Cómo la vivienda asequible en suelo público ha acabado en manos privadas en Madrid o el País Vasco

La experiencia de ceder la gestión de suelo público a cooperativas o promotoras privadas durante un largo periodo a cambio de que construyan viviendas asequibles, como el Ministerio de Fomento pretende llevar a cabo, no es una fórmula novedosa, aunque normalmente la batuta la han llevado comunidades autónomas y ayuntamientos, y esta vez es el gobierno central.

Se calcula que en España se han construido entre 60.000 y 100.000 viviendas protegidas anuales en los últimos 30 años. Y sin embargo en su inmensa mayoría han pasado a manos privadas, con lo que España es uno de los países europeos como menor parque público (según un informe de la Fundación Alternativas, un think tank próximo al PSOE, son tan solo el 1,5% del parque nacional de 25,5 millones). Y la fórmula de la cesión de suelo público a promotores o cooperativas para la construcción no ha sido ajena a esta tendencia.

Según explicó este miércoles el ministro de Fomento en funciones, José Luis Ábalos, el adjudicatario, empresa o cooperativa, habrá de construir las viviendas y gestionar y recibir, durante un plazo de alrededor de cincuenta años, los alquileres correspondientes. Una vez terminado el periodo de medio siglo, las viviendas volverían a ser patrimonio público, mientras que el suelo (que en principio va a ser el de la sociedad estatal SEPES) no dejaría de ser propiedad del Estado en ningún momento, según asegura el Ministerio. La iniciativa se enmarca en el “Plan 20.000”, con el que el Ejecutivo socialista pretende “poner a disposición” ese número de inmuebles para alquiler asequible.

Pero ¿cómo garantizar que no llegará otro gobierno en ese periodo y acabará vendiendo a particulares o empresas ese patrimonio público, por ejemplo en un momento de crisis en el que haga falta aumentar los recursos y la liquidez de la administración? Es lo que ocurrió, por ejemplo, en el caso del “Plan 18.000” del Ayuntamiento de Madrid. A mediados de los años 80, el consistorio otorgó el derecho de superficie de viviendas edificadas sobre 816.100 metros cuadrados públicos, prácticamente en todos los distritos madrileños. Se edificaron 8.559 viviendas protegidas, de ellas 4.899 de régimen general y 3.660 de régimen especial. Además, se construyeron 2.107 plazas de garaje y locales.

El dominio sobre los edificios construidos se dividió entre el Ayuntamiento, titular del suelo, y los residentes en las viviendas, legalmente denominados “superficiarios” por ostentar exclusivamente un derecho sobre lo construido en la superficie. Según el pliego de condiciones, sus derechos se mantendrían durante 75 años, y después volverían al ayuntamiento.

Hasta que en 2010, con Alberto Ruíz–Gallardón como alcalde, los arrendatarios pudieron adquirir los inmuebles con un Programa de Enajenación de Suelo aprobado por el Ayuntamiento. Ese año el precio de la vivienda llevaba tres ejercicios cayendo en España, y fue un modo de que la administración hiciera caja, aunque con ello perdiera patrimonio para un futuro parque público.

Un caso parecido se vivió en el País Vasco, donde también se otorgaron derechos de superficie y alquiler por 75 años en alrededor de 20.000 viviendas a una especie de “inquilinos vitalicios” de vivienda pública a los que, a la postre, se les dio en varias ocasiones la opción de comprar la vivienda plenamente. Según el interventor municipal Fernado Urruticoechea, que fue encargado por el gobierno vasco de hacer un análisis del parque de vivienda pública que el estado traspasó a la comunidad autónoma en 1987, este tipo de medidas son “un fraude”. “La experiencia nos dice que eso no funciona y que se acaba convirtiendo en una apropiación privada de lo público”, afirma. Tanto en el caso de Madrid como en el del País Vasco eran viviendas en las que se vendió a los adjudicatarios el derecho de superficie, es decir, lo que está sobre el suelo, pero acabaron teniendo el derecho de comprar también los solares. En estos casos los beneficiarios fueron particulares.

Barcelona: A la busca de una solución

El ayuntamiento de Barcelona usan desde hace años la fórmula que llaman promoción delegada, es decir, cedida a privados, ya sean cooperativas o promotores inmobiliarios, para su construcción y gestión, en este caso por un plazo de 75 años. Durante el mandato del alcalde Xavier Trías, pasaron por el pleno 21 solares para hacer 1.088 viviendas de los que dos fueron promoción delegada.

Con Ada Colau, la anterior legislatura se aprobaron promociones de vivienda asequible en 43 solares, 18 en régimen de promoción delegada y 24 directamente construidas por la empresa municipal de vivienda del ayuntamiento. En total, 2.122 viviendas de alquiler social o asequible, explican fuentes municipales.

Preguntados sobre cómo van a evitar que un futuro gobierno de otro color acabe vendiendo ese suelo ahora cedido, algo que en la actualidad podría ocurrir, el Ayuntamiento asegura que está negociando con la Consejería de Territorio y Sostenibilidad de la Generalitat que se incluya la calificación pública permanente de este tipo de promociones, así como de las de suelo privado pero protegidas, tanto de suelo como de vuelo (esto es, de lo que se construye en él). “Si lo conseguimos, será un elemento clave para evitar la venta de la vivienda o de los suelos protegidos, porque el precio nunca podrá ser libre y, por tanto, el incentivo del pelotazo o los beneficios exorbitantes no existiría”, afirma la concejal de Vivienda, Lucía Martín.

Dentro de la promoción delegada en Barcelona hay diferentes casuísticas. Las cooperativas de propiedad colectiva y no especulativa (como la conocida La Borda, en el barrio de Sants) pagan un canon simbólico o incluso tienen ayudas, también para encontrar vías de financiación alternativa. Distinto es si la cesión es a una sociedad mercantil con lucro limitado o a una cooperativa clásica, a las que se hace pagar un canon.

Cuando pasen 75 años, el ayuntamiento (que en principio seguirá siendo propietario de los suelos) tendrá derecho de compra preferente sobre los edificios para el parque público. “Nos parece muy bien que el Ministerio finalmente se decida apostar por esta fórmula. Es necesario trabajar con el sector privado que esté dispuesto a tener un lucro limitado y a trabajar a largo plazo. Un sector que en este país, en contraste con lo que sí ocurre en otros de Europa, no existe porque no hay una arquitectura normativa y financiera que lo facilite”, opina Martín. Pero pone una salvedad: “ojo, hay que ver qué condiciones le pones a los promotores privados, porque tú puedes otorgar un derecho de superficie prácticamente para regalarle a privados con ánimo de lucro la posibilidad de construir, e impedir que cooperativas pequeñas con cesión de uso se metan en esos paquetes de suelo. Hay que mirar con lupa qué condiciones le pones a cada uno”.

A su juicio, el Gobierno, que es quien tiene las competencias, debería aplicar cambios en su política fiscal, financiera y presupuestaria para ayudar a generar un sector que hoy es prácticamente inexistente dispuesto a invertir en alquiler asequible para obtener un lucro limitado, como en otros países como Austria, Alemania o Francia. En ese último país existe una banca pública que se dedica a financiar este tipo de iniciativas.

Las constructoras, interesadas pero con condiciones

Las patronales de la construcción y las socimis han recibido con interés el anuncio de Ábalos, que en todo caso depende del resultado de las próximas elecciones. Eso sí, según informa Cinco Días, esperan una mayor concreción, que incluya cambios legislativos, fiscales y, sobre todo, seguridad jurídica para la inversión privada. Por ejemplo, reclaman un IVA reducido y creen que el plazo de 50 años de cesión es corto en comparación con otras experiencias en las que se alarga hasta los 75 o 90 años.

Para Jaime Palomera, del Sindicato de Inquilinas de Barcelona, en todo caso la cifra de 20.000 viviendas para alquiler asequible en todo el Estado es “realmente irrisoria”. “Si dijeran que van a hacer 20.000 públicas al 100% también sería cifra nimia pero al menos se podría defender más fácilmente”, opina.