¿Es legal prohibir las banderas de los balcones mediante una cláusula en los contratos de alquiler?
Eric, lector de eldiario.es, nos ha escrito en referencia en una noticia aparecida en La Vanguardia en el que se explica que en el último año aproximadamente la mitad de los contratos de alquiler firmados en Catalunya contiene la llamada “cláusula anti-banderas”, por la cual se prohíbe al futuro arrendatario de un piso o inmueble colgar una bandera, no importa del signo que sea, en la fachada, los balcones o las ventanas.
La noticia de La Vanguardia explica que la información procede del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona-Lleida, que “aconseja a los administradores que añadan ya esta cláusula a los nuevos contratos, porque para colgar una bandera, insisten, hay que tener el permiso de la comunidad”. En concreto, Eric quiere saber si incluso aceptando esta cláusula en el contrato, la misma no supone una vulneración del derecho fundamental a la libertad de expresión y por tanto se la podría considerar una cláusula abusiva y nula.
¿Qué dice la ley sobre colgar banderas?
El artículo 553-1 del Código Civil de Cataluña, hace la siguiente definición respecto del régimen jurídico de la propiedad horizontal: “El régimen jurídico de la propiedad horizontal confiere a los propietarios el derecho de propiedad en exclusiva sobre los elementos privativos y en comunidad con los demás en los elementos comunes”. Cabe pues interpretar, así lo especifica el ordenamiento, que la fachada del edificio, que es definido como elemento común, y por tanto es propiedad y responsabilidad comunal.
En consecuencia, las decisiones sobre lo que se pueda hacer o no hacer en ella, en lo cual se incluye la cuelga de banderas pero también la colocaciones de carteles comerciales, toldos, etc., corresponden a la comunidad de vecinos. Esta deberá aprobar, por mayoría cualificada y en Reunión de Junta, la decisión de permitir o prohibir cualquiera de estas acciones, siempre que no contravengan la normativa municipal, en cuyo caso la instancia superior será el ayuntamiento de la localidad.
Por lo tanto, debe ser la comunidad la que se ponga de acuerdo sobre si se permiten o no colgar banderas de balcones y ventanas, tal como vemos hoy en tantas calles y localidades no solo de Catalunya sino de toda España. Es más, no cabe consentimiento tácito al respecto (por defecto) y mientras no haya acuerdo por Junta, la cuelga de banderas no es legal y la persona propietaria de la misma puede ser conminada a retirarlas sin riesgo de vulnerar su derecho a la libertad de expresión.
La razón es que la fachada no es de su propiedad exclusiva ni pertenece al espacio público, lugares donde, según este escrito del magistrado del Tribunal Supremo Luis-María Díez-Picazo, son los propios para ejercer los derechos fundamentales. Es importante subrayar que en este aspecto, la norma catalana no se diferencia de la de otras comunidades y por tanto puede hacerse extensible al resto del país.
Pero, ¿qué sucedería si una comunidad -como es probable que haya más de una- aprueba en Junta de Vecinos la colocación de banderas en la fachada y acontece que uno o varios de los inquilinos están sujetos a una cláusula antibanderas? ¿Pasa en tal caso la fachada a ser un espacio equivalente al público y por tanto ven mermados estos inquilinos sus derechos fundamentales?
Disparidad de opiniones entre los expertos
Hemos consultado a dos expertos, Carlos Sánchez Almeida y David Bravo, que si bien están de acuerdo en que es una cuestión muy abierta y sujeta a debate, expresan visiones diferentes sobre el valor de la cláusula. Para Sánchez Almeida, del Bufete Almeida, “la cláusula sería válida siempre y cuando el inquilino la acepte por propia voluntad y con conocimiento de sus consecuencias”.
Sánchez Almeida esgrime que “si aceptamos en los contratos de trabajo ciertas renuncias a derechos fundamentales, como es el caso de la privacidad del correo electrónico cuando este está alojado en servidores de la empresa, no veo por qué en una relación más igualitaria como es la que se establece entre el propietario de un piso y la persona que aspira a ocuparlo mediante relación contractual, se vulnere el derecho a la libertad de expresión al pedir la renuncia expresa a un modo concreto de ejercerla, como es colgar banderas en un espacio común”.
Por su parte David Bravo asegura que “sin negar que el argumento contrario al mío también podría ser perfectamente válido, pues es un tema que tiene mucho debate detrás, mi punto de vista es que en este caso -la comunidad aprueba que se cuelguen- sí se vulnera un derecho fundamental con la cláusula y por tanto la misma debería considerarse como nula”.
Bravo no niega la voluntariedad de aceptación de la misma y su conocimiento, pero esgrime la “fuerza negociadora” del propietario, que le otorga un grado de superioridad en la negociación que en determinados casos puede ser determinante como elemento de presión. Según el abogado, en el actual contexto de crisis de la vivienda de alquiler, este tipo de cláusulas pueden suponer para el inquilino un dilema entre renunciar al derecho a la libertad de expresión o quedarse sin opción a una vivienda.
Bravo finalmente explica que existen sentencias del Tribunal Supremo donde se anulan contratos y cláusulas por situaciones de falta de igualdad entre las partes que llevan a la más débil a su aceptación a la fuerza. Un ejemplo sería esta de 22 de diciembre de 2008, en la que anula un contrato de la SGAE con un particular porque el mismo atenta contra el derecho fundamental de libre asociación al ser la entidad gestora de derechos “un monopolio de facto”.
