El pelotazo urbanístico impulsado por el Ayuntamiento de València en Banimàmet del que se beneficiarán promotoras como Rover Alcisa o Benisur Habitat SL implicará la recalificación de 340.000 metros cuadrados de suelo agrícola con el mayor grado de protección que otorga el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del año 1988.
La alcaldesa de València del PP, María José Catalá, anunció el pasado lunes 16 de septiembre que el Ayuntamiento, “ante la preocupante falta de vivienda en la ciudad”, va a impulsar “de manera inmediata” una “nueva bolsa de suelo” que estará situada en la pedanía de Benimàmet. Así, precisó que se trata de un nuevo sector de 402.675 metros cuadrados con una edificabilidad de 461.266 metros de techo, donde se podrán construir más de 4.600 viviendas, de las que casi 1.000 serán de protección pública. Catalá aseguró más tarde a preguntas de los medios que no sería necesario recalificar suelo. “Desde luego, no tenemos que recalificar suelo, no hay huerta afectada”, dijo.
Sin embargo, tal y como recogen las fichas urbanísticas del sector, del total de la superficie a edificar unos 340.000 metros cuadrados de superficie están calificados como “no urbanizables de protección agrícola PA-1”. Según las normas urbanísticas del PGOU, esta calificación implica “protección agrícola especial para la huerta” . Eso establece un uso dominante agrícola, quedando prohibidos el resto, incluido el residencial “salvo las edificaciones tradicionales existentes”.
Precisamente, este es el motivo por el que hay que acudir a una recalificación de los terrenos, pese a que Catalá negó en varias ocasiones que fuera necesario. De no hacerlo, sería inviable culminar el desarrollo del sector que no se incluyó en el PAT de l'Horta de València, lo que también elimina trabas legales. Para llevarlo a efecto de una forma más ágil, la idea es realizar una revisión puntual de ese ámbito del PGOU.
Como informó elDiario.es, el desarrollo de esta zona parte del convenio firmado el 5 de octubre de 2007 entre la Generalitat Valenciana, con Francisco Camps a la cabeza, y el Ayuntamiento, con Rita Barberá como alcaldesa, por el cual se acordó el soterramiento de las vías del metro a su paso por Benimàmet. Según recoge el documento, la obra se financiaba al 50% por ambas administraciones y el Consistorio se comprometió a recalificar los terrenos aledaños, en concreto 342.00 metros cuadrados de suelo agrícola, con el objetivo de destinar los aprovechamientos urbanísticos a financiar parte de la operación.
Para ello, Barberá inició una revisión del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) que además de este sector incluía otros 10 en zonas de huerta como La Punta, Campanar, La Torre, Forn d'Alcedo, Castellar, Pinedo o Faitanar. En total se iban a recalificar 450 hectáreas de huerta con la idea de levantar 30.000 nuevas viviendas, (20.000 de renta libre y 10.000 protegidas), además de zonas verdes y espacios dotacionales.
Ante esta expectativa de urbanización, los terrenos fueron cambiando de manos, adquiridos por promotoras en algunos casos. Tal y como comprobó in situ elDiario.es, en la actualidad la mayor parte del ámbito de actuación es suelo degradado utilizado en algunas zonas como aparcamiento y solo existe huerta productiva en la franja ubicada entre el Camí Nou de Paterna y la autovía.
El procedimiento administrativo avanzó hasta que en 2014 salió a exposición pública, un proceso en el que se presentaron nada más y nada menos que 22.400 alegaciones, quedando las respuestas a las mismas en manos del Ejecutivo de izquierdas surgido en 2015 de las urnas, formado por Compromís, PSPV y València en Comú, con Joan Ribó como alcalde y el socialista Vicent Sarriá como concejal de Urbanismo. El nuevo equipo de Gobierno optó entonces por sacar de la revisión del PGOU nueve de los once sectores aprobados por el PP, cuyos terrenos quedaron integrados como huerta protegida en el PAT de l'Horta de València. De esta forma se evitó la destrucción de dos millones de metros cuadrados de suelo agrario.
Sin embargo, sí que se mantuvieron los desarrollos de La Punta y de Benimàmet. En el primer caso, al ser una parcela más cercana a la Ciudad de las Artes y las Ciencias y al núcleo urbano y porque solo se urbanizaban un tercio de los terrenos, recuperando la huerta en los dos tercios restantes. En el caso de Benimàmet, por tratarse de suelos degradados y existir una obligación vinculada al convenio urbanístico firmado con la Generalitat en 2007. Con todo, fuentes socialistas aseguran que diversos promotores presionaron en el pasado mandato para que se aprobara el plan urbanístico de Benimàmet como una revisión puntual del PGOU, de forma que se agilizaran los plazos, una opción que fue rechazada por la entonces edil de Urbanismo, Sandra Gómez: “Aquella operación se paralizó porque se consideraba que había bolsas de suelo más que suficientes para cubrir las necesidades sin tener que recalificar suelo agrícola”, explican.
Consultadas fuentes municipales del equipo de Gobierno al respecto, insistieron en que “ese suelo, con la revisión del PGOU, que mantuvo y validaron durante ocho años Compromís y el PSPV, es urbanizable”, algo que se contradice con lo que establecen las fichas urbanísticas. Desde Compromís consideran que “es necesario construir vivienda y también, por supuesto, proteger la huerta cultivada” y añaden: “En València quedan solares urbanos pendientes de construir para consolidar la ciudad y pensamos que eso es una mejor opción que hacer una recalificación”.
Según la documentación recabada por este diario a través del Registro de la Propiedad, las promotoras Rover Alcisa y Benisur Habitat SL poseen al menos una parcela cada una, de las más extensas del sector, en ambos casos flanqueadas por otras parcelas de propietarios privados. Todos ellos deberán hacer frente a las cargas urbanísticas que establezca el Ayuntamiento.
En concreto, la parcela de Rover Alcisa cuenta con una extensión de dos héctareas, lo que supone unos 20.000 metros cuadrados (cuatro campos de fútbol) y fue adquirida en noviembre de 2017. El documento registral refleja un pago en concepto de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales de 16.700 euros. Teniendo en cuenta que supone entre un 8 y un 10% del coste de la transacción, la promotora habría abonado en torno a 167.000 euros por los terrenos. Rover Alcisa figura en la lista de empresas que financiaron la campaña de 2007 de Rita Barberá con hasta 60.000 euros, según recoge la sentencia de la pieza separada A del 'caso Taula'. Contactada por este diario, la promotora no ha hecho comentarios.
Por su parte, Benisur Habitat SL, que también ha preferido no hacer comentarios a esta redacción, tiene al menos una parcela de una hectárea, es decir, unos 10.000 metros cuadrados (dos campos de fútbol) que adquirió en diciembre de 2017.