Dejar la vivienda a los hijos: ¿herencia o donación en vida?

No son pocas las personas que ahora rondan o superan los 70 años y que han acumulado un cierto patrimonio a lo largo de su vida, sea este mayor o menor, incluso a pesar de las magras pensiones que reciben en muchos casos.

Por otro lado, sus hijos y nietos afrontan una situación económica y laboral cada vez más complicada en España, por lo que es normal que los progenitores se planteen si supone una ayuda transmitirles patrimonio en forma de donación.

Dicho de otro modo: ¿qué es mejor, hacer testamento en favor de los hijos o realizar una donación en vida de ciertas partes del patrimonio que tal vez no son fundamentales para el sostenimiento económico de los donantes?

En el primer caso los herederos deberán a esperar para recibir la transmisión patrimonial a la muerte de los padres. En el segundo, tal vez la donación de algún bien inmueble o económico –pueden ser acciones, dinero, etc.– les permita adquirir una liquidez con la que comprar su propia vivienda en caso de que su economía no se lo permita, dada la creciente inflación en el precio de la vivienda de las principales ciudades.

Ahora bien, el problema está mayormente en los principales tipos impositivos de cada variante. Pero como explica el abogado Ferran Gispert, titular del bufete Gispert Legal, “la respuesta a la pregunta no puede ser una sola, sino que dependerá de las circunstancias y estructura de cada familia, así como de la comunidad autónoma en la que se realiza la acción, ya sea la sucesión o la donación”.

¿Qué impuestos se deben pagar?

1. Impuesto de Sucesiones y Donaciones

En ambos casos hay un impuesto del que no nos podremos librar si somos receptores, aunque su fiscalidad es variable: el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. “Este impuesto tiene una serie de exenciones y no son las mismas en un caso que en otro”, matiza Gispert.

Según la Ley de Sucesiones y Donaciones, en el caso de las herencias hay una ley estatal que fija una reducción del 95% para cónyuges y descendientes en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, siempre que se trate de la transmisión de la vivienda habitual y hasta un importe de 122.606 euros.

A partir de ahí, el Estado deja que cada comunidad autónoma aplique sus propias normas fiscales, “que en muchos casos suelen ser bonificaciones según una casuística prefijada por el valor del inmueble, el grado de parentesco y el destino que se le piensa dar al bien”, explica el abogado. El mismo aconseja “consultar cómo se aplica este impuesto en cada comunidad autónoma, pues la variabilidad es enorme”.

En el caso de las donaciones el Estado no prefija una fiscalidad mínima para este impuesto y dependerán de cada comunidad autónoma los topes y bonificaciones que se fijen, según el tipo de bien en donación, la edad del receptor, el fin del bien, etc.

“De nuevo es muy recomendable estudiar la fiscalidad de cada comunidad porque varía de un extremo a otro”, explica Gispert. En este artículo se explican las peculiaridades de cada comunidad autónoma respecto a las excepciones en el impuesto de donaciones.

2. Impuesto de Plusvalías

Pero el Impuesto de Sucesiones y Donaciones no es el único que debe preocupar a herederos y receptores de donaciones, porque en el caso de bienes inmuebles también conviene contar con la plusvalía, que es un impuesto sobre el incremento del patrimonio que experimentan al recibir un bien.

“En muchos casos, para patrimonios medios, que suelen estar por debajo de los dos millones de euros, el monto de este impuesto es superior a lo que se debe pagar por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, ya que con las exenciones dicho impuesto suele ser manejable”, apostilla este experto legal.

La base imponible de este impuesto se calcula en función del valor catastral del suelo donde se radique el bien inmueble, de los años transcurridos desde que el donador o fallecido adquirió el inmueble, con un límite de 20 años, y de un coeficiente.

Sea el ayuntamiento que sea, este coeficiente no puede exceder del:

Los años que hayan transcurrido de posesión se multiplicaran por el coeficiente para obtener un porcentaje, que a su vez se multiplicará por el valor catastral para obtener la base imponible. Una vez conseguida esta, la misma se multiplicará por el tipo impositivo que cada ayuntamiento estime, ya sea el 20, 21, 23, 26%, etc.

3. IRPF

Finalmente, conviene no olvidar que los donantes también deberán pagar un impuesto por hacer una transmisión patrimonial, y no menor. Se trata de anotar en su declaración de la Renta la transmisión como si fuera una compraventa en la que el donante –el transmisor de una herencia no, por razones obvias– ha generado un beneficio.

Es decir, como si hubiera vendido el piso y hubiera obtenido un aumento de patrimonio. El mismo se calcula por la diferencia entre el valor de adquisición del bien inmueble y su valor en el momento de la transmisión.

Si es positiva, se le aplicará un impuesto por tramos que en total puede rondar el 21% y que puede suponer un obstáculo importante a la donación.

¿Cuándo es ventajosa la donación?

A tenor de lo dicho podría parecer que el testamento es generalmente menos gravoso que la donación, especialmente para los padres, y que la ventaja de cada modalidad varía mucho según la comunidad.

Pero Gispert no está de acuerdo del todo: “en patrimonios de menos de dos millones de euros realmente los gravámenes van a ser los mismos para los donatarios o bien si son herederos”.

Pero añade que “en patrimonios mayores, siempre en función de la parte del patrimonio que se quiera donar, y a qué número de hijos, quizás es mejor esperar a heredar”. “Otra cosa es ser donante”, puntualiza, “pero aquí entraríamos en las cuestiones de si tú quieres ayudar a tus hijos en vida o no, que no solo se compensa por los costes económicos, aunque desde luego tienes que estar seguro de que vas a poder afrontar la carga impositiva que se te va a aplicar”.

Por otro lado, el abogado explica que las donaciones se pueden programar para realizarlas progresivamente, de modo que sean menos costosas para ambas partes, y lo mismo sucede con las herencias: “si tienes un capital importante o, por ejemplo, tienes un capital basado sobre todo en bienes inmuebles, es casi obligatorio que te plantees una planificación de la herencia para poder dejar a tus herederos dinero líquido con que pagar los impuestos”.

También cita el ejemplo de cuando se dejan bienes inmuebles a varios herederos a la vez, lo que suele ser fuente de conflictos respecto al fin que se le dé a dichos inmuebles: “en algunos casos es mejor buscar la manera de otorgar bienes inmuebles segregados a cada hijo, aunque su valor sea menor que el del único inmueble inicial”.

Ahora bien, la donación puede tener sus ventajas por ser una transmisión tanto escalable como reversible y sujeta a distintas bonificaciones que los asesores fiscales conocen.

En cuanto a su escalabilidad, conviene tener en cuenta que podemos hacer una donación parcial en la que el o la donante cede la titularidad de la vivienda pero se reserva el uso y disfrute (usufructo) de la misma en vida, lo que le otorga el derecho de administración de la misma. Solo tras su fallecimiento el receptor o receptora consolidará su propiedad.

La ventaja de esta fórmula para personas mayores de 65 años es que, por un lado, donan su vivienda habitual y aseguran la herencia de sus hijos, pero por otro el régimen de bonificaciones les libra de pagar el aumento patrimonial en el IRPF.

En cambio los hijos no estarán exentos de los pagos impositivos correspondientes, pero a la muerte del o la progenitora, consolidarán la propiedad sin pagar más impuestos.

Otra ventaja adicional es que mientras las herencias se pagan donde reside el transmisor, las donaciones de bienes inmuebles tributan donde estén, de modo que si tenemos bienes en comunidades de fiscalidad más favorables que la nuestra, podemos donarlos a los hijos sin tanto castigo impositivo.

Finalmente, hay que hacer notar que la donación es reversible si se hace constar en el documento, lo que permite asegurar que los hijos cumplirán con determinadas condiciones –como hacerse debidamente cargo de los padres, otros mayores o menores dependientes, o de los bienes recibidos, etc– si no quieren que se les retire la titularidad, al menos en vida del donante. Incluso después podría modificarse la donación en favor de otra persona.