Las recientes sentencias del Tribunal Supremo y de Estrasburgo tanto sobre el carácter retroactivo de las cláusulas suelo como de la obligación de los bancos de correr con los gastos de establecimiento de una hipoteca, no invalidan una serie de cláusulas que pueden llegar a parecer tremendamente agresivas con el cliente.
Si este las entiende, y así lo declara ante notario, y las acepta firmando la hipoteca, le serán de obligatoria aplicación en caso de que sea necesario. Por ello, es muy importante saber cuáles son las cláusulas más importantes que nos pueden aparecer en el contrato de concesión de una hipoteca, qué implican y a qué límites legales están sujetas.
1. Cláusula de penalizaciones por demora
Una fuente de disgustos para muchos usuarios durante la pasada burbuja inmobiliaria fueron las penalizaciones por demora una vez que se dieron cuenta de que no podían cumplir con los plazos mensuales de devolución de la hipoteca. De repente, se hicieron valer en los contratos las cláusulas de penalización por retraso, que hasta entonces habían estado convenientemente ignoradas o escondidas.
La cláusula de penalización por demora marca el porcentaje que se pagará adicional en las siguientes mensualidades para compensar la penalización, o bien el aumento del interés nominal pactado como castigo por el retraso. La ley hipotecaria estipula claramente que la penalización nunca puede ser superior a tres veces el interés legal del dinero y solo puede devengarse sobre el monto pendiente de pago.
2. Tipo de interés nominal
En toda concesión hipotecaria se añade un porcentaje a la cantidad de dinero a devolver que es el beneficio real del banco, lo que este cobra por prestarnos el dinero. Lo denominamos interés o tipo de interés nominal. Existe lógicamente una cláusula que especifica cuál será el aplicado a nuestra devolución, y puede ser un porcentaje fijo, otro variable referenciado a algún índice o mixto, donde hay una parte fija y otra variable, que es el más común. Son de sobra conocidas las polémicas por las hipotecas con interés variable o mixto basado en índices como el IRPH o el valor de las monedas extranjeras o hipotecas multidivisas.
El índice más empleado en España es tradicionalmente el Euribor, que actualmente está en valores negativos y se basa en el precio al que los bancos europeos se prestan dinero entre ellos. Es el más recomendable, aunque en el pasado ha sido manipulado por varios bancos y las autoridades europeas se plantean cambiarlo por un nuevo índice denominado Euribor Plus, lo que genera incertidumbre.
De todos modos, en una hipoteca siempre deberemos basarnos en el interés TAE, que es el compendio del interés nominal más el coste de todas las cláusulas y comisiones que pagamos, y por tanto el más realista. La mejor opción antes de firmar nada es comparar distintas ofertas hipotecarias.
3. Cláusulas suelo
Las polémicas cláusulas suelo, por las que el banco puede fijar un tope a una eventual bajada del interés nominal, de modo que aunque este siga bajando nosotros debamos pagar un monto más alto, son de legal aplicación siempre y cuando el cliente haya sido debidamente informado de las mismas, se dé por enterado del mecanismo que las regula y las acepte al firmar la hipoteca.
Las sentencias recientes sobre estas cláusulas hacían referencia a la falta de información clara sobre las mismas que habían imperado en años pasados. Por lo tanto, es muy recomendable conocer claramente cuáles son las condiciones que nos propone el banco en este campo y decidir si nos interesan o no.
4. Cláusula sobre estudios de viabilidad
La entidad crediticia puede pedir un porcentaje por las gestiones que realiza a la hora de estudiar aspectos como la solvencia del cliente o la viabilidad de la operación. Tenemos que saber que, si finalmente no nos conceden la hipoteca, no nos pueden cobrar esta comisión, pero sí otros gastos asociados si el banco ha tenido que pagar a otras empresas, aunque esto solo sucederá en el caso de que lo haya pactado previamente con el cliente.
5. Cláusula de penalización por cancelación adelantada
El banco deja de ganar dinero si un cliente le devuelve de manera anticipada una parte del capital o si le paga todo lo que debe y da por finalizada la hipoteca. Por eso la entidad incluye una cláusula donde se pactan unas comisiones que penalizan esta práctica.
6. Cláusula de penalizaciones por desistimiento
Tenemos derecho a un plazo de 14 días durante los cuáles podemos echarnos atrás y desistir de la hipoteca, y según la ley no se nos puede penalizar dentro de este plazo salvo en la devolución de la parte proporcional al tiempo transcurrido desde que nos prestaron el dinero hasta que lo devolvemos. Pero una vez pasado este tiempo, el banco puede incluir una cláusula penalizándonos si desistimos, ya que se consideraría una cancelación adelantada de la hipoteca.