaciones sociales de mercantiles cuyo objeto social esté vinculado con la actividad inmobiliaria”. Este último es el que mayores reticencias genera en algunos sectores inmobiliarios. El objetivo, explican fuentes de Vivienda, es evitar que la vivienda se siga utilizando como capital especulativo en lugar de como un derecho constitucional.
El decreto está pensado para intervenir en grandes operaciones en los lugares que acreditan esa necesidad de vivienda pública, con un campo de actuación limitado y estableciendo excepciones a transmisiones entre particulares y entre familiares o parejas. En el caso de aprobar la compra, el Gobierno público abonaría el precio fijado por el vendedor en su primera oferta, dado que interviene cuando la operación se va a producir. El plazo para ejercer el derecho es de 60 días desde la recepción de la comunicación de venta, una obligación para los casos de vivienda protegida y para los supuestos previstos en el decreto. Los notarios informarán de las operaciones si no se ha realizado por el vendedor previamente.
La motivación prioritaria de la norma es ampliar el parque público de vivienda en la Comunitat Valenciana, muy por debajo de las necesidades de la población, tras años de abandono y deterioro. Y hacerlo por la vía de la compra de vivienda vacía y la rehabilitación en lugar de optar por la obra nueva, en línea con el carácter 'verde' del departamento de Vivienda.