Baleares plantea limitar la compra de vivienda a extranjeros

Si hace un año Baleares marcaba el camino de la expropiación temporal de viviendas pertenecientes a grandes propietarios para destinarlas al alquiler social, el archipiélago vuelve a poner sobre la mesa otra propuesta que ha generado un nuevo debate entre las administraciones públicas y los sectores implicados: la limitación de la compra de segundas residencias por parte de extranjeros en una Comunidad Autónoma que registra los mayores encarecimientos de los precios en la compraventa de inmuebles y donde más años de salario se requieren para poder afrontar la adquisición de un hogar.

Ante la creciente escalada de precios de la vivienda en las islas (con un aumento del 9,6% durante 2021, la tasa más elevada del país, según el Instituto Nacional de Estadística) y la problemática que desde hace décadas arrastra el archipiélago en esta materia -escasez de suelo, presión urbanística o la limitación de las viviendas disponibles como efecto colateral de la pujanza del alquiler vacacional-, la coalición ecosoberanista MÉS per Menorca, formación que en diversas iniciativas ha ofrecido apoyo externo al actual Ejecutivo de Francina Armengol (PSOE), ha decidido plantear una medida inédita en el territorio nacional que deberá discutirse en los próximos meses: la posibilidad de restringir la compra de segundas viviendas por parte de los ciudadanos extranjeros.

Precisamente, Baleares lidera a nivel nacional otra estadística: se trata de la autonomía con mayor peso de compra por parte de extranjeros, con un 38,95% del total de operaciones inmobiliarias -sobre todo, viviendas unifamiliares en primera línea cuyos precios rondan las siete cifras-, frente al 12,61 por ciento a nivel nacional -una cifra prácticamente similar a los niveles prepandemia-, de acuerdo a los datos de la última Estadística Registral Inmobiliaria.

Y es que, a pesar de que los precios mostraron durante la pandemia una mayor resistencia a la baja -particularmente, los de la vivienda nueva- en comparación con otras crisis, como apuntaba el año pasado el Banco de España, la favorable evolución de la situación sanitaria ocasionada por la COVID-19 y, con ello, la recuperación de la movilidad internacional han servido de acicate a los movimientos de compraventa por parte de los ciudadanos extranjeros -con los británicos (12,42%) y los alemanes (10,93%) a la cabeza-, una situación que en el caso de Baleares ha vuelto a hacer saltar las alarmas.

Por ello, tras la propuesta de MÉS per Menorca, el Govern balear creará un grupo de trabajo para analizar las normas que impiden limitar la compra de propiedades inmuebles por parte de extranjeros, la propuesta de alternativas de cara a modificar estas restricciones, el estudio de los distintos casos y experiencias que existen en ámbito europeo e internacional en esta materia y extraer de ello las conclusiones aplicables a la problemática de Baleares. Tal como se aprobó el pasado 2 de marzo en el Parlament balear, el grupo de trabajo deberá entregar su informe en el plazo de un año.

“No se trata de restringir la vivienda a los extranjeros, sino de evitar que los segundos residentes no se coman la primera residencia”, apunta, en declaraciones a elDiario.es, el portavoz de MÉS per Menorca en la Cámara autonómica e impulsor de la iniciativa, Josep Castells, quien, ante algunas de las críticas recibidas a su iniciativa, asevera que “no hay ningún elemento de xenofobia” en su propuesta. “El problema es que hay demasiadas segundas residencias que perpetúan los problemas de acceso a una primera vivienda en Baleares”, clarifica.

Como subraya Castells -y así lo indica el último índice de esfuerzo inmobiliario elaborado por Sociedad de Tasación-, los compradores de Baleares necesitan dedicar 16,8 años de salario íntegro para poder adquirir un inmueble, lo que supone más del doble de lo que se requiere a nivel nacional -7 años y ocho meses- e incluso de Madrid, donde la cifra se sitúa en 9 años. “Es una diferencia abismal”, recrimina el parlamentario. Al respecto, explica que uno de los elementos que en Baleares más agrava esta problemática es la adquisición de segundas residencias por parte de los ya residentes “por el simple hecho de que hay más demanda y, por tanto, suben más los precios”.

 No solo eso. Señala que, al disponer de un poder adquisitivo mucho más alto, “están dispuestos a pagar mucho, es una oferta que no regatea y todo esto empuja los precios al alza”. “El hecho de que las propiedades lujosas tengan un precio muy alto acaba repercutiendo también en el resto del mercado”, recalca.

Una situación que se agrava en el caso de los jóvenes: según el 'Anuario de la Juventud en Baleares 2021', elaborado por la Universitat de les Illes Balears (UIB), el archipiélago era en el segundo semestre de 2020 la Comunidad Autónoma con el mayor coste de acceso de compra de una vivienda libre para un asalariado de entre 16 y 29 años. El documento señala que el pago de una vivienda es “inviable” para una persona joven en solitario, puesto que requiere destinar el 93,8% del salario mensual a pagar la cuota hipotecaria y el 111,2% en el caso de una renta de alquiler.

El caso de las islas Åland

Castells es consciente de las dificultades de que su medida pueda tener un encaje en las normas de libre circulación de la Unión Europea, pero hay países que ya han establecido limitaciones: “Hay un caso muy particular, el de las islas Åland, en Finlandia, con un estatus jurídico específico donde el acceso a la vivienda está limitado a los habitantes de la isla. Para nosotros es el botón de muestra”. Asimismo, destaca los ejemplos de Dinamarca -con un régimen propio en el que se exceptúa la libre circulación en materia de vivienda- y Malta, cuyo caso “nos interesa porque es una isla, pertenece a la UE, es turística y también vivieron este problema”.

 “Sabemos que hoy por hoy llevar a cabo la limitación es imposible, pero no puede ser un motivo para quedarnos de brazos cruzados. Hay que analizar los tratados de la UE que lo imposibilitan”, incide Castells, quien apunta que en España “tenemos un marco mucho más favorable para las excepciones en las islas, en las que a lo mejor podría impulsarse un régimen específico para adquirir la residencia. Lo que es evidente es que hay un problema que también sufren otros territorios europeos y que no podemos dejar de abordar”.

 A este respecto, el director general de Vivienda y Arquitectura del Govern, Eduardo Robsy, defiende el debate de esta medida pese a ser consciente de la nula capacidad normativa de Baleares y del Estado a la hora de regularla. “En Baleares tenemos una situación compleja porque, por un lado, no deja de crecer la demanda en todos los segmentos como tampoco la población residente. El parque de vivienda no es equiparable al crecimiento demográfico; por otro lado, el parque edificado no suele destinarse a la vivienda habitual sino al alquiler vacacional o a la compra de segunda residencia por parte de los extranjeros, lo que eleva la demanda de vivienda habitual frente a una oferta que no responde a ello, con el consiguiente encarecimiento de los precios”, dice.

En esta línea, Robsy llama la atención sobre un hecho al que aluden numerosos artículos académicos que han evaluado el impacto de estas situaciones: cuando los precios de un segmento inmobiliario de lujo, irremediablemente tiene un efecto de arrastre de los precios del mercado en su conjunto.

“La última palabra la tendría la Comisión Europea”

El responsable de Vivienda señala que se trata de una propuesta “defendible”, si bien “la última palabra la tendría la Comisión Europea”. “En vivienda estamos tratando de ser innovadores y creativos, aportando soluciones pero siempre desde rigor jurídico, como en el caso de la expropiación a grandes tenedores o la creación de un fondo de vivienda social en los casos de ejecuciones hipotecarias. Hemos sabido defender nuestras medidas y así nos lo ha avalado el Estado. Nuestra normativa está afortunadamente a salvo”, recalca. 

 Otra de las voces que se pronuncia sobre la nueva propuesta, que califica de “peliaguda”, es la presidenta del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Baleares, Natalia Bueno, quien valora la compraventa por parte de extranjeros por alta recaudación que genera, algo que considera “positivo para todos”, si bien lamenta que estas operaciones acaben traduciéndose en subidas de precios y en “un problema para adquirir una primera vivienda para la clase media balear”.

“Debemos sentarnos todos y valorar alternativas”, sostiene Bueno, quien señala que, a pesar de otros puntos tensionados de la UE han optado por las limitaciones, la “mejor medida” pasaría por bonificar aun más la compra de la primera vivienda y que el tipo reducido (5%) del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales se aplique a viviendas de hasta 300.000 euros -frente a los 200.000 fijados en la actualidad- y más allá de los 35 años. “La oferta es escasa por menos 200.000 euros”. Bueno señala, además, que en esta materia “se mueven muchos intereses: indirectamente las viviendas de lujo dan trabajo a muchos residentes, desde arquitectos a jardineros. Cortarlo de raíz va a generar un problema económico en la clase trabajadora que depende de ello”.

Más tajante se pronuncia el director general de Engels & Volkers en Mallorca y presidente de la Asociación Balear Inmobiliaria Nacional e Internacional (ABINI), Hans Lenz, quien señala que la conclusión es “absolutamente clara: es contrario a la legislación europea, a la libre circulación de bienes y capitales, que se discrimine a un miembro de la Unión Europea a la hora de adquirir un bien”.

El directivo sí se mostraría a favor de tales restricciones “si se limita la segunda vivienda de la misma forma al residente nacional que al comunitario. Si solo se limita a los extranjeros, Bruselas frenará esa medida y obviamente defenderemos ese trato igualitario”. Lens es consciente de que el problema de raíz no es único de Baleares pero sí “se siente con más fuerza” en las islas: “Se están alcanzando unos precios que a la población le dificultan muchísimo el acceso. Esto es inaceptable y hay que arreglarlo, pero no prohibiendo y discriminando porque entonces creamos un problema nuevo”.