El Ayuntamiento de Madrid se propone ilegalizar casi toda la oferta profesional de viviendas turísticas

El Ayuntamiento de Madrid prepara una regulación para los alojamientos turísticos. Llega tarde y lo hace —ante la inacción de la Comunidad de Madrid, que es quien tiene las competencias sobre turismo— por la vía de la normativa urbanística. Y, por eso y por la especial dificultad del gobierno de la ciudad para explicarse, llega de forma complicada de entender; lo que provocará, sospecho, dificultades que trataré de contar en este texto. Pero lo primero es decir de qué va la cosa. En resumen: el gobierno de Ahora Madrid pretende prohibir el cambio de uso residencial a hospedaje dentro de la M30 (y alguna zona alrededor), tanto para hoteles y edificios completos de apartamentos como para viviendas de uso turístico (VUT) que se quieran ofrecer más allá de los 90 días que de momento establece la regla regional. Es decir, es una normativa estricta y coherente con el (fatal) estado de la oferta de vivienda en Madrid y con las legislaciones que se están estilando por todo el mundo. Una normativa en la que hay algunas excepciones que también trataré de contar aquí abajo (y que también traerán complicaciones a comentar).

Lo que se presentó ayer en la Mesa de Turismo a grupos políticos, agentes del sector y asociaciones vecinales es un borrador de algo llamado Plan Especial de Implantación de Uso de Hospedaje (PEH) que se sirve del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) para establecer límites a los usos de alojamiento en distintas zonas de la capital. Según datos recogidos en el diagnóstico del borrador para mostrar la necesidad de la norma, un 45,71% de la población del distrito Centro es turista (17,64% alojados en VUT y 27,07% en hoteles).

Por eso, en la propuesta hay una zonificación que divide el mapa en cuatro áreas con distintos matices de restricción. El área 1 es ese distrito Centro sobresaturado; el área 2 es el resto del centro histórico; el área 3, lo que queda de la almendra y algunos barrios limítrofes en los que los técnicos de Desarrollo Urbano Sostenible consideran que puede haber peligro de saturación; y el área 4, el territorio municipal que queda. Y aquí ya se puede meter el primer pero: se echa de menos mayor protección de barrios como Usera, Carabanchel y Vallecas que están a pocas paradas de metro del centro, que ya están golpeados duramente por la crisis de oferta y que pueden sufrir aún más saturación por causa de quienes decidan sacar sus VUT de las zonas más protegidas para llevarlas allí.

Lo que se propone hacer el gobierno de Ahora Madrid, en general, es prohibir el cambio de uso residencial a terciario, es decir, “proteger el derecho constitucional a la vivienda”. En el caso de hoteles y edificios enteros dedicados a alojamientos turísticos (apartamentos o VUT) no se darán más licencias en las tres primeras áreas, salvo excepciones: en ejes con tolerancia a este tipo de usos (unas pocas calles y avenidas comerciales ya bastante saturadas de hoteles) y en edificios cuyas condiciones higiénicas no permitan el residencial (las condiciones son más severas para este uso que para el hotelero). En el caso de las VUT en parte del edificio (pisos enteros en oferta en plataformas como Airbnb), en el área 1 sólo se permitirán, como establece ya una norma del PGOU, las que dispongan de acceso independiente (siempre que no dé a la calle para no normalizar los bajos). Fuera de este distrito Centro, se permitirán las que tengan acceso independiente (que puede ser a la calle) y otras, siempre que no superen el 10% de la superficie edificada.

Los límites, las excepciones y sus peros

¿Qué significa todo esto si finalmente prospera? Que (casi) todo lo que tenga licencia de actividad económica se queda con ella y lo que no, no la va a tener, aunque esté operando ahora mismo en el mercado. O sea, que los hoteles y edificios de apartamentos que ya están normalizados podrán seguir con lo suyo y que no habrá nuevos salvo en calles concretas o que se instalen en inmuebles con licencia de uso terciario en curso. Y que las VUT profesionales serán casi todas ilegales, incluso las ya existentes, y sólo podrán operar las que cumplan con los 90 días que dice, de momento, la norma regional. Y a partir de aquí empiezo con las curvas.

En primer lugar, eso de la normativa de la Comunidad de Madrid. El gobierno que antes dirigía Cifuentes y ahora le ha tocado a Garrido está tramitando una nueva regulación a la que está planteando alegaciones todo quisque y de la que nadie sabe cómo acabará saliendo ni cuándo. Pero su resultado final, a pesar de que el Ayuntamiento está siendo muy cauteloso para mantener su regulación en el entorno urbanístico y no entrar en el turístico, puede hacer cambiar el plan municipal. En segundo lugar, el plan municipal también puede cambiar bastante hasta que se apruebe. Ahora Madrid pretende firmarlo en junio y tenerlo en marcha a finales de año pero aún tiene que recabar propuestas de los distintos grupos de interés (y presión) y conseguir que al menos otro grupo del consistorio lo apoye (presumiblemente el PSOE, que está por esta labor, pero quién sabe).

Finalmente, el tema de la complejidad y las excepciones. Se entiende que las normativas urbanísticas tienen que estar sustentadas técnicamente y soportar las diversas necesidades de la ciudad pero, al menos en materia de regulaciones de alojamientos turísticos, lo poco que está funcionado por ahí fuera (San Francisco, quizás Amsterdam, ya veremos si Barcelona) es muy concreto y no deja mucho hueco a interpretaciones. ¿Por qué? Porque, a pesar de lo que dijo el Coordinador General de la Alcaldía, Luis Cueto, en la Mesa de Turismo, cuando se legisla se tiene que pensar también en cómo se aplicará la disciplina de esa legislación. Y más en este tema en el que tanto las plataformas como los gestores de VUT demuestran una capacidad casi infinita para escaquearse de las regulaciones. Las complejidades y las excepciones son una puerta abierta para la confusión, la inseguridad jurídica, los recursos y las complicaciones a la hora de aplicar mecanismos de vigilancia y sanción.

Si Madrid quiere recuperar el tiempo perdido y ponerse al día en materia de normativa en este tema, y aprovechar para dar una imagen de firmeza a los operadores, a los vecinos y a otras urbes de España y el mundo, ¿qué problema hay en extender la regulación sin excepciones a toda la ciudad?

El Ayuntamiento de Madrid prepara una regulación para los alojamientos turísticos. Llega tarde y lo hace —ante la inacción de la Comunidad de Madrid, que es quien tiene las competencias sobre turismo— por la vía de la normativa urbanística. Y, por eso y por la especial dificultad del gobierno de la ciudad para explicarse, llega de forma complicada de entender; lo que provocará, sospecho, dificultades que trataré de contar en este texto. Pero lo primero es decir de qué va la cosa. En resumen: el gobierno de Ahora Madrid pretende prohibir el cambio de uso residencial a hospedaje dentro de la M30 (y alguna zona alrededor), tanto para hoteles y edificios completos de apartamentos como para viviendas de uso turístico (VUT) que se quieran ofrecer más allá de los 90 días que de momento establece la regla regional. Es decir, es una normativa estricta y coherente con el (fatal) estado de la oferta de vivienda en Madrid y con las legislaciones que se están estilando por todo el mundo. Una normativa en la que hay algunas excepciones que también trataré de contar aquí abajo (y que también traerán complicaciones a comentar).

Lo que se presentó ayer en la Mesa de Turismo a grupos políticos, agentes del sector y asociaciones vecinales es un borrador de algo llamado Plan Especial de Implantación de Uso de Hospedaje (PEH) que se sirve del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) para establecer límites a los usos de alojamiento en distintas zonas de la capital. Según datos recogidos en el diagnóstico del borrador para mostrar la necesidad de la norma, un 45,71% de la población del distrito Centro es turista (17,64% alojados en VUT y 27,07% en hoteles).