Los expertos señalan que el Plan de Vivienda del Gobierno impulsará una mayor subida de precios

El Plan de Vivienda 2018-2021 que se va a aprobar en las próximas semanas es la principal herramienta política con la que el Gobierno debe tratar de responder a los retos del cambio de ciclo que parece estar experimentando el sector inmobiliario en España. Tras unos años de caída de precios, éstos vuelven a calentarse con fuerza en zonas como Madrid y Barcelona, tanto en compra como, sobre todo, en alquiler. 

Según datos de la tasadora Tinsa, los precios de venta crecieron un 4,2% en 2017 en toda España. Donde más subieron fue en Madrid (17,1%), y Barcelona (14,8%). El mantra que repiten los expertos es que no se puede hablar de nueva burbuja y que el coste aún está lejos del alcanzado en los peores años del boom del ladrillo. Por su parte, los precios del alquiler han vivido un repunte durante 2017 del 18,4%, lo que ha dejado el metro cuadrado en 9,7 euros al mes, según idealista.

Unas cifras porcentuales que están lejos de las subidas salariales de este ejercicio (un 1,41% según los datos del Ministerio de Empleo y Seguridad Social sobre alzas pactadas en convenio). Aún así, la compraventa de viviendas se aceleró un 14,6%  en 2017 respecto al año anterior y sumó 464.423 transacciones, con lo que encadenó cuatro años consecutivos en positivo y se anotó su mayor avance desde 2007, según los datos que publicó el INE esta misma semana.

En este contexto, el ministro de Fomento, Íñigo de la Serna, ha anunciado la inminente aprobación del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, que entrará en vigor el día después de su publicación en el BOE y cuya aplicación tendrá carácter retroactivo desde el 1 de enero. Un plan en el que se contemplan ayudas a la compra de vivienda para jóvenes y al alquiler para colectivos desfavorecidos, pero que según los grupos de la oposición no resuelve el problema de la vivienda en España, e incluso puede ser contraproducente. Según expertos que vivieron anteriores subvenciones y burbujas, las ayudas a la compra no parecen una buena idea y pueden servir para elevar los precios. También hay dudas sobre la financiación real del plan, que por el momento no está dotado presupuestariamente.

Principales medidas: ayudas a menores de 35 años para comprar y a diversos colectivos para alquilar 

Según el borrador que se ha sometido estos meses al trámite de audiencia, el nuevo plan contempla una ayuda a la compra de vivienda de hasta el 20% del precio del piso que se adquiera (con un máximo de 10.800 euros) para jóvenes de menos de 35 años e ingresos inferiores a tres veces el IPREM (537,84 euros/mes por tres, es decir, 1.631,52 euros al mes).

En cuanto al alquiler, se dirigen también a estos jóvenes, a mayores de 65 años y personas afectadas por desahucios, que podrán recibir ayudas de hasta el 50% del importe del alquiler de un piso.

Además, esta ayuda al alquiler se podrá pedir para viviendas que supongan rentas mensuales de hasta 900 euros, frente al máximo de 600 euros fijado en el anterior plan, que en la actualidad se encuentra prorrogado, para adecuarlo así al encarecimiento de este tipo de vivienda.

Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, señala que “se trata de un plan decepcionante por varios motivos. Por una parte recurre de nuevo a viejas fórmulas con la puesta en marcha de ayudas a los jóvenes para la compra de una casa generando la falsa expectativa de que todo el mundo debe ser propietario. Además incentiva otra vez el endeudamiento masivo por parte de los más jóvenes”.

“Dar ayudas directamente a jóvenes menores de 35 años para alquilar una casa (una medida que por cierto ya puso en funcionamiento el Gobierno de Zapatero y que el PP criticó duramente y posteriormente derogó) provocará un aumento artificial del precio del alquiler”, insiste Encinar.

De su lado, las personas afectadas por desahucio contarán con hasta 400 euros al mes para pagar un alquiler, y los mayores podrán contar también con ayudas de hasta 200 euros mensuales para atender el pago de facturas de suministro (agua, luz, gas o de comunidad). Todas estas ayudas son gestionadas por las comunidades autónomas, que son las que tramitan las solicitudes.

Pero además, los promotores inmobiliarios que se dediquen al alquiler social también pueden optar a “una ayuda directa, proporcional a la superficie útil de cada vivienda, hasta un máximo de 350 euros por metro cuadrado de superficie útil de vivienda. La cuantía máxima de esta subvención no podrá superar el 50% de la inversión de la actuación, con un límite máximo de 36.750 euros por vivienda”.

También contempla ayudas a los propietarios de vivienda para acometer mejoras en la eficiencia energética y la sostenibilidad, con una cuantía máxima de la subvención a conceder por vivienda unifamiliar que no podrá superar los 12.000 euros ni el 40% de la inversión subvencionable.

Fuentes del sector inmobiliario recuerdan que las subvenciones no son la mejor política de ayuda en un momento de subida general de los precios porque los “vendedores trasladan la cuantía de la subvención al precio final del inmueble, de manera que impulsan aún más los precios. Es sorprendente que el Gobierno opte por una medida así porque ya ha ocurrido con anterioridad en nuestro país”. 

En este sentido, el consejero delegado de la Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno, señaló que es más partidario de que “el mercado funcione libremente” porque las ayudas para la compra y el alquiler “a corto y medio plazo se incorporan en el precio de la vivienda”. A juicio de Fernández-Aceytuno el Gobierno debería de facilitar el acceso a la vivienda mediante fórmulas poco explotadas en España como la vivienda protegida en régimen de alquiler.

Alegaciones al plan de los partidos: es “insuficiente”, sin fondos y “un guiño a los fondos buitre”

El Plan de Vivienda, cuya gestión de ayudas corresponde a las comunidades autónomas, no ha sido recibido con mucho entusiasmo por parte de los grupos de la oposición. De la Serna afirmó que se ha incorporado un 50% de las propuestas del trámite de alegaciones, pero aún se desconoce cuáles. Ciudadanos señala: “vamos a esperar que tenga dotación presupuestaria, porque hasta entonces es papel mojado. El plan tiene algunas propuestas que entendemos que van en la buena dirección, pero otras que nos suscitan más dudas, como las ayudas a la compra de vivienda”.

Por su parte, la portavoz de Vivienda del PSOE y ex ministra Beatriz Corredor advierte: “Se pueden tomar medidas en el ámbito municipal y autonómico, pero hay una responsabilidad estatal, tanto en financiación a través del Plan Estatal de Vivienda, como en ámbito regulatorio que se puede mejorar para favorecer el alquiler estable y favorecer el acceso”. Según Corredor, “se están empezando a ver los efectos de la reforma de la regulación del arrendamiento aprobada por el PP en 2013, con el hecho dramático de que muchos inquilinos a los que les está venciendo ahora su contrato no pueden permitirse seguir en sus viviendas por el incremento de los precios al que están siendo sometidos gracias a la reforma de 2013, que no referenció los incrementos de precios con el IPC”.

Muy crítico se muestra Unidos Podemos–En Comú Podem–En Marea. El portavoz de la formación Rafa Mayoral señala que el plan es “absolutamente insuficiente” y “no da soluciones a la falta de parque público de vivienda asequible”, que a su juicio sería la manera de evitar que “siga creciendo la burbuja del alquiler”. Además, lamenta que se vuelva a hacer “guiños” a las entidades financieras, los fondos buitre y las socimis (Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario), y que se apueste por sus intereses frente a los del ciudadano. “Hasta ahora el alquiler estaba en manos de pequeños propietarios, pero ahora son estas empresas los principales actores del mercado”.

La portavoz de Vivienda del grupo confederal, Lucía Martín, deja claro que cualquier programa de ayudas directas al pago del alquiler debe combinarse con la prevención de las posibles consecuencias inflacionistas de los precios de los alquileres que el mismo puede acarrear, y por ello, es imprescindible que, en paralelo se lleven a cabo los cambios legislativos necesarios en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Esta ley de 2013 supuso, advierte Martín, un “intento exitoso de trasladar la especulación de la compraventa al alquiler”. El PP lo llamó “dinamización del mercado del alquiler”: recortar contratos de 5 a 3 años, dejar de referenciar las subidas al IPC sino a lo que las partes pacten, y otros recortes de derechos de los inquilinos.

La reforma paralela de las socimis, a las que exigieron menos requerimientos fiscales para atraer la inversión y dar salida al enorme stock de pisos construidos, y la proliferación de pisos turísticos pudo alentar una nueva tormenta perfecta del sector inmobiliario español, al menos de momento en las mayores ciudades.