Alemania mira con creciente preocupación hacia su mercado inmobiliario que, azuzado por unos tipos de interés en mínimos históricos, el avance del poder adquisitivo y la escalada de los alquileres, amenaza con estar incubando una burbuja.
Para tratar de evitar un posible recalentamiento el sector, el Gobierno alemán está poniéndose la venda antes de ver la herida y está dando los últimos toques a un proyecto de ley que endurece las condiciones en las que los bancos pueden conceder hipotecas.
La demanda se ha disparado, en un país tradicionalmente inclinado al alquiler, por una combinación de factores como la buena situación del mercado laboral, donde la población empleada crece desde hace una década y el desempleo se encuentra en mínimos históricos.
Además, los salarios y las pensiones han crecido en los últimos ejercicios claramente por encima de la inflación, que se ha mantenido baja pese a las políticas expansivas del Banco Central Europeo (BCE).
La llegada de más de un millón de peticionarios de asilo a Alemania desde 2015 ha puesto la guinda a este coctel de elementos que están llevando a la mayoría de expertos a hablar del riesgo de recalentamiento en el mercado inmobiliario.
Según el Bundesbank, el precio de la vivienda ha pasado de subir apenas un 1,02 % entre 2006 y 2010, por debajo de la inflación media de ese período; a elevarse un 6,28 % entre 2011 y 2015, sobrepasando con claridad la evolución del índice de precios al consumo (IPC), liderada por los repuntes en grandes ciudades, como Múnich, Fráncfort, Berlín, Hamburgo y Düsseldorf.
“Hay riesgos puntuales”, reconoce en una entrevista con Efe el presidente de la Asociación Central de Empresas de Construcción de Alemania (ZDB), Hans-Hartwig Loewenstein, pero enfatizada que “el peligro aquí no es en absoluto grave”.
Explica que el riesgo de burbuja se concentra en los denominados “lugares A”, los terrenos más demandados, y en “pequeños” segmentos, como el del gran lujo.
También, añade, hay que tener en cuenta que hay movimientos que hablan en contra de la teoría de la burbuja, como el hecho de que algunos constructores están dejando de lado las grandes ciudades para apostar por proyectos en ciudades de tamaño medio y municipios universitarios, donde “el riesgo especulativo es mucho menor”.
Además, destaca que el crecimiento de los precios de la vivienda en Alemania ha sido “mucho más moderado” que en otros países en las “últimas décadas”.
La postura de Loewenstein se encuadra dentro de la del grupo de expertos que, como se indica desde el Bundesbank, aboga por la precaución pero limita en gran medidas las áreas de riesgo, mientras que otros grupos consideran que la situación es más alarmante.
Andreas Dombret, responsable de Mercados en el Bundesbank, escribió recientemente en la revista “Focus” que los análisis internos de la autoridad monetaria alemana apuntan a que “hay exageraciones en algunos segmentos del mercado que podrían indicar la incubación de una burbuja”.
“Pese a que los precios de la vivienda no demuestran aún una burbuja, los análisis indican que el riesgo actual es alto en la comparación histórica”, agregó.
Otros expertos, como el analista del Commerzbank Ralph Solveen considera que el problema ya está aquí: “el boom inmobiliario está adquiriendo, cada vez más, la forma de una burbuja”.
A su juicio, ya hay evidencias de que la especulación ha irrumpido en el mercado porque los precios de la vivienda están escalando por encima de los de los alquileres, de la inflación y de los ingresos de las familias.
El propio ministro de Finanzas alemán, Wolfgang Schäuble, de una forma mucho más genérica, ya ha advertido contra la “formación de burbujas y valoraciones excesivas de activos” a causa de las políticas expansivas del BCE.
Atentos están en la ZDB, como asegura Lowenstein: “Tenemos en mente desastres recientes como los de España y Estados Unidos”.