València recupera 8.000 plazas de alquiler turístico tras la pandemia al resultar un 350% más rentable que el residencial
El Ayuntamiento de València acordó el pasado viernes 3 de febrero iniciar los trámites para llevar a cabo una modificación puntual de las normas urbanísticas del Plan Especial de Protección (PEP) de Ciutat Vella que impedirá que en este espacio haya nuevas viviendas de alquiler turístico ocasional.
La decisión se adoptó tras la sentencia que elimina diversas restricciones impuestas por el Ayuntamiento a este tipo de alojamientos tras la denuncia interpuesta por la patronal de apartamentos turísticos. Contra este fallo, el Consistorio ha presentado recurso de casación y en el informe municipal sobre el mismo se justifica la necesidad de controlar la vivienda de uso turístico en los resultados del estudio ReviTUR (documento completo al final de la información), elaborado por la asociación Exceltur (Alianza para la Excelencia Turística) que logra cuantificar los efectos que la problemática de la proliferación de las viviendas de uso turístico (Vut) está generando en determinadas ciudades y destinos turísticos del territorio español, entre ellas València, desde el año 2010 hasta la actualidad.
Este estudio ha contado en su elaboración con el apoyo de Barcelona (84.299 plazas en Vut en 2019), Madrid (77.466), Málaga (33.761), Valencia (31.084), Sevilla (30.826) y San Sebastián (7.362), cuyas plazas en viviendas turísticas representan el 73,3% del total en ciudades españolas.
En el caso de València, el 61% de las plazas están en zonas turísticas y entre ellas califica de “alarmante” el caso de Ciutat Vella, ya que en el barrio del Mercat la cifra alcanza a 50,3 viviendas turísticas por cada 100 habitantes; en La Seu asciende a 39,2; en el barrio de Sant Francesc a 27,8; y en El Carme a 27,3. Estas cifras de viviendas turísticas hay que añadirlas al resto de plazas turísticas existentes en este ámbito correspondientes a usos hoteleros (hoteles, hostales, pensiones, etc). Solo en Ciutat Vella había en 2019 un total 5.331 viviendas de uso turístico registradas mientras en las plataformas se comercializaban 5.996 viviendas y 2.366 habitaciones.
Según el informe, en las ciudades analizadas desde 2010 hasta 2019 las plazas en viviendas para alojar a turistas crecieron a un ritmo del 105% de media acumulada, por el aumento del 2,3% que experimentaron el resto de la oferta turística reglada.
Desde el inicio de la pandemia y como consecuencia de la fuerte caída de los viajes por las restricciones a la movilidad y la prolongada duración de sus efectos, junto con el efecto desincentivador de la normativa urbanística de algunas de las ciudades mencionadas, el número de VUT activas en las principales ciudades españolas se redujo de forma notable (un -31,4% de 2021 a 2019 lo que supone 113.500 plazas turísticas menos en Vut).
La positiva evolución de la demanda turística desde la primavera de este 2022 y las buenas perspectivas para los próximos meses están generando un incentivo para la vuelta de un alto volumen de viviendas al mercado turístico: “Esta notable recuperación de la demanda turística está volviendo a generar una notable diferencia entre las rentabilidades del alquiler turístico de las viviendas y su uso para el alquiler de larga estancia a residentes”, dice el documento.
Uno de los motivos que explica el auge del alquiler turístico frente al residencial, lo que a su vez implica un aumento general de los precios, es su mayor rentabilidad. Según el documento, en junio del año 2022, los ingresos mensuales obtenidos por el alquiler turístico de una vivienda tipo para 4 personas (la mayoritaria entre las propuestas de las plataformas y las más demandada en el alquiler) se situaba en 2.674 euros al mes (32.093 euros al año) de media en las 20 principales ciudades españolas, según los datos del scraping de AirDNA y los datos directamente suministrados por Airbnb en su web explotados para el proyecto ReviTUR. Se trata de una cantidad un 253% superior al ingreso medio de 1.056 euros (12.672 euros al año) obtenido del alquiler de larga estancia de un apartamento similar de 80 metros cuadrados de superficie en esas mismas ciudades. En el caso de València, el diferencial de rentabilidad es del 351%.
De hecho, el comienzo de la rápida vuelta del alquiler turístico a los niveles prepandémicos se evidencia ya en el tercer trimestre de 2022, con un aumento del 33,8% de plazas en Vut en las principales ciudades española con respecto al último trimestre de 2021. En tan sólo tres trimestres, la oferta de Vut se ha incrementado en 73.894 plazas. Esta senda de regreso se produce en todas las ciudades, destacando el fuerte volumen de plazas que reabren en Madrid (15.688 más que en el cuarto trimestre de 2019), en Barcelona (10.336), Valencia (7.932) y Málaga (5.983).
Una de las consecuencias de este fenómeno, es la reducción de la oferta de viviendas de alquiler residencial de larga estancia, lo que también contribuye al aumento de los precios. Los barrios de València más afectados por la pérdida de oferta de alquiler residencial son los del centro histórico. Así, en El Mercat el 18,3% de la vivienda ya es alquiler turístico, en la Seu el 12,7% y en el Carme el 9,8%.
Los precios de venta de viviendas en las zonas turísticas de las 6 ciudades ReviTUR se ha elevado desde 2010 un 9,1% coincidente con el aumento de la presión de las VUT, mientras en el resto de la ciudad el incremento se ha limitado al 0,5%.
Así, el 77% de los vecinos y vecinas de las barrios más afectados por presencia de apartamentos turísticos manifestan que las Vut han encarecido el acceso a la vivienda y un 68,4% que además han encarecido la vida en el barrio, y un 52,2% que, como consecuencia de ello, han acabado expulsando a los residentes del barrio.
En esta línea, el Tribunal Supremo se ha pronunciado recientemente para dar la razón al Ayuntamiento de Palma de Mallorca y avala de esta forma que el Consistorio pueda prohibir en toda la ciudad los alquileres turísticos en viviendas plurifamiliares: “Se cuestiona el Ayuntamiento recurrente si es proporcionado que toda la ciudad pueda llegar a ser un alojamiento turístico. Así, parece desprenderse de la sentencia. Y esta conclusión no puede ser compartida ni confirmada por este Tribunal”, dice el fallo.
1